早前,有買家買入一個豪裝居屋單位,因銀行派員上門評估,結果揭發單位裝修涉及非法改建工程,故此按揭無法批出,最後要撻訂離場。事件曝光後,我們收大量查詢,想了解若單位內曾改動(例如﹕開放式廚房),按揭審批會否有影響?

豪裝單位 成交價比銀行估價高

按我們經驗,其實普遍洋樓單位(非村屋),銀行甚少會上門視察評估。以上個案,估計是由於單位有豪裝,成交價比銀行估價高,為了想拉高估價,批足貸款額,買家才叫銀行派員上門評估。

大改開放式廚房 廚房與廁所位置對調 

更特別的地方是這單位並不單是改了開放式廚房,而是把原本廚房與廁所的位置對調,屬於較大的改動,可能才是影響按揭拒批的主因。

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嚴重改動基本上不會批按揭申請 

事實上,銀行在評估單位間隔改動時,對一些較嚴重的改動,如拆走單位內的主力牆等違規事項,基本上都不會考慮其按揭申請。若然只是輕微改動,銀行可能會有條件批核其按揭申請。

還原單位間隔的費用 

例如有部分銀行,會估算還原單位間隔的費用,如費用少於10萬元,銀行很大機會如常批出按揭,但若然費用多於10萬元,銀行會先從樓價扣減還原費再去計算貸款額。通常單位涉及改裝/僭建,銀行都會要求申請人簽承諾書,表示申請人會負責還原單位間隔。

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買樓前要做3件事

最後,在此要提醒有意置業人士,在參觀樓盤時:

  1. 最好先查看單位原本的開則間隔,
  2. 也可查冊了解單位有沒有向屋宇署入紙申請改動,及
  3. 有否被釘契的物業令在身,

這樣便不用擔心在買入單位後才發現無法申請按揭而大失預算。

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香港財經時報 HKBT 樓市專欄【按揭通識】作者黃詠欣|利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情。
圖片:作者提供
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介:利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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