美國減息入市建議：借500萬按揭、30年全期利息少26萬

美國聯儲局宣布減息半厘，同時匯豐宣布下調最優惠利率（P）0.25厘，《香港財經時報》整合香港樓市走勢最新預測，包括美聯物業、香港置業、利嘉閣地產等，當中借500萬按揭、30年全期利息少50萬，即睇入市建議！

美聯布少明：料引資金入磚頭

此外，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，美國聯儲局公布最新議息結果，減息幅度不單只較預期更高，而且今年還有進一步減息的可能。更重要的是，本港大型銀行今次亦超乎預期減息0.25厘，而隨著減息周期啟動，相信有望帶動資金流入其他投資板塊。

第四季一手成交有望升約8成

現時本港樓價已經較高峰期跌近三成，加上租金升幅凌厲，對自用及投資極具吸引力，磚頭價值有望重新抬頭。

布少明認為，減息週期重啟絕對有助帶動本港樓市氣氛，預計第四季住宅成交量有望上升，新盤率先受惠，料末季一手成交量有望達至4,700宗，較本季估計約2,600宗按季大幅上升約8成。

買家入市能力提升

雖然與3年前相比，本港按揭息率明顯上升，但隨著樓價高位回落，加上期內家庭收入上升，令買家入市能力反而提升。

850萬單位、每月供款少逾500元

以一個約850萬元的單位為例，於3年前2021年8月樓價高位、供款30年及7成按揭計算，當時「經絡按揭息率指數」(MMI)僅1.58厘，即每月供款約20,764元。

然而，至今樓價已由高位下跌約28%，即該單位樓價跌至約612萬元，假設同樣以供款30年及7成按揭計算，今次本港按揭息率下調0.25厘，預計MMI由今年8月4.14厘減至3.89厘，上述個案的每月供款調低至20,182元。

料樓價未會即時急彈

據統計，目前已批出預售樓花同意書但尚未發售的私人住宅合共1.45萬個單位，而目前累積貨尾約2.22萬伙，單以上述獲批未發售及貨尾合共已高達3.67萬伙。

布少明認為，不少新盤會在美國減息的利好消息下趁勢登場，料第四季一手成交量有望達至4,700宗，較本季估計約2,600宗按季大幅上升約8成；二手方面，在新盤搶佔下，表現未及一手，估計第四季二手住宅成交量約9,500宗，較本季估計約9,000宗上升逾5%；至於樓價方面，料本港樓價未會即時急彈，惟樓價或有望喘定回穩。

籲政府開放投資移民買住宅

布少明指出美國息口終於回落，更重要的是，影響本港樓市的多項指數亦見好轉。

當中本港家庭收入增、定期存款創新高、租金回報率上升等等均反映現時樓市有止跌回升的條件。由於現時樓價已對投資者具相當的吸引力，布少明建議特區政府將住宅物業納入投資移民的適用範圍，以吸引更多國內國外的資金、人才及家族到港發展，進一步推動本港的經濟增長，並對住宅成交帶來正面支持。

港置：有利用家及投資者入市

美聯集團行政總裁（住宅）暨香港置業行政總裁馬泰陽（Dave Ma）表示，美國相隔逾4年再次減息，減息周期再次來臨。

而香港有大型銀行即日宣佈最優惠利率(P)減少0.25厘，無疑為本港樓市帶來利好消息；隨著減息周期啟動，料本港實際按揭利率將會繼續向下，對現時大部份使用浮息按揭的業主而言，未來每月供款所需金額下降，實為一大喜訊；與此同時，新造按揭利率下跌，資金成本減低，有利用家及投資者入市。

每月供款減少近800元

假設一個600萬元物業，承造最高9成按揭，還款期為30年，以減息前息率4.125厘計算，每月供款（連同按揭保費）為26,736元。最新息率下調0.25厘，以3.875厘計算，新造按揭每月供款（連同按揭保費）則降至25,941元，詳情如下：

新造按揭每月供款

樓價	$600萬
按揭成數	9成
以減息前息率4.125厘計算
每月供款	$26,736
最新息率下調0.25厘，以3.875厘計算
每月供款	$25,941

註：每月供款包括按揭保費，並以按揭年期30年計算

10月新盤成交有望達2,000宗

事實上，入市成本降低，有利樓市交投；就如政府今年2月尾公佈的財政預算案中宣布樓市全面「撤辣」，所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)，相關措施有效降低入市成本，隨後新盤成交應聲大增；據香港置業資料研究部綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，新盤成交由2月逾260宗，飆升至3月逾4,100宗，升幅逾14倍。

