香港樓市2021】細單位在未來仍然是市場的骨幹。有報告預期至2024年細單位(實用面積少於430平方呎)比例將佔整體新落成住宅逾四成。政府早於前年推出放寬按揭措施,令置業人士買到較大一點的細單位。而近期即將開售的新盤當中,皆提供一定數量的細單位,置業人士不愁沒有選擇。

2024年細單位佔新供應逾四成

未來幾年,在整體私人住宅新供應當中,細單位仍然佔一定比重。據團結香港基金早前發表的報告預計,未來新落成私人住宅單位的平均建築面積,將於2024年跌至少於600平方呎(以實用率八成計算,即實用面積將少於480平方呎),較2012年少了近三分一。

報告又指出,細單位將按比例持續增加。按單位面積細分私人住宅落成量,實用面積為430平方呎或以下的甲類(即A類)單位的比例從2005年至2009年期間的僅10%,穩步增長至2015年至2019年期間的34%,預計數字將會進一步攀升,佔2020年至2024年期間的預期落成量的43%。

首季細單位樓價升2.3%

不過,「納米樓」(即實用面積少於213平方呎的單位)會逐步退潮,由每年落成量預計於2022年達至近1,200個單位的頂峰,隨後回落,至2024年將少於600個。細單位的樓價仍然堅挺。據差餉物業估價署資料指,去年全年實用面積430平方呎以下的A類單位售價指數升0.55%,升幅僅次於E類1,722平方呎單位,跑贏大市。

踏入2021年,最新公布的3月份數據,A類單位按月升0.96%,以1至3月來說,A類單位升2.3%,稍高於大市2.2%的升幅。隨着利淡因素逐漸褪色,細單位樓價可望有較大升幅。

第一太平戴維斯:料細單位樓價回升5%至10% 

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,本港疫情快將過去,失業率回穩,而且未來市民「上車」需求仍然殷切,預計至今年年底細單位樓價回升5%至10%。

「納米樓」市場逐漸縮減,與前年政府推出放寬按揭成數措施有關。萊坊執行董事林浩文指出,政府措施釋放市場一批購買力,令大家可以購買大一點面積的單位,於是發展商可以提供面積大一點的單位。

林鄭plan減細户首期負擔

政府放寬按揭成數措施,俗稱「林鄭plan」。在新措施下,800萬元或以下物業最高可借按揭成數調高至九成,1000萬元或以下物業最高可借按揭成數調高至八成,但這措施只適用於首次置業人士,特別是800萬元或以下可借九成按揭,的確減輕首次置業人士首期付款的負擔。

就以即將開售的新盤旺角千望為例,首張價單最平定價468萬元,若果採用「林鄭plan」,借九成按揭,H(Hibor,同業拆息)按0.09%(直至4月29日止)+1.3%,實際按息1.39%,按此計算,每月供款16,629元,並加785元按揭保費,即每月供款17,414元,而首期為46.8萬元,可見這措施有助減輕首期現金緊絀的置業人士的負擔。

市區細户售價最高可逾千萬

一般來說,若果購買400多平方呎或以下單位,通常樓價低於800萬元,按照現時「林鄭plan」,可以借九成按揭。

但當然會有例外,一些市區大型項目,比方周六開售的黃竹坑站港島南岸第一期晉環,首批單位入場費也要1,146萬元,最平單位面積僅386平方呎,「林鄭plan」難以大派用場。通常市區一些大型項目的細單位,樓價會較高,但若果是新界項目,細單位樓價相對較低,借九成按揭機會較大。

千望全數是納米細戶

不過,有即將開售的市區樓盤售價低於800萬元。遠洋(3377.HK)旗下旺角項目千望快將開售,首批30個單位定價介乎468萬至839萬元,呎價23,054至28,895元,折實價介乎397.8萬至713.15萬元,折實呎價19,596至24,561元。

千望共提供83個單位,實用面積介乎172至318平方呎,間隔包括開放式及一房。

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The HENLEY  I細户多近千萬元

另一個即將開售的新盤啟德The HENLEY I,首批96個單位折實價介乎748.9萬至2,772萬元,折實呎價介乎24,382至34,106元。單位實用面積介乎299至889平方呎,間隔一房至三房,其中一房單位佔79個。

不過,低於800萬元的細單位只有數個,1,000萬元以下的細單位較多,即使可以用「林鄭plan」,相信最高可借八成按揭。