雖然在樓價高企時買樓看似蝕抵,但其實,有些人就算在高價買樓,也是未必一定蝕抵的。其中一類就是有實際需要,而又不懂投資的人。我曾在《80後百萬富翁》書中,詳解了買樓與租樓其實是完全沒有分別的,因關鍵位不是擁有一層樓與否,而是租金回報率、按揭利率、機會成本中的再投資回報率。

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完全不懂投資的人

不過,若果是一個完全不懂投資的人,即是再投資回報率根本不適用,故很多時候,買樓將會是比租樓好的。因為長遠來說,我們的貨幣必定貶值,即是資產價格必定上升,故我們必須將貨幣轉化成資產,如股票、物業等。若然你完全不懂得投資股票,而在住屋上又有實際需要,相信在長遠能避過貨幣貶值,而又最適合你的方法,就是買樓了,這可說是你為你財富保值的其中一種方法。

有實際需要的人

當然,過高位買樓可能要面對下跌時的壓力,能捕捉到適當時機當然最好,但若然你是有自住需要,考慮點將會是每月供款、將來的供款能力、加息後的影響,多於單考慮樓價。因為這類人買樓的目的只是自住,故影響他最大的是每月供款,而當買樓後所謂的樓價,其實沒有實質上的影響(而影響亦只屬心理上的)。

每月能準時供款就可以

就算樓價真的大跌,只要每月能準時供款就可以。當然,若你有實際需要,但又認為現時樓價太高,那「準備」相信是你現時最應做的事,儲更多的現金、學習更多相關知識、久不久去實地睇樓,這些準備相信在任何時間對你都是最有利的。

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高消費的人

這就是一些擁有中或高收入,但卻是高消費的人。即是可以儲到錢但卻不去儲錢的人,這類人若以買樓作為儲錢、累積財富的途徑,絕對是一個很好的方法。很多人在平日的消費中,都不知道自己的錢洗了去那裡,賺幾多洗幾多。我就有一個學員,她收入其實不差,但卻不太穩定,一般每月都賺到數萬,亦曾試過月入超過十萬,但卻從來都儲不到錢,但問她的錢使了到哪裡,她卻答不到出來。

從累積資產方面著手

要改善她的財務情況,主要問題不是收入問題,因再多的收入也無法幫到手的,故要從消費模式,累積資產方面著手。對這類儲不錢的人來說,累積財富的最好方法就是「逼」,愈是絕路的方法愈好。如果只參加儲蓄計劃,而中途不供的代價只是沒收利息,這種就不是不夠絕的方法,即是「逼」的效果不大。

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利用買樓逼自己儲錢

相反,若買了樓,逼著要每月供款,若斷供就面對被收樓的後果,逼著要供款的動力相當大,那就能利用這方法累積到財富,以供樓去儲錢。這類人就是其中一類在高樓價之下買樓,仍未必是蝕抵的人,雖然樓價下跌的可能短期會蝕抵,但在長遠累積財富的角度上,將會是有利的。

一出糧就儲起一部分

而這位收入不差的學員,傾談之下得知她現時雖然未置業,但其實一直都有置業的念頭,不過卻一直沒有行動,同時亦一直儲不到錢。因此,她先要將買樓定為一個確切的目標,並為此開始計劃及準備。有了明確的目標後,這學員很努力亦做得十分好,用一出糧就儲起一部分的方法,逼自己儲錢。而一個月已成功儲到3萬蚊,踏出了非常好的一步。

累積財富 先為首期做準備

而她問我這些儲起的錢怎樣處理較好,因為她是極不適合持有現金的(她會將現金有幾多洗幾多的),故最好的方法是投資一些收息的投資工具,如政府債券。因此,高樓價對她來說未必是最大因素,只要購買到一些適合她供款能力的樓,就可以開始累積財富,而她現時要做的,就是保持儲錢,先為首期做準備。

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編按:專欄作者龔成是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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