很多香港人都會知道,買磚頭保值,並且一路可以賺租賺樓價升值。特別是近年流行的海外置業,大部份熱門城市例如倫敦,曼切斯特,曼谷,墨爾本都是港人熱衷投資的地點。

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海外樓價都一直平穩向上

回顧過去的十年,以上城市的樓價都一直平穩向上。特別倫敦這個地方,那怕是面對新冠肺炎和脫歐問題雙線攻擊,在今年第3季尾也出現超過平均6%的急速反彈。絕對可以說是「點指兵兵」地買,輸的風險也很少。
大部份投資者其實是輸給時間值,見過有很多人在選擇項目階段花費了一年,兩年,甚至更長時間。

做業主要一份勇氣和衝動

假設樓價每年只有5%的升幅,如果資金一直閒置,而且因為自己衝破不了準備做業主的關口。因為自己耽誤自己而損失的潛在利潤,此消彼長,大家可以為自己算一算。所以有時做業主就是要一份勇氣和衝動,要做一個聰明的投資者。

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現金流投資法

買物業最理想的效果莫過於租客幫你供樓甚至變相由租客送贈物業。很多香港投資者都會明白這一點,無奈地香港物業價格已經上升到一個離地水平。加上新冠病毒影響,平均租金回報已經下降至2%或更低的水平,『以租代供』這個概念可能要持久戰50年才能夠成立。

海外物業平均租金回報有5 - 7%

相反地海外物業平均租金回報有5 – 7%。堅守現金流投資法的概念,租金收入是重中之重。尋找租客群多而且活躍的地區買樓。靠著穩定的租金收入,未計入樓價升值和匯率等因素,『以租代供』已經可於10-15年內完成。勿論未來10年間物業升跌,作為投資者都包賺不賠。

BNO平權激發的移居潮 

在BNO平權激發的移居潮和倫敦本土求過於供的情況下,投資者一定會對倫敦這個市場磨刀霍霍。跟據仲量聯行報告2020倫敦潛在供應和新屋需求量接近1:3。由於英國人口年輕化比例高,由大家庭分裂出來的小家庭短時間內暴增,而且英國人希望置業的概念相對老一派的人看得重。

市中心區域項目有價有市

所以市中心區域的項目一直有價有市,特別是交通方便的鐵路站附近項目。例如 Waterloo Station或King’s Cross Station這些大型鐵路站,因為四通八達,出入方便不用駕車所以特別受英國年輕人歡迎。位於ZONE 1以開放式單位計算這些項目入場費通常是65至75萬鎊左右。倫敦ZONE 1大部份都是地少人多,買少見少的項目,大家都知道在地區性上肯定是買到賺到。

租金追不上樓價和地價

唯一問題就是因為樓價和地價在過去10年上升太快而租金追不上。所以大多數項目只有2-2.5%租金回報,有點不合乎現金流投資法的原則。但倫敦市較其他的地方特殊,在香港各大地產商大舉進軍前其實已經有無數財團、富商及不同國籍人仕參與這個市場,帶來超強大承接力的所以倫敦樓價才可以居高不下,而且穩步上揚

投資尋寶攻略

所以投資者只要細心尋寶,如果能夠找出Zone 1找出交通方便的全新項目,最好有禮賓服務,豪華會所,鄰近公園。這都是年輕人的最愛,他們很有可能為你帶來高達3.5-4%的租金回報。就倫敦這個市場來說,是一個絕對吸引的回報。

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編按:專欄作者龐啟峯,晉裕集團海外物業資深副總裁,曾任職利斯蘇富比(香港)國際物業銷售經理。從事金融和海外房地產業超過13年。致力為客人搜羅優質海外投資機會,以英國,澳洲,泰國,馬來西亞為市場為核心。推崇「現金流投資法」,再不斷複製。從而為客人建立長期而且穩定的被動收入。

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作者簡介:龐啟峯為晉裕集團海外物業資深副總裁,曾任職利斯蘇富比(香港)國際物業銷售經理。從事金融和海外房地產業超過13年。致力為客人搜羅優質海外投資機會,以英國,澳洲,泰國,馬來西亞為市場為核心。推崇「現金流投資法」,再不斷複製。從而為客人建立長期而且穩定的被動收入

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