讀者來信:Anthony Sir你好!最近我都有跟朋友出去睇樓,很奇怪,新界區的屋苑,無論呎價及樓價,都貴過市區樓,但仍然很多人追捧,一個上車盤隨時差過百萬,但係租金係市區高啊,計起來回報相差好遠,點解會有這種情況呢?

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回覆讀者來信:現代人買樓對Location觀念非常薄弱

是的,現在買樓的人對於Location的觀念非常薄弱!師傅教落,買樓要睇Location、Location、Location…
今時今日,前輩都跌到一地眼鏡碎!近年不少新界區熱門屋苑,炒到飛天,以樓齡相若的樓盤比較,呎價、樓價已經超越市區,甚至超越港島區。以傳統的買樓智慧分析,簡直就是匪夷所思!又如何?市場就是不理性的!

為甚麼會出現這種情況呢?

交通網絡發展,固然拉近了地區之間的距離,然而最重要的還是辣招的扭曲!以往沒有辣招的時候,市場甚有規律,樓價與地區發展成正比,例如港島貴過九龍,九龍貴過新界東,新界東貴過新界西,由於二手供應充足,加上買樓的人很多是資深投資者,知價!自然平貴有序!

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忘記了Location的價值

然而在SSD、15%印花稅等辣招下,二手放盤量急速下跌,靚Location缺盤,於是就湧到供應多、新樓多的新界區,加上每人買得一間,資深投資者減少,新手多,自然被美倫美煥的包裝吸引,忘記了Location的價值。

不過又唔好盲目跟風,要識得計數…

樓市升的時候當然個個樓神,但樓市跌的時候、出租的時候就見真章,以筆者現時持有的其中一些收租單位作參考,例如同樣是900至1,000萬左右新式屋苑梗廚兩房單位,市區隨時租到2.2至2.4萬,新界西就大約租到1.6至1.8萬,再看500至600萬的上車盤,市區隨時租到1.5至1.6萬,新界西大約租到1.2至1.3萬,租金回報相差很遠。

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市區隨時租到1.5至1.6萬

如果你打算長線持有收租,差別更大。此外,租客質素亦有分別,新界西的單位多數租客多數是年青上班族或一般家庭,然而在市區的單位,即使樓齡比較舊的單位,只要花點心思裝修,租客很多都是中產家庭及上班族,又例如大角咀幾個半新盤,好幾個租客都是中環上班的iBanker,非常穩定。

租務穩定是跌市最強的防守

租務穩定在跌市的時候是最強的防守,記得例如2008年金融海嘯的時候,筆者手持的新界區大屋苑單位,幾個月內急跌三成,相反另外幾個市區單位,只下跌一成多。最重要是當時好幾個租客都話要退租,收入唔夠供樓,差點爆煲,好在大部份都是市區單位,很快找到租客承接,才捱過難關。

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現代買家對Location有新定義

現在的買家對Location有新的定義,總之交通方便,尤其是代理的努力推銷下,只要有地鐵到,即使新界區以往被認為偏遠的地方都叫Location好。其實這只是位置好而已,Location還要看商業、教育、鄰舍等配合的,樓市暢旺,加上辣招下放盤大減,大家都遺忘了。

用對方法 每個區都能賺錢

不是反對大家買新界區,我自己都有1/3左右的持貨在新界區的,方法用對,每個區都能賺錢,只是應該懂得計算應有的價值,唔好新界仲貴過市區,還要預留空間,以防逆市來襲,如果樓市升得急,不妨回到市區尋寶,價錢平好多,隨時平一兩成,但租值更高,面對將來樓市升跌就更安心。

作者簡介:作者為1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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