【保費融資門檻降低】美國聯儲局「吹風」會於明年加息,但相信步伐不會太快,市場普遍預期低息環境仍然會維持一段日子。低息有利借貸,讓人們以較低成本借錢,供樓的利息開支較低,吸引更多人湧入樓市。

息差提升回報

本港樓市長升長有,買樓致富大有人在,然而要儲到首期上車,根本不是易事,倘若手頭資金不夠充裕,只能眼巴巴錯失入市機會,無法受惠於低息環境。

對於手頭有一筆錢,但又未夠上車的人士來說,若果想要善用低息環境,可以考慮「保費融資」(premium financing),即是向銀行借錢購買保單,保單的保證現金價值及非保證紅利隨著時間增長,扣除較低的利息開支,套取息差,獲取較高回報。

一般保險年回報3%至4%已算不俗

提至保險,相信大家都知道回報並不算很好,每年3%至4%已算不俗,而且往往要綁一段較長時間,例如八至十年,才能夠「回本」(break even),除非是教育基金,或者用來部署退休,否則中短期的回報並不吸引。

為此,保險公司近年推出專為「保費融資」而設的保險計劃,與銀行合作,借錢給顧客購買大額人壽,套取息差,將每年回報由3%至4%,大幅提升至8%至10%。

銀行往往設有最低貸款額

這些人壽保單的設計是首日退保價值較高,大部分高達八成或以上,因為保單抵押給銀行,首日退保價值太低的話,銀行沒有「揸拿」,難以批出較高額度的貸款。

現時銀行大多借出保單首日退保價值的九成,換句話說,銀行借出保費的72%,顧客只需付出保費的28%便可以參與這個遊戲,不過銀行往往設有最低貸款額,一般是100萬元或以上,所以保費不能太低。

個別銀行提供「封頂」利率

顧客最關心的當然是利率,因為利率愈低,潛在回報愈大。銀行大多以一個月同業拆息(H)為依據,例如H+1.5%,現時H是0.06%,利率約為1.56%。H現時處於極低水平,但可以浮動,隨時飆升,若果沒有「封頂」,套不到息差之餘,甚至會「蝕俾銀行」。

個別銀行提供「封頂」利率,但多以最優惠利率(P)計算,不同銀行的P不同,有所謂大P及細P,現時細P是5%,大P約5.25%。假設「封頂」利率是P-2.35%,利率可達2.9%。此外,銀行還會每年收一次手續費,約為貸款額的0.4%至0.5%。

「保費融資」並無特定年期

無人能夠準確預測利率走勢,「保費融資」始終帶有一定風險,但個別銀行為顧客開設OD(Over Draft透支)戶口,類似供樓mortgage link概念,顧客若有流動資金,可以放在此處;若果利率升得高,也可以搬錢入此戶口,減輕利息負擔。

因此,「保費融資」並無特定年期,顧客可以隨時「唔玩」,但由於保單的設計,首數年並未「回本」,退保會蒙受損失,所以適合作中至長期投資,大約五至十年。

銀行因應「保費融資」每年review

保險的滾存威力在後期,理論上「保費融資」愈長年期,回報愈佳,但長期利率走勢難以預測,而且個別保險公司的產品,將回報設計得最靚是八至十年,他們並不預期顧客參與太長時間。

銀行因應「保費融資」每年review,若果顧客定期還息,基本上可以繼續,個別銀行容許顧客於年度review時終止貸款而不收取費用,若在其他時間決定不再繼續,將會被收取手續費。

「保費融資」是還息不還本

供樓是還息兼還本,供了相當年期之後,單位完全屬於業主;「保費融資」是還息不還本,每月繳付利息,「養」著保單,甚至顧客覺得回報已經足夠,或者資金有其他用途,隨時可以退保,但保單並不完全屬於你,必須清還銀行借貸本金,餘款才可以「落袋」。

樓價若果大跌,銀行可能會call loan,但保單的現金價值只會增加、不會減少,因此不會出現因為保單價值大跌而出現call loan的情況,這一點「保費融資」比買樓安全得多。

保費融資門檻:10多萬元也可以入場

「保費融資」以前是私人銀行給高淨值客戶參與的「財技」,近年變得普及化:

  • 保費融資門檻入場,低至10多萬元也可以入場;
  • 較多人以30至40萬元入場;
  • 除了本金,銀行還要求「留置資產」,即是只存放在銀行,沒有任何利息,但可以是股票或基金等。

總結而言,「保費融資」能夠善用低息環境,套取息差,對於手頭資金不足以買樓的人來說,是相當不俗的投資方式,不過牽涉到貸款,令計算比較複雜,若果利率上升,加上保單回報不佳,令息差收窄,便會影響回報,甚至出現損失。

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作者簡介:大學畢業後,一直努力工作賺錢,惟隨著歲月流逝,賺錢能力下降,發覺錢搵錢才是王道,因此努力學習投資,買股票、基金、債券及保險,加上老公知慳識儉,耳濡目染之下,師奶仔誓要找出絕世慳錢之道。

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