【樓市走勢|專家點評】雖然近月樓市回升,但專家對後市預測未一致樂觀。前皇家特許測量師學會國際理事會理事謝建華認為,樓市受到兩個因素影響,包括整體經濟表現不算好,以及息口走勢不明朗,如果沒有利好因素呈現,預計樓價錄得單位數跌幅。
不建議買樓投資
儘管租務市場表現稍好,但他指,其實租金升幅不見得很高,近年專才來港租樓,亦未必影響整體租金走勢。另外,既然未來樓市偏軟,他不建議買樓投資,但認為買樓自用可以考慮,不妨揀選已補價的二手居屋。
近月樓價稍回升
在2月底政府公布撤辣後兩個月,樓價稍回升。據差餉物業估價署資料,3月私人住宅售價指數按月升1.8%,4月指數按月僅升0.29%,升幅已較上一個月放緩。
儘管如此,但謝建華接受本網訪問時指,雖然政府撤辣,但樓價未回落至可負擔水平,初出茅蘆的年青人較難上到樓。如果不靠家人,根本買不到樓,多數是家人幫他買,很少自己供到樓,除非個別人士在金融機構工作,賺到錢,才買到樓。
市面反映經濟真正狀況
他表示,現時樓市不大上大落,因經濟停滯不前。雖然最近官方公布經濟數據不差,如首季經濟增長2.7%,失業率3%,但謝建華分析指,從市面情況已得知真正情況。「經濟表現差,市面靜,食肆在晚上通常不用預訂,可以walk-in,與以往出外應酬景況不同。
街上人流少 許多店舖「執笠」
在周六、日出外,街上人流少,許多店舖「執笠」,當然亦有新店舖開業,但整體街舖不旺,如皇后大道東許多地舖未重開,我看不到復甦跡象,如果復甦,那就不用推出盛事經濟,但搞來搞去也搞不好。」
外圍情況亦不算好。「我有到過其地地方,其實不單止是香港差,世界大城市都差,所以不可妄自菲薄,經濟差不是香港獨有,其他如美加、日本的大城市情況都差不多,看不到繁盛。這是大局,無可避免。」
若內房「不冧」港樓表現好些
謝建華又指,內地面對房地產問題,正處理樓宇過多供應問題,看不到如何轉好,唯有觀望,不希望市場「大冧」,如「不冧」,守得過,香港會好過一些,香港樓市跟他們是息息相關。
難評估息口走勢
另一個因素是息口走勢。謝建華指,不敢評估息口走勢,美國減息已說很久,但始終未有行動,突然說不減息也未定。現時政治主導,較難預期,即使減息,未必出於經濟因素,因大家在經濟層面已經交戰,如美國調高部分中國進口貨品關稅。另有專家分析,加關稅令美國通脹率很難大幅回落,息口亦難以大幅下調。
倘無利好消息 樓價單位數下跌
儘管差餉物業估價署資料,今年3、4月樓價指數回升,但他形容這只是小漣漪。若果再沒有利好因素出現,樓市向下機會大一些,因全世界經濟表現一般。他預計,直至年底,樓價錄得單位數跌幅。近年租金表現較樓價好。據差餉物業估價署資料,去年私人住宅租金指數累升6%,但期間私人住宅售價指數累跌7%。
多人轉買為租 帶動租金升
在今年首4個月,住宅售價指數累跌0.8%,但租金指數仍累升0.48%。雖然租金表現較樓價好,但謝建華指,租金上升,只因不少人覺得買樓風險大,故轉買為租,對租盤需求稍大,於是租金得以支持。他續稱,租金升幅不見得很高,整體租務市場偏軟,據他了解,其實許多業主不想租客走,故不敢加租。
來港專才其實不多
外界普遍分析,近年來港專才、學生租樓,帶動租金上升。謝建華對此有保留。他解釋,其實未必有很多專才來港,據他所知,許多獲批的內地人士還未來港,因本港租金貴,他們未必肯來港工作,如果本身沒有背景,較難來港。
能夠來港的人士有一定人脈,或者有家底,否則一般內地年青人,剛畢業,是很難生存。如很多港大研究生來自內地,不會是白手興家就能夠來港,因本港樓價高,租金相對貴,生活指數高。因此,他說,專才租樓只屬個別情況,未必影響整體租金走勢。
買樓自住10年價必升
儘管謝建華預測未來樓市偏軟,但他認為,現時買樓自用沒有問題。「長遠來說,香港始終地方細,人多,8至10年一定升,如自用,至少居住這麼久,我自己住嘅物業那麼多年都無跌過!除了03年『沙士』跌過一次,然後金融風暴跌過,直至今日,跟我當初買入價都係升咗!這樣,買來自用沒有輸,守得住就冇得輸!」
不建議買樓收租
但他不建議在這個階段買物業收租。「今時今日,是否值得花錢買樓收租?租金回報下跌,專才租樓只屬小部分,最近有個別物業高價租出,這是山頂物業。但大體上,租務市場不算好,何苦要買樓收租?是否好投資?正如財金界人士說,把資金存放做定期,都有4至5厘(利息)。」他強調,如果只有一桶金,應守住先。
買樓博升值不及以往好
他亦指,現時想買樓博升值,不及以往好,未來2至3年可能持續下跌,並建議,如果2至3年前買入,應該守住,不要賣。如果想上車,如何揀選物業?謝建華建議,可揀選已補價二手居屋。
如上車可揀已補價居屋
「首先,買這類屋苑,不用預先接受資產審查,但買一手居屋,需要接受資產審查,入息受限。其次,居屋位置不錯,許多居屋有海景,樓價跟鄰近有海景私樓相差很遠,這樣是否應該買居屋?如港島,樓價堅挺過九龍、新界。即使沒有海景,交通方便,附近有港鐵站,樓價跟私樓相比相當低水。」
私樓studio價可買居屋兩房戶
第三,部分居屋配套勝過私樓。謝建華指,居屋間隔好,綠化勝過私樓,配套設施好過私樓,並且有車位,價錢合理,實用率高過私樓。與一手盤相比,以買開放式單位的價錢,更可買到一個兩房居屋單位。
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