【樓市走勢】2024年初至今樓市表現波動。撤辣後發展商低價推盤限制樓價升勢，購買力被大量消化後，承接力明顯減退，料樓市將再次陷入「量跌價軟」困局。
2024年初至今樓市表現波動
綜合土地註冊處數據，2024年截至6月11日為止的上半年，整體私宅買賣登記共有23,013宗，涉及金額約2,113.62億元，預計整個上半年最終料達26,409宗及2,433.14億元，將較2023年下半年的15,060宗及1,395.18億元分別上升75%及74%；而比較2023上半年亦有好轉，登記量及總值分別漲12%及5%。
新盤出現井噴式倍升
利嘉閣地產董事徐志華指出，承接去年底息口高企，加上缺乏利好消息下，年初樓市交投仍偏淡，不過當2月底《財政預算案》宣布全面撤辣後，樓市交投迅即反彈，造就上半年的好景況。
從物業類別劃分，一手市場原本年初表現仍然低迷，惟發展商因應撤辣即時以極吸引的低價策略推盤，貨尾及全新盤相繼登場，吸引之前被鎖起的購買力大舉入市，在包括內地客等各類買家出擊下，帶動一手買賣登記出現急漲的情況。
一手成交期內首度重越千億元水平
截至6月11日止，上半年一手私宅買賣登記累計已達8,605宗，預期整個上半年最終可錄9,068宗，料較去年下半年大增1.2倍，創近5個「半年度」新高。至於，今年上半年一手成交總值也相應大升，料整個上半年將達約1,133.01億元，同為近5個「半年度」最多，並為期內首度重越千億元水平之上。
換樓客投資者重臨
二手私宅市場方面，同受樓市撤辣消息提振，買家入市信心回升，當中更不乏換樓客及投資者重投市場，帶動二手買賣登記連月上升，於4月份時更高見近4,400宗的登記，縱然5月有所回落，仍能突破三千宗水平。
二手買賣增逾58%
上半年截至6月11日的二手私宅登記量錄得14,408宗，預期整個上半年最終可錄17,341宗，將較去年下半年急增逾58%，重返至貼近2023年上半年的水平；至於，今年上半年二手私宅登記總值料達1,300.13億元，將較去年下半年的939.63億元增加38%，量值均同步自低位大反彈。
高價新盤登記漲兩倍
值得留意的是，今年新盤交投尤其旺盛，而且繼中細價新盤推出後，發展商亦推出撤辣前較難登場的中高價物業，甚至豪宅盤，故帶動1,200萬元或以上銀碼層的買賣登記錄得逾兩倍的升幅。以一手私宅為例，2024上半年買賣登記量增幅最顯著的是價值介乎1,201萬至2,000萬元的新盤，上半年料共錄1,351宗登記，較去年下半年的428宗激增近2.2倍；2,001萬至5,000萬元者，上半年也錄739宗登記，按半年升2.1倍；而5,001萬至1億元的豪宅新盤，上半年料共錄161宗登記，較去年下半年的52宗亦激增2.1倍。
二手佔比萎縮至66%
至於二手私宅市場方面，按銀碼分類，買賣登記量升幅最大者亦為介乎2,001萬至5,000萬元的貴價物業，上半年料錄557宗登記，按半年大增近1倍(見附錄表三)。受一手新盤低價搶去客源，今年上半年二手私宅買賣佔比出現兩連跌，料將跌至只有66%的水平，創近9個「半年度」以來的新低(見附錄圖四)。
十大活躍屋苑登記量錄1,555宗增53%
另外，上半年截至5月底止十大活躍屋苑買賣登記量暫錄得1,555宗，較去年整個下半年的1,014宗已上升53%；當中以日出康城登記量最旺，蟬聯最熱賣屋苑，上半年首5個月買賣登記暫錄296宗，已較去年下半年的183宗暫多出62%。
杏花邨1.25倍升幅最凌厲
十大活躍屋苑登記量全線上升，其中以杏花邨的1.25倍升幅最凌厲，上半年暫已錄99宗登記，而黃埔花園及愉景灣亦分別升1.11倍及95%，至各自的135宗及129宗。
上半年樓價偏軟輾轉跌
徐志華指出，年初樓價仍然受壓持續回落，不過當局宣布撒辣後，一度刺激樓價在谷底反彈，可惜因應新盤持續以低價開售，搶佔二手客源，令業主叫價能力急降，樓價升勢亦無以為繼，結果短暫上升兩月後再度回軟，並徐徐下跌。
租金背馳反覆升
