【理財個案】讀者：龔老師，我40歲過後才開始認識投資/理財，之前完全是零認知/無意識，人生做錯一個決定，於高位借了九成按揭，勁後悔。好想跟你學理財，所以膽敢向你請教，求指點！
背景：兩公婆都是公務員，住宿舍，月入合共$83000 ；一對仔女讀中學
公務員夫妻 資產：
- 物業一：2018年與家人合資於高位買左個開放式細單位，當時樓價$270萬，九成按揭，月供一萬，沒有放租一直丟空，8年樓價跌左$100萬。
物業二：2026年向家人借120萬，湊夠3成首期買了一個423萬市區單位，放租夠cover供樓。 - 股票：幾年前$5.01買左25000股工商，現約值$18萬，以往的派息都會用左，不懂得在再投放落去滾存。
- 每月支出：物業一一半供款$5000，家庭支出約$5萬，$2萬還給家人，所以每月近乎無錢淨。
預計十年內要照顧四大長者及子女升大學
現在每月都努力慳，預計十年內要照顧四大長者及子女升大學，物業一變左負資產，每月都要掉錢落去，放又蝕很多，九成按又不能放租，進退兩難。物業二欠家人$120萬，每月所有積蓄用來還錢，以我現時負債的情況，我應如何規劃我的財務？如何投資股票增加我的資產？
如何投資才做到有$2萬現金流夠兩公婆生活
將來退休，兩公婆預每個月支出$2萬（以現在生活水平來計），我應如何投資才做到有$2萬現金流夠兩公婆生活？請龔老師指點。萬分感激。
- 想補充下，物業一樓齡超過40年，未做大維修，不知蝕放好還是堅持供款。如果蝕放每個月可儲蓄多$5000。
- 物業二樓齡25年，三成首期不是完全問家人借，只是內地有祖屋瓜葛，當是欠家人$120萬，7年內還。
龔成老師分析︰投資分析用長線思維
記住，投資分析唔係睇當下發生架事，而係用長線思維，諗下做邊個方法，對自己長線最有利。首先，講下我對物業市場睇法。香港樓市由高位下跌不少，近一年開始穩定，相信之後會平穩及有少少增長。首先，中國房地產由破爆至現時穩定，雖然未能以好去形容，但起碼不會再差。
2025年香港樓市穩定
由於幾年前樓市信心不足，令就算本身有買樓需求的人，也會推遲計劃，到中國政府在2024年尾推穩定樓市措施，以及2025年香港樓市穩定，令之前信心不足的人，信心度提高。香港樓市的信心度，由悲觀，轉到現時正常狀態。
另外，美國處減息週期，地產發展商，由於減息令借貸成本減少，資金壓力減，不用太急賣樓，有利樓市。加上減息令供樓人士的負擔減少，都是有利樓市因素。
香港經濟處於轉型狀態
現時香港經濟大致穩定，香港經濟處於轉型狀態，轉型要時間。加上中美關係好轉，貿易進入正常狀態，對香港經濟也有一些利好作用。經濟穩定，市民買樓意慾提升，但始終經濟未完全向好，部分行業仍面對較弱的環境，因此樓市未有條件大升。
另外，香港政府人才計劃、教育政策，能吸引一些人來香港，令租金得到支持。租金回報率由數年前的2.5%，上升到現時約3.5%，投資吸引力增加，樓價由數年前的貴，返回現時的合理水平。
樓市存有一定的用家需求
供需方面，現時移民情況已穩定，同時見樓市存有一定的用家需求，過往無樓住、等買樓、與家人同住想自己搬出去往，都正在釋放過往的潛在需求。供應方面，政府加大力度找地起樓，以及北部都會區產生一定的土地，令長遠有足夠供應。
簡單來說，現時香港樓市供求已到達平衡狀態，樓價只會平穩，或少少向上，長遠較難大升（過往20年由於供求失衡令樓價倍升）。
香港樓作為自住的價值仍在
香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，樓價以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。香港樓的投資價值，算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。其實物業咁高樓齡，投資價值已經大打折扣，仲未計保護等問題。
建議你部署沽出
我建議你部署沽出，唔洗一定馬上沽，但都要開始計劃定。至於物業2，你保留都可以，但如果你長線唔打算用佢作為自住物業(或沽出佢，轉換成其他物業自住架話)。是否長線保留收租，還是善價而沽，都係要考慮架方向。始終，未來物業增長力，唔會太高。除非你肯定佢長線收租能力，都會維持一定水平，否則長線持有未必係好方法。
退休部署
若你希望退休後，每月有2萬蚊現金流，以股息率6%計，你需要本金400萬。因此，我地要以這400萬作為目標，透過一些有增長力的股票，去累積這筆資金。到你退休時，再將這些有增長力股票，換成為收息資產(如收息股、年金、債券等)，去創造你需要的2萬蚊現金流。
理財
你現時要做，就係盡力令自己每月有空餘資金，再用佢來投資價值。因為你財富組合，偏晒係物業類。長線要加大優質股比例，去平衡番。
投資
未來你投資增，可以用以下作藍本︰當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。
現時42歲去計 應以增值為主
例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。以你現時42歲去計，應以增值為主。策略上，你可以考慮「平穏增長股」和「潛力股」。現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
選股上，你可以留意一些平穩增長股，指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。
另外再加其他個股：
美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以自己了解下，再決定是否從中選股。
如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、英偉達（NVDA）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。
潛力股這類風險較高
如果你現時無太多投資經驗和知識，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2成好了，甚至先集中係平穏增長股類。若你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約4成，視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。
餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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