香港樓市走勢前瞻:專家點評|撤辣後香港樓市走勢難以預測。蘇振顯測量師行董事總經理蘇振顯接受《香港財經時報》訪問時指出,有兩個難預期因素影響後市走勢,包括息口走勢不明朗、人民幣匯率會否轉強。如果減息明確,以及人民幣轉強,令內地資金流入本港樓市,對樓市有利,並預計樓價會波動不逾5%。他覺得,現時樓價較高位下跌20%至30%,如有能力,可以考慮入市。

香港樓市|3月樓價指數首次反彈

政府全面撤辣至今已達兩個月,整體香港樓市交投暢旺,樓價更錄得首次升幅。據差餉物業估價署資料顯示,今年3月份私人住宅售價指數報305.7點,按月回升1.06%,是連跌10個月後首次反彈。雖然以今年首季來說,樓價累跌1.8%,已連跌四季,但跌幅較前兩季收窄。

減息預測或有變數

上述樓價反彈是否意味樓市開始轉勢?蘇振顯指,後市走勢要視乎兩個因素,分別是息口走向和香港經濟表現。先說利率走勢。近5次美國議息,皆維持利率不變,市場已認定息口見頂,更憧憬將會減息,但減息一直未落實,皆因通脹未返回原先2%的目標,更有分析指息口可能不減反加。

預期下半年美減息

不過,蘇振顯仍力挺美國會減息。他表示,先前美國加息,因通脹高企,要壓低通脹。如果通脹太高,人民不接受,政府會倒台。如果看到通脹不明顯下跌,就會出口術,指不太快減息,讓人對減息不會有太高期望。但實際減息與否,要由專責委員會決定,委員會有就業人數、通脹等數據,經過一併考慮後才決定。「我覺得下半年開始減息,但難預測走勢,即使連聯儲局主席也不敢答。」

如減息 港樓市穩定向上

蘇振顯預期,香港會跟美國減息,但未必即時跟隨,要觀察一至兩個月本港情況才決定減息。他不評估美國減息次數,香港基本上跟隨美國,但要視M1、M2、M3貨幣供應量數據,以及銀行拆息情況。但有時本港會因應本身情況而不緊貼美國減息。在目前形勢下,樓市有少許波動,直至減息趨勢明顯,樓市穩定向上。

今趟樓市受經濟影響

另一個因素是經濟狀況。蘇振顯指,按照以往經驗,香港樓市有上落是很正常,以往大跌市,經濟和政治因素導致樓市表現特別差,但現時樓市是受到經濟影響,沒有政治因素影響。經濟需時間恢復,經濟有起有落,不會永遠差下去,亦不會一如火箭向上升,調整需要時間,但要多久則難說。如果減息幅度快一些,調整幅度亦會快。

失業率低暫不成問題

失業率是外界關心的經濟問題之一,雖然今年1月至3月經季節性調整的失業率為3%,上升0.1百分點,但蘇振顯覺得,失業率太低,許多行業不易請人,失業率不是問題,現時未見到有大規模裁員出現。

若人仔轉強 多內地人買港樓

反而人民幣滙率更值得留意。蘇振顯指,現時中國不想人民幣滙率太高,因要刺激經濟,希望多些出口,但歐美國家覺得中國貨品傾銷,可能給予中國政府壓力,希望人民幣升值一些,令出口稍放緩,這要視乎中國政府取態。他又說,中國政府要觀察整個大局,礙於外國政府壓力,如果人民幣滙率不需要太低,高一些,是有可能發生,因這是政治和經濟取向。

蘇振顯分析指,如果人民幣轉強一些,對樓市有些幫助,內地人利用人民幣來港買樓,會覺得平一些。屆時人民幣可兌換多些港元,假設香港樓價平穩,內地人覺得平一些,於是吸引多一些內地人買港樓,有利樓市。

撤辣後有內地資金買港樓

然而,其實撤辣後已有內地人入市。蘇振顯指,香港撤辣後,多了內地投資者來港買樓,以前買港樓需要繳付高額印花稅,但現在撤辣,他們覺得買港樓平了一些。

他說,香港樓市需要時間慢慢調節,不是一下子反彈。如果沒有不可預期因素出現,如中東突然爆發戰爭,預期年底本港物業市道不會差過現在,樓價輕微上落一定有,波動不超過5%。

政府減供應冀樓價回穩

另一個因素是市場供應問題,但政府已調整賣地政策應對跌市。蘇振顯認為,政府見市況不太好,就不會推太多地皮,因推得太多,會影響樓市,這是一貫謹慎賣地政策,寧願賣地收入少,都要守住樓市。他續稱,賣地是土地供應的其中一個途徑,換地和改變契約是另一些途徑,但後者個案減少,因發展商對後市看不通,便暫停或放慢換地程序。

「如果市況仍然不穩定,或者向下,政府推少一些地,減少供應。當供應少,樓價會穩定下來。樓價是否回升,視乎整體經濟表現,如息口、貨幣政策。」

首季僅推一幅住宅地

據政府資料,2024/2025年度賣地計劃共有8幅住宅用地,加上鐵路物業發展、私人發展和重建,以及市區重建局項目,預計全年的潛在土地供應可興建約1.5萬個單位,較《長遠房屋策略》的一萬三千二百個單位年度估算需求高出近14%。不過,在首季(2024年4月至6月份),政府僅推一幅住宅地,位於沙田第一城附近,提供280個單位。發展局長甯漢豪解釋,現剛撤辣,希望以較審慎步伐開始下年度賣地計劃。

樓價跌30%可考慮入市

談到現時買樓心得,蘇振顯認為,今日樓市較高位至少低20%,調整幅度差不多,以前政治因素如97問題出現,或者03年「沙士」爆發,樓價已跌差不多一半,這些都是例外情況,但純粹從經濟情況來看,樓價跌20%至30%已經差不多,如有能力,可以考慮入市。

買樓收租長遠可行

另一點是買樓投資問題。蘇振顯指,如買樓收租,長線來說沒有問題,因住宅回報一直穩定,約2至3厘,不可以跟定期相比,因定期沒有升值,樓有機會升值,租金跟通脹走。最近樓價跌,租金向上,可見租盤有實質需求,主要來自內地專才。

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