數據顯示，截至今年4月份中小型住宅（以差估署數字作依據）樓價指數為310.2點，較去年底的312.6點跌約0.8%，預計整個上半年跌幅有機會擴大至近3%；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測整個上半年跌幅達3.3%。至於租金走勢方面（以差估署數字作依據），受惠專才租賃需求龐大，中小型住宅上半年年租金最終料升達3%，而豪宅租金上半年升幅也料有1.8%。
下半年住宅市場展望
利嘉閣地產總裁廖偉強表示，在2月底全面撤辣效應之下，的確為樓市帶來了一波量價齊齊反彈的好勢頭，惟單靠撤辣而在其他因素未見明顯改善下，樓市持續向上的動力不足，當最心急入市的購買力被消化後，市場便輾轉回軟。
庫存多息口高 量價受壓
展望下半年樓市，廖氏未感樂觀，因從供應、經濟及息口走勢等幾大層面上，非但未見有利好因素，甚或有惡化的情況出現，恐拖累下半年樓市持續出現「量價齊跌」的困境，不排除全年樓價有機會跌8%至10%。不過，廖氏長遠仍看好香港樓市在內地經濟復甦刺激下，可轉趨平穩向好發展，故下半年樓市進一步回調，亦是趁低吸納的好時機。
發展商減價推盤 二手持續受壓
從供應層面上分析，由於之前兩年新盤銷售緩慢，發展商面對庫存壓力，新盤貨尾年初時已達近2.1萬伙；近月發展商積極推盤，惟未能一下子沽清之下，總體貨尾量不跌反升。撤辣後樓市只亢奮了一季，屬曇花一現，很快便打回原形。面對庫存太多，發展商爭相出貨，減價事在必行，亦因此拖低二手市場價格，令樓價持續受壓。
經濟未見明顯復甦影響
另外，受經濟未見明顯復甦影響，很多商家富人的商業資金被鎖死，未能發揮作用之餘，反倒要出售部分原本用以投資甚至自用的住宅物業來周轉填補。因應不少商家均面對高息的壓力，在需要償還銀行貸款時，不得不沽樓套現來解決資金荒的問題，故即使是二手豪宅的樓價於近期亦見有調整壓力。
息口高位徘徊
第三個因素是息口高企的問題，普遍市民都廣受影響，因過去三年至今，市民受高息環境影響，供樓壓力龐大，令他們的消費意欲減弱，當整體社會消費力弱及消費信心不足時，亦會窒礙樓市表現。加上股市仍未確認復甦，今年以來仍在低位浮沉，雖一度重越過萬九點大關，但近期又再次回落爭持，未有明確大升的方向，因此亦帶動不了消費效應。
銀行收縮借貸
再者是買家面對銀行收縮借貸的壓力，如兩年前買下樓花的買家，今時今日要收樓上會，很多銀行估值下降了，加上借貸金額未必能達之前預期的水平，買家便要想方設法去「抬錢上會」，令不少買家也面對財政壓力，影響進一步的投資及消費心情。至於一些能力稍遜的買家最終甚或要面對無奈撻訂的決定。
一手二手私宅下半年登記量料同挫兩成
廖偉強指出，綜觀下半年樓市暫未見特別利好因素出現，加之上述利淡因素拖累下料續走軟，預期在交投轉慢下，新盤承接力不如上半年，一手私宅買賣登記量下半年恐回落兩成，下試7,300宗水平，即全年合計一手登記量料約1.64萬宗，惟仍較2023年低迷的1.02萬宗料大升61%。
交投將呈萎縮
至於二手市場方面，預期續受高息壓力及新盤低價搶佔客源影響，交投將呈萎縮，料下半年二手私宅交投量將較上半年的1.73萬宗回落兩成，至約1.38萬宗；全年累計，二手買賣料錄3.11萬宗水平，將較2023年約2.83萬宗增加近9.9%。綜合預計，在下半年一二手同步齊降下，整體私宅登記量料挫兩成，最終料達2.11萬宗水平；而全年總計料錄約4.75萬宗，將較2023年的約3.85萬宗漲23%。
下半年樓價看跌5%至8%
預測樓價走勢，廖偉強指出，上半年樓價只在撤辣後一段短時期內反彈過2%至3%，而目前已全被蒸發並掉頭下跌，預料整個上半年樓價恐跌達3%至4%；加上在利淡因素拖累下，下半年樓市續陷困局，樓價料再跌5%，即全年樓價跌幅恐達8%至10%。當中，中小型住宅樓價下半年料有5%的跌幅，全年料跌8%；豪宅物業方面，受累高息及經濟股市未見大起色，下半年更料有6%至8%的下跌空間，全年料跌約一成。
租金料背馳上升
至於租金表現方面，在專才持續抵港及本地大學吸納更多留學生支撐下，預期下半年租金升幅將與樓價背馳；其中中小型住宅租金料再漲3%，全年預計至少升6%；而豪宅租金下半年也看升1.5%，全年料升近3.5%。
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