中原城市領先指數(CCL)最新報176.69點,按周跌0.54%,主要受大企業裁員及東涌商業地皮流標的不利消息影響,升勢短暫受阻。但中秋節長假後樓價明顯擺脫低位向升,4周計CCL累升0.49%,預期樓價走勢會反覆向上。以今年3月的低位174.03計,CCL至今已回升逾1.5%。

中原城市大型屋苑領先指數(CCL Mass)報180.42點,按周跌0.68%。四區方面,九龍CCL Mass報177.18點,創9周新高,按周升0.83%,連升4周共2.67%。新界東CCL Mass報188.81點,按周跌2.20%,連升4周後正常回軟。新界西CCL Mass報164.93點,按周跌0.94%,連升3周後正常回軟。港島CCL Mass報183.44點,按周跌1.39%,連跌2周共1.47%。

買樓作為人生大事,準買家不但是要一個屬於自己的安樂窩,更能擁有一個可保值的資產。現時大部分一手新樓都索價驚人,因此不少人會先選擇購買二手樓上車,由於這牽涉到巨額金錢更關乎到終身,因此在買樓前應做足準備,了解每個步驟,讓自己能安心地完成這一人生里程碑。

第一步:物色單位

買樓的起步動作當然是物色單位,除了可找地產代理公司物色外,亦可透過睇樓網站或手機應用程式搵盤。當然,搵樓時亦需要計劃好自己理想單位的各項標準。包括:

  • 物業所在地區
  • 交通設施
  • 校網
  • 周邊配套
  • 實用面積和間隔
  • 屋苑設施
  • 裝修狀況
  • 座向
  • 景觀
  • 樓齡
  • 升值潛力

第二步:睇樓

睇中心水單位後,便可聯絡地產代理要求睇樓。睇樓前更要簽署一份俗稱「睇樓紙」的「地產代理協定」,裏面會列明準買家參觀的日期、單位位置、佣金條款等資訊。簽了睇樓紙後,若要買入參觀過的單位,一定要跟你已簽協議的物業代理公司辦理,否則有機會被追討佣金。

睇樓時,準買家更需注意以下4個問題:

  • 單位的裝修情況及大廈維護程度
  • 單位在晴天和陰天的採光情況
  • 下雨時會否有漏水和受潮的情況
  • 鄰居是否會有問題行徑

第三步:為物業估值

選好了心儀單位後,下一步便要找銀行對物業作初步估價,以釐定按揭利率或還款年期等按揭條款。準買家在收到銀行估價後,可透過物業代理再與業主議價,至到雙方達共識為止。

第四步:簽臨時買賣合約

買賣雙方談妥交易價錢、交易日期等基本條款後。雙方須先簽署臨時買賣合約,合約內亦會訂明支付地產代理之佣金,同時買家需支付俗稱細訂臨時訂金,一般為樓價3%至5%。買家在簽臨約前還有一點要留意,就是代理需向買家提供土地註冊的查冊,以證明業主身分無誤。

第五步:申請按揭

絕大部份買家都難以一筆過買下單位,因此會選擇申請按揭買樓。有了臨時合約副本,便可向銀行正式申請按揭貸款。建議申請3至4間銀行左右就足夠了,申請得太多會影響個人信貸,所以提交申請前宜先比較各銀行的按揭計劃詳情及優惠。

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第六步:找代表律師

在處理正式買賣合約時,須委託代表律師負責辦理,賣方律師會翻查土地註册處資料,亦為買家查核該物業的待決法律程序或任何尚未清付的款項如物業維條或違例建築等。

發現沒問題後,買方律師便會預備正式買賣合約草稿,並送草稿到買方律師審核,由雙方律師就正式合約達成協議。

第七步:簽署正式買賣合約

買賣雙方一般會在簽署臨時合約後14日內簽署正式買賣合約。買方透過律師繳付印花稅及訂金,並向業主支付大訂。因細訂加上大訂通常是樓價的一成,所以大訂一般為樓價之10%減去細訂已付的數目後所得的餘數。

其後,買方律師會負安排打厘印,並在一個月內將合約送交土地註冊處登記。有一點買家需留意,一旦買家未能如期簽署正式合約,將被視作放棄交易,業主有權沒收買家已支付的細訂。

第八步:驗樓後簽樓契

建議買家在交易日當日或之前,需到單位驗樓,看看單位是否仍有些潛在問題,如漏水滲水等,以確定能否順利交吉。樓契由買方律師草擬,在雙方律師審核樓契確保無誤後,買賣雙方會簽署相關文件,並安排打厘印及送往土地註冊處登記,買方繳付樓價餘數後,賣方正式交匙,這時買賣即告完成。

大訂加細訂為樓價一成 律師費介乎三千至一萬元

剛才講過,一般來說,細訂與大訂的總和是樓價的一成,以600萬元的單位為例,其樓價一成即60萬,若細訂是樓價3%計即18萬,換言之大訂則42萬元。

另外,買樓時牽涉很多文件,而一般會經律師處理的文件有三份,包括買賣合約、樓契及按揭契。 律師亦負責繳交印花稅、將合約送交土地註冊處註冊、審查業權是否完整,亦會代為處理銀行的按揭文件。這些工序一般會一併計算,即以「全包」的形式計,一般律師費開支大約由3,000 元至10,000元,但費用並不包由律師代付的印花稅。