美聯集團(1200.HK)主席黃建業表示,近月「套股換樓」個案增加,受惠熱錢流入香港樓市以及「新香港人」開始入市,香港樓價已重拾上升軌跡,料全年樓價升幅約8%,假若年內成功通關,升幅可達10%或以上。

黃建業:香港樓市旺勢有延續跡象 

縱然新冠疫情仍沒完沒了,香港經濟疲弱,失業率高企,但似乎未有阻礙香港樓市復甦,根據差餉物業估價署公布,2月份整體私樓樓價指數報384.5點,按月升0.9%,升幅為近9個月新高,同時更創7個月高位,並且連升2個月,累升1.13%。

黃建業指出,今年「樓市早春」,首季住宅物業交投持續暢旺,而且旺勢有延續跡象,預計首季一手銷售量及二手註冊量皆按年顯著上升,惟樓價始終受到經濟環境及「移民盤」增加等因素影響,未有隨交投同步飆升,2021年迄今僅升1.82%。

「新香港人」開始入市

惟近月股市波動,「套股換樓」個案增加,受惠熱錢流入以及「新香港人」開始入市,樓價已重拾上升軌跡,預計交投續旺。黃建業強調本地樓市短期仍然受限於疫情及經濟因素,如年內未能通關,料全年樓價錄單位數升幅,升約8%,假若年內成功通關,升幅方可達10%或以上。

黃建業稱自去年疫情放緩後,住宅物業成交已反彈,早前率先預告首季「樓市早春」,雖然一度未為市場接受,但事實是交投旺勢一直延續,已由「早春」進化為「大陽春」。

降價求售的「移民盤」數目上升

首季樓市最特別的地方是,樓價罕有未因為交投暢旺而同步飆升。「美聯樓價指數」最新報166.45點,本年迄今僅累升近1.82%。黃建業認為,樓價未大升的主要原因是,資金雖然持續湧港,但是一度僅匯聚股市,本港樓市只是輕微受惠。此外,本港經濟暫難復舊觀,失業率持續高企,亦令業主難以於旺市中加價;再加上二手放盤亦隨需求一同增加,估計當中「移民盤」佔一定數量。

隨著多個國家更新針對港人的移民政策,雖然離港人數未必如預期般龐大,但是部份移民家庭或售出本地物業套現,降價求售的「移民盤」數目上升。部份需求由增加的「移民盤」供應填補,減慢首季樓價上升速度。

有人漏夜趕科場

黃建業強調,移民因素對樓價影響料短暫,因為香港向來是「移民城市」,「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」,每當有部份人離開,就會有新人口補上,更有坐滿「移民監」者回流置業,從「移民盤」快速被市場吸納,可見置業剛需強勁。

近期市場信心已經回升,根據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作而成的「美聯信心指數」最新報67.8點,與去年年底相比累升達23.7%。業主信心回升,反映二手筍盤及減價盤數量漸減,「移民盤」逐步被市場消化後,買家或須「追價」入市,從而推高樓價。

香港樓價已重拾上升軌跡

黃建業認為,香港國際金融中心的地位屹立不倒,去年共吸引154 家公司來港上市,合共集得近4,000億元,當中不少為內地企業,可見香港在中美關係持續緊張之下,發揮「聚寶盤」作用,繼續成為國際級金融中心。香港吸納資金能力強勁,本港存款處於高位,並未出現所謂走資的情況。及至近月,股市進入調整期,獲利者「套股換樓」,熱錢加快湧向物業市場,樓價已重拾上升軌跡,一二手交投皆暢旺。

另一重要利好樓市因素為,更多資金已於「通關」前偷步入市,特別是「新香港人」更帶來龐大購買力。綜合土地註冊處數據,一手私宅個人買家登記中,按已知買家姓名作分析,以宗數計算,當中內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港一手私宅註冊量比率,由2020年第二季的低位約8.7%,連升3季,升至2021年首2個月約10.5%。

內地買家比率呈上升趨勢

與此同時,首2個月內地買家購買香港一手私宅錄得的宗數,亦按年升約3成。至於二手住宅個人買家登記的宗數中,內地買家佔個人買家於香港二手住宅註冊量比率,同樣連升3個季度,由20年第二季的低位約5.1%,升至今年首2個月約6.8%。

