香港樓市一手市場進入「以價換量」競爭階段：形成向下循環

踏入2026年第四季，香港住宅市場迎來關鍵轉折，油塘越秀(0123.HK)新盤「擎海I」公布價單，成為觀察本季樓市走向的重要樣本。該盤首批推出128伙，折實平均實用呎價13,988元，一房單位入場價375.94萬元起，創下九龍市區新盤近十年首批折實均呎新低。

第四季一手市場正式進入「以價換量」的競爭階段

這次開價不僅較三年前同區新盤長實(1113.HK)的親海駅、首批均呎近15,000元的「深水炸彈價」下跌約7%，相較去年底信置(0083.HK)的柏景峰14,588元的折實呎價亦進一步下調，價格更顯著低於油塘、觀塘以至啟德一帶二手屋苑的主流成交呎價。發展商選擇以低價搶客，反映第四季一手市場正式進入「以價換量」的競爭階段，而這場價格戰，將對一手、二手市場、買家財務風險以及九龍東整體樓市供應格局帶來深遠影響。

用價格吸引上車客盡快套現

傳統樓市周期之中，一手新盤一般會較同區二手物業享有溢價，代表新樓質素、配套與樓齡優勢。但今次擎海I開價逆轉這個規律，一手定價低於二手，標誌樓市的價格防線被進一步受壓。背後核心原因，是有發展商對後市去貨速度缺乏信心，優先選擇釋放價格空間，用價格吸引上車客，盡快套現，而非死守售價爭取利潤，未來一段時間估計會出現更多實價越開越低的新盤。這一策略將直接對二手市場構成擠壓效應，成為第四季樓市最核心的變化。

向下循環：一手不斷減價搶客，二手繼續成交凍結、造價下挫

這個機制會形成一個向下循環：一手不斷減價搶客，二手繼續成交凍結、造價下挫，其餘發展商為求競爭，繼續調低新盤定價，樓市資產價格持續尋底。第四季二手市場的流動性會繼續受壓，就算個別業主無急需賣樓，亦要面對區內物業估值持續調整的現實。

樓花期與利率環境，亦是第四季買家必須審慎評估的另一大變數。擎海I預計關鍵日期長達28個月，屬於相對長樓花期項目。選擇建築期付款方案的買家，要等到接近兩年半之後才需要完成交易、申請按揭。當前環球通脹仍然具備韌性，地緣風險持續存在，市場對美聯儲減息的預期已經明顯降溫，甚至重新出現維持高息、再度加息的可能性，香港銀行的按揭利率亦會跟隨美元利率走勢。

長樓花期買家需承擔兩層利率風險

對揀選長樓花期的買家而言，這代表他們需要承擔兩層利率風險：

第一層是未來兩年半之間，按揭利率有機會進一步走高，待收樓時申請按揭，每月供款負擔會較現在估算大幅上升；
第二層是物業估值風險，如果未來一段時間樓價持續回落，銀行在收樓時做物業估值，評估價有可能低於買家當初買入的合約價。

遠期借貸成本與資產減值風險不容忽視

一旦估價不足，買家需要額外拿出一筆資金補足首期差價，若無法籌集足夠資金，甚至會面臨撻訂的風險。換言之，長樓花看似拉長付款時間、降低前期門檻，實際上是把利率與樓價下跌的風險轉移到買家身上，遠期借貸成本與資產減值風險不容忽視。

九龍東累積龐大待售庫存

九龍東龐大的一手存貨壓力，是促成這場價格戰的底層因素，亦代表該區發展商已經失去傳統市區新盤的溢價定價權。九龍東涵蓋油塘、茶果嶺、觀塘、啟德多個板塊，未來數年有大量已批預售、待推售的樓花與現樓單位陸續流入市場，累積龐大待售庫存。充足供應令買家手握大量選擇，不再需要為新盤付出溢價。

油塘本身正由傳統工業區逐步轉型為海濱住宅區，整個區域配套、社區設施、交通容量的提升，仍要時間消化大量新增人口。大量單位同時湧入市場，日後租盤供應同樣會增加，租金回報率會持續受壓，難以吸引大量長線投資者入場。九龍東樓市的支撐力量，主要依靠自住剛性需求，單靠上車客托底的樓價底線相對脆弱。踏入第四季，九龍東各個發展商之間的去貨競爭會愈演愈烈，定價將持續偏向保守，後續推出的新盤，很大機會繼續跟隨這個低價策略。

發展商「以價換量」策略帶來的結構性壓力

整體而言，擎海I的開價，揭開第四季香港樓市的新一章。本季樓市的核心矛盾，不再單純是加息預期的情緒衝擊，而是發展商「以價換量」策略帶來的結構性壓力。一手低價上市，持續侵蝕二手市場；長樓花產品暗藏利率與估價雙重風險；九龍東海量供應，令發展商失去定價主導權。

對於自住買家，低價新盤固然帶來上車機會，但需要仔細衡量潛在風險；對於二手業主，第四季賣樓要預期更強的價格競爭。大量供應之下，租金與資本增值的預期需要下調。

展望第四季，香港樓市將進入庫存消化期，價格競爭會成為市場常態。個別低價新盤或可以錄得不俗認購反應，但這不等於整體樓市見底。

作者簡介：張智威於大學時修讀經濟，並於英國Heriot-Watt University修畢金融課程。累積多年市場投資實戰經驗，對股票市場有深入研究及獨到的見解。現為香港證監會交易商代表持牌人士-證券及期貨公司負責人(RO1&2)，業內持續培訓講座(CPT)導師。曾任教有關不同的投資課程、經紀實習班、落盤系統應用、證券公司業務運作、並與香港交易所合辦期權講座等。

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