因此在美國減息周期啟動下，相信市場對於本港樓市信心會轉強，發展商有見及此加快推盤步伐，購買力亦再度湧現，料10月新盤成交有望挑戰2,000宗水平，屆時將創7個月新高。

利嘉閣地產：後市有望出現轉機

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，美國聯儲局議息後宣布大幅減息0.5厘，加上本港龍頭行匯豐及中銀亦跟隨下調最優惠利率0.25厘，為近年本港銀行持續加息及息口維持高企多時後首度迎來減息，對本地樓市有一定支持作用，後市有望出現轉機。

年內尚有半厘下調空間

廖偉強指出，美國減息幅度符合較多的預期，並展望年內尚有半厘下調空間，更大的刺激是香港銀行隨即跟隨下調0.25厘，令市場頗有驚喜，對刺激沉寂已久的樓市有莫大幫助。綜觀目前本港市場資金十分充裕，相信減息可帶動部分資金轉流實物資產市場。

此外，樓價已自歷史高位累跌近三成，而租金回報十分吸引，目前正是準買家趁低吸納的理想時機。

料樓價短期變化不大

展望後市，隨著息口下調，實際供樓負擔得以減輕，加上特首下月中旬發表的《施政報告》料續有刺激本港經濟的方案出台，可望進一步鞏固市民入市置業的信心。預期在減息效應下，十月份二手私宅交投可望在之前的低基數下大幅反彈三成或以上，而一手私宅按月買賣料重越千宗水平。

全年樓價看跌8%

至於樓價走勢方面，因應新盤仍有一定存量，發展商料持續貼市價開盤，樓價短期變化料不大，維持全年樓價看跌8%左右。

利嘉閣按揭：料今年內再減息半厘

而利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，美國減息周期正開始，以現時美國就業市場數據，減息行動未會過於激進，減息半厘亦屬市場所預期的範圍。參考美國對未來利率走勢預測的「點陣圖」，可見今年年底的利率中值，局內官員預測為4.4厘，比今年6月時預測的5.1厘低，意味局內預計今年內將再減息半厘。

銀行減幅積極

香港銀行自2022年至2023年合共加息0.875厘，其加息幅度並沒有美國一樣進取，但市場實際按息由2022年初約1.5%逐步上升至現時4.125%為主，加幅累達2.625厘。

同日中午，滙豐及中銀香港分別宣布調低最優惠利率四分一厘，下調港元最優惠利率25點子，由年利率5.875厘調低至5.625厘，其減幅亦十分積極，相信對香港樓市及成交有正面作用。

或重現「供平過租」現象

黃詠欣解釋，香港銀行加息幅度大幅落後於美息加幅，美國累積加息5.25厘，而同期香港最優惠利率僅上調0.875厘，香港銀行或會因應相關策略及成本而考慮減息幅度及步伐。

自上月中旬起，一個月港元拆息持續回落，拆息終低於實際按揭息率，並持續了差不多一個月。按息早已見頂，從近期觀察所得，銀行對按揭業務取態轉趨積極，香港銀行選擇配合美國減息步伐亦十分適當，預期在年內按息再次下調的機會樂觀，相信2025年初按息會繼續有所調整。

事實上，減息亦會對樓價回穩有幫助，如現時息率下行但租金未有回落趨勢的話，屆時或會重現「供平過租」的現象，入市氣氛會比較早前更濃厚。

料更多以「快閃」優惠吸客

黃詠欣指，過往每年年初，都是銀行跑按揭業績的時間，會提供更多優惠吸客。

不過，今年港銀由第二季開始大幅削減現金回贈，不再如以往般以現金回贈去作競爭；因此，香港減息周期開始後，或會有更多銀行以「快閃」優惠吸客，例如「期間限定」息率優惠，或上調綠色按揭現金回贈以爭取一手盤按揭業績。

她建議有意置業或轉按的人士，不要只着眼於回贈金額，要連同息率及高息戶口種類等去計算及衡量。以今年4月銀行大減現金回贈計，貸款500期元，年期30年，P是5.875厘，全期利息為372萬元。

如今P減息0.25厘，全期利息降至346萬元，即共慳26萬元。

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經絡：按揭息率回落至3.875厘

美聯儲議息會議結束，宣布減息半厘，基準利率由5.25厘至5.5厘區間，下調至4.75厘至5厘區間，亦是美聯儲自2023年7月基準利率高位橫行逾13個半月後首次減息。匯豐銀行同日跟隨宣布減息，現時最優惠利率（P）將由5.875厘下調0.25厘至5.625厘，並於9月20日生效。

