讀者來信︰Anthony Sir你好，最近樓價持續下跌，小市民應該更易買樓才對，但最近身邊有親友慨歎，完全無法換樓，是真的嗎？為甚麼？

回覆讀者來信︰很多人以為樓價跌，更易買樓換樓…

錯晒！實際操作上，樓價持續下跌，換樓夢…玩完！幫助小市民換樓，改善生活環境是政府給市民的承諾，所以早幾年有林鄭Plan、波叔Plan等等，心裡想幫小業主，誰知最後變成為害慘了小業主，早幾年用上述Plan的，慘慘~~

舉例，早幾年你買入一個500萬的上車盤，做8成按揭，首期100萬，欠銀行400萬；想換入一個700萬的單位，升跌平市下，情況會怎樣？為方便計算，撇除細數，例如本金及厘印按金等，只計樓價…

跌市…是最差情況，亦是現時情況

根本無法換樓！若樓價跌一成：賣450萬，只取回50萬，不夠首期換樓！若樓價跌兩成：賣400萬，$1都攞唔番，那來首期換樓？若樓價跌三成：賣350萬，要貼50萬，賣都賣唔到！

正正就是現時的情況！市場上很多物業，已從高位下跌三成，很多小市民小業主面對着第二、三種情況，勉強賣樓，辛辛苦苦儲來的首期全部蒸發，甚至要貼錢才能賣樓，請問如何換樓？

小市民換樓夢想，玩完！

小市民想改善生活、安居樂業的夢想，升市…是最易換樓的情況，只是債務會相應提高！若樓價升一成：賣550萬，取回150萬；假設當日700萬的目標單位，同樣升一成，由700萬升到770萬，1成首期即70萬，還有80萬在手，可以做其他投資，又或者去個旅行，甚至裝修一下；或者付2成首期，140萬亦可應付。

當然亦有成本的，那就是負債高了，借了700萬，需要的入息要求也高了，可能需要找家人做擔保，供樓多了，但最少…換到樓！

平市…靠努力賺錢儲錢換樓，能者多勞，多勞多得！

若樓價不變：賣500萬，取回100萬；假設當日700萬的目標單位，樓價同樣不變，1成首期即70萬，就比當日買樓的時候多20萬，努力點賺錢儲錢就做到了，鼓勵努力，這才是新質生產力社會，需要有的心態與思維！

所以，記住！想幫小市民換樓，以改善生活…最理想的情況是樓價跟隨經濟增長穩步上升，最少都要平穩；跌市，尤其近年持續下跌，小市民根本無法換樓，無法改善生活！看看現在的情況，過去幾年死守辣招不放，令庫存積壓，發展商財務告急，越賣越平，代理捨難取易，不願推二手，即使全面撤辣，小業主都無法以正常價賣樓，無法取回首期，如何換樓？

減少私樓供應是關鍵

Never Too late…期望政府及時修正政策，短期內減少私樓供應！資助房屋沒問題，多建！多建！多建！尤其居屋、首置盤等，很多小市民未能買到私樓，資助房屋就能解決，沒必要攬炒。

同時，期望減息潮盡快到來，資金從銀行體系中湧出來，不但能夠刺激樓市交投，也能帶起整個經濟，走出谷底！

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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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