宗數方面,首2個月內地買家購買香港二手住宅錄得的宗數,則按年升約45%。無論一手私宅或二手住宅內地買家比率,均呈現上升趨勢,由於中港尚未通關,估計以上買家當中不少為早年移民香港,已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」,出現「新香港人撐港樓」的情況。市場更持續出現「新香港人」買入大單位的個案。

樓市基本因素未變

展望後市,黃建業認為,樓市基本因素未變,利好利淡互相制衡。利好方面,「求過於供」的局面持續,聯儲局早前確認2023年前不加息,低息環境長期維持,市場憧憬美國推出更大規模的振興經濟措施,加上資金轉投磚頭,以及「新香港人撐港樓」帶來的購買力,樓價已開始進入上升軌跡。

惟基於疫情發展未明,本港經濟元氣未復,失業率處於高位等利淡因素,如年內未能成功「通關」,樓價升幅將限於單位數之內,預計全年樓價升約8%;若成功通關,方可進一步刺激交投,樓價升幅可達10%或以上。

銀行減按息加現金回贈搶客 買樓揀按揭留意三點 隨時慳1.68萬元利息

居屋2021-2025|沙田單幢樓近第一城!北角海景盤、啟德 觀塘都有得抽

黃建業更看好超級豪宅的走勢

至於工商舖市場方面,黃建業則認為價量皆有機會從「谷底回穩」。相較於中小型住宅物業,黃建業更看好超級豪宅的走勢,因為這類物業受到經濟環境的影響相對較少,而且更受惠於股市暢旺,以及年輕新富豪的誕生,加上「新香港人」對住宅的喜好有別於土生土長的香港人,首要追求的是「豪」,即是豪宅,而且「愈豪愈受追捧」。

適逢更多中資來港扎根,管理層及高級管理人員在港置業,皆以超級豪宅為首選,不少願意「一擲萬金」,付出高昂的「買家印花稅」以購買優質超級豪宅。

黃建業對各類物業預測

樓市板塊

預測

迷你戶/納米樓

仍是年青上車客的首選,惟供應已減少,料位置好的優質納米樓,仍受歡迎

細單位

「移民盤」帶動交投,置業剛需持續,續有捧場客

逾港幣600萬元至1,000萬元單位

持續受惠「林鄭Plan」及「宅經濟」崛起,已經成入市主流,所佔二手住宅物業註冊比率或再上升

逾港幣千萬元單位

「套股換樓」成風,成交開始起動,獲換樓客及家庭客歡迎

超級豪宅、特色單位及獨立屋

極受「新香港人」歡迎,帶動成交,樓價料「跑贏大市」

商舖

受惠疫苗效應及政府派發消費券,成交料谷底反彈,租售價料回穩

商廈

好淡爭持,「在家工作」減少港企對辦公室的需求,但同時中資湧港或有利商廈租售價走出谷底

工廈

走勢平穩,「活化工廈」政策及數據中心的增加可帶動發展

全年樓價

料全年升約8%;如成功「通關」,升幅可達10%或以上

全年二手宗數

約5.2萬宗,按年升逾10%,創9年高位

全年一手銷售

約1.8萬伙,按年升約24%

內地買家最喜愛新盤地區為啟德

今年首兩個月,內地買家佔個人買家於香港一手逾億元住宅註冊量比率達25%;二手更高達40% ,可見從首季起,已有新資金流入超級豪宅市場,刺激成交起動。預期超級豪宅將最受惠於「新香港人撐港樓」,料價格升幅將「跑贏大市」。黃建業更預言,市場或推出新類型豪宅,以迎合新興富豪階級的需要,例如面積逾萬呎的「超級大宅」亦有望在不久的將來出現。

「新香港人」亦求「新」,新社區亦受青睞。2021年首兩個月,內地買家最喜愛新盤地區為啟德,以一手私樓註冊量計算,區內內地買家佔整體內地買家比率達約33%,其次為康城約20%,主要都是新基建接通的新區域,反映新香港人對新區及新盤的渴求。