為樓按市場帶來正面支持

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，市場普遍P按計劃及H按計劃封頂利率為P-1.75%＝4.125厘（P=5.875%），現時滙豐銀行下調最優惠利率（P）0.25厘，實際按息將下調至3.875厘（5.625%-1.75%）。

所有供樓業主可即時節省利息開支，另外置業人士的入息要求亦可同步降低，市場信心將逐步恢復，可促進經濟及樓按市場的復甦。目前香港住宅租金回報率普遍為3.3厘左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多客戶逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。

供款、入息要求減少

假設貸款額500萬元、年期為30年，減息前P按計劃及H按封頂利率為P-1.75%＝4.125厘（P=5.875%），每月供款為$24,232，入息要求為$48,464；當銀行下調最優惠利率（P）0.25厘，實際按息將下調至3.875厘（5.625%-1.75%），每月供款將減少$720（3%）至$23,512，入息要求將減少$1,440（3%）至$47,024，假設未來銀行再度下調最優惠利率（P），每月供款及入息要求亦將會繼續下降。

未來一年內料累計減息2厘

曹德明續指，最新8月份美國消費者物價指數（CPI）連跌5個月至2.5%，創2021年3月以來的新低，通脹回落至2%的目標上已取得進展，美國就業增長亦有所放緩，預測聯儲局在未來一年內有機會累計減息2厘至2.5厘。

料HIBOR或回落到2厘

隨著美國開始減息，香港1個月銀行同業拆息（HIBOR）預計將跟隨下調。今日1個月HIBOR報3.61厘，已連跌6個工作日，創自2023年5月3日（3.55%）即16個半月新低，如美國未來一年減息2厘至2.5厘，港息將跟隨美息下調，料HIBOR或回落到2厘。

對於減息周期開展，曹德明對有意置業人士作出以下建議：

入市建議（1）選用H按

HIBOR於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率P更多更快，建議買家選用H按計劃，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。

入市建議（2）貨比三家

減息周期開始下，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠不一，建議買家貨比三家，選擇較多合適的銀行承造按揭。

高力預測：減息提振香港投資前景

投資管理公司高力表示，美國聯儲局今天宣佈降息 50 個基點，預計將增強投資者信心並刺激香港房地產市場的投資活動。

房地產投資總額有望回升

高力研究部主管李婉茵表示，預測2024年香港房地產市場的全年投資總額將超過300億港元，而在2025年，若經濟情況更為樂觀，投資總額有望進一步回升至370億港元。減息政策的實施，可能激勵投資者積極尋求市場機會，特別是那些被低估和位處核心區的優質資產，同時也可能吸引國際資金回流。

預測寫字樓租金下調約6%

對於寫字樓市場，李婉茵指出雖然減息對市場有利，但寫字樓市場的復甦將受到持續高供應的限制，而2025年寫字樓供應預計接近350萬呎。在市場消化能力仍需時間恢復下，預測寫字樓租金於2025年仍會下調約6%。

核心區主街租金保持增長預期

對於零售物業，她認為減息預計將提振消費者信心，帶動零售消費回暖，並為行業帶來租金增長的潛力，預計今年核心區主街整體租金將保持年初預測，增長約 5%-10%。

料樓價下跌5%至10%

住宅市場方面，由於目前整體樓市成交量偏低，一手貨尾單位仍有約21,000個，減息對市場來說無疑是一項重要的利好因素，有助於提振整體經濟和樓市。然而，減息所帶來的刺激效果，預計不會像今年二月底全面撤銷「辣招」後那樣明顯。

當時撤招吸引了部分投資者重新入市，惟目前市況疲弱，成交量稀少，相信減息後可刺激成交量回升。儘管如此，高力維持2024年樓價將下跌5-10%的預測。

仲量行：維持樓價下跌預期

仲量聯行香港主席曾煥平認為，美國減息，對市場是好消息。然後，息口只是影響樓市的其中一個因素，走勢尚受到其他經濟因素所左右，現時經濟仍然疲弱。

同時，發展商將會因為趁減息的好消息，而排山倒海地推盤，競爭加劇下，新盤訂價會較保守、甚至要低開，以吸引買家，樓市壓力依然存在，因此，我們仍維持今年樓價會下跌的預期。

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