H按跌至1.48厘較英國按揭息率3厘低！加按港樓再買海外物業更划算

早前有傳媒報道，指港人移民潮引發賣樓套現潮，而近日更有人發現不少本港傳統名校亦因移民潮，陷入收生不足危機，一時之間似乎移民潮又成熱話，令人對本港前景擔憂。

調查：51%受訪者有意移民

美聯環球就上述熱話，進行了一次網上調查，訪問對象包括集團旗下的經絡按揭及美聯移民客戶，分享一下海外置業資金來源及移民意向。而調查發現，有意移民的受訪者，佔約51%，比去年7月時的調查數字輕微回落5%。

詳細調查的數字就不多於此提及，但調查數據均反映本港買家傾向保留香港物業，資金來源多來自加按本港的物業及手上的個人儲蓄，未必會出售手持單位套現而獲取移居資金。到底是為何？

以筆者觀察公司買家發現，現時大多買家入市海外物業，多為「買個保障」，於港樓價高企，要入市的成本較為高昂的情況下，深明「買磚頭保值」道理的港人，則轉為選擇投資海外物業。既然是投資，暫時未有移居計畫，故不急於於此時賣掉本港的物業。

以筆者的睇法，港樓未來仍有一定升幅，現時低息環境持續，筆者對客人、對讀者，是建議加按港樓作為入市資金。原因有數個，其中自然是因本港息率較低，將港樓加按可享受低息率，H按更跌至1.48 厘，較英國按揭息率的3%，將香港物業加按的做法可算是十分划算。

如果香港本身物業已經完成供款，甚至接近完成供款的話，大可以選擇以1.48厘的息率加按香港物業，套現投資英國樓。筆者舉個簡單例子，現時英國按息約為3.54%，與香港的按息相差約2.06厘。

以倫敦Zone 3一個價值約為350萬的單位為例，若在英國承造6成按揭的話，向銀行貸款210萬，每月供款為12,222港元。但若果買家從自身在港物業加按套現，而貸款額相若的話，每月供款額將減至10,114港元，每月供款支出將大減2,108港元，減少約17%。

再者，於本港承造按揭，還可以賺取匯率的差異；而將外地的物業租金回報比港樓更高，更可「以租抵供」，現時英國租金回報大約是4厘，相信租金收入足以應付供樓成本之餘，更可賺取逾2厘息差以及每年的租金增長，可謂一舉多得。

故筆者亦建議最好的做法是，加按港樓購入海外物業，可以同時賺取息差及匯率的差異，如此多的好處，讀者不妨參考一下，把握海外置黃金機會。

作者簡介：周定國現任美聯環球營業董事，擁有多年澳洲物業投資的豐富經驗，曾在當地發展多個住宅項目，由買地、設計、起樓至營銷都參與其中，亦曾獲澳洲TVB邀請擔任地產節目主持。

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