樓市走勢前瞻：數據分析｜差估署樓價指數連跌10個月後首升！租金同步回升｜業界分析預期走勢

樓市走勢前瞻：數據分析｜香港樓價指數於撤辣後回升。差餉物業估價署（差估署）公佈最新官方樓價指數，2024年3月私人住宅售價指數報305.7點，按月上升約1.06%，是該指數由去年4月起連續下挫10個月後，首次回升，同期租金指數亦微升。業界預期，今年樓市交投量看好，惟長期樓價走勢仍受多項因素影響。《香港財經時報》報導有關數據及分析後市走勢。

樓市走勢2024｜樓價指數連跌10個月後回升

差估署公布最新數據顯示，今年3月份私人住宅售價指數報305.7點，較2月的302.5點回升1.06%，為連跌10個月後首次反彈，創下近12個月以來的最大按月升幅。今年首季，樓價累跌1.80%，已連跌四季，但跌幅較前兩季已明顯收窄；與去年3月相比，樓價指數按年跌13.23%。若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅也收窄至23.21%。

以單位類別劃分，5類單位樓價全數上升︰

5類單位樓價指數按月變化

中小型單位升勢較明顯

5類單位樓價全線錄得上升，當中以D類單位（實用面積1,076至1,721平方呎）升幅最大，達約1.1%；其次為A類單位（實用面積431平方呎或以下），樓價指數報328.5點，按月升1.05％。其餘單位類型各錄得由0.47%至0.95%不等的升幅，升幅最小為E類單位（實用面積1,722平方呎或以上）。

A至C類中小型單位的整體售價指數報307點，較上月升1.05%，至於D及E類單位指數則報276.9點，亦升0.98%。

租金指數亦見回升

租金走勢方面，差估署3月份租金指數同步回升，按月回升0.54%，報186.1點。

利嘉閣︰料4月樓價續向上

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，全面撤辣效應即時顯現，差估署樓價指數自低位出現反彈，按季跌幅亦見顯著收窄，預料次季有望進一步造好。他指出，今年3月樓價表現較預期中理想，相信是全面撤辣後，購買力大舉湧現，令二手業主非但可以收窄議價空間，不少更能倒過來加價，刺激整體樓價在低位反彈，帶動樓價指數急促回升。展望4月份市況，因應整體氣氛穩中向好，料購買力將繼續魚貫入市，樓價可望維持1%的穩定升勢。

次季樓價及租金有望齊升

陳海潮續指，全面撤辣後，整體樓市生態出現改變，各類型用家及投資者積極入市，料可帶動5月及6月份樓價指數持續穩步再升，如若按月可分別再升1.2%及1.5%的話，料次季樓價指數可再累升近3.8%，屆時有望帶動上半年樓價扭轉跌勢而倒升1.9%。

至於租金走勢方面，指數回升告別淡季靜市，踏入4月份起的次季，預期隨著專才陸續在市場物色租盤，加上臨近暑假將有更多留學生提早入市，次季租務市場可以看好，料季內租金指數升幅可錄逾4%，將創下自2012年第三季以來的48季按季最大升幅。

中原︰料二手樓價僅止跌緩升

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，二月底政府全面撤銷樓市辣招，從3月份成交量及差估署樓價指數看來，撤辣成功扭轉了樓價連跌10個月的頹勢，雖然撤辣令樓價由跌轉升，但陳永傑相信，撤辣並不會令樓價急升。3月份，一手成交量達4100餘宗，創26年新高，熾熱的銷情是因為發展商願意讓利，於撤辣後仍保持克制開價，甚至較二手樓價有20%的折讓，一手項目因而受追捧，3月份錄得新高成交量。二手樓價於一手低開的競爭下，始終受壓，因此相信二手樓價只會止跌緩升。

全年樓價望升超過1成

另一個左右香港樓價走勢為美國息口，昨日美國公布GDP遜預期，市場擔心滯脹風險，今年減息與否仍是未知之數，但可肯定的是息口已見頂。近期成交暢旺相信亦是買家已預示息口見頂，用家投資者皆加快入市步伐，以免遲買會貴。陳永傑料，4月樓價指數將續升，上半年可錄5%升幅，全年預測升幅為13％至15%，重返去年首季高位。

另外，租金指數按月回升0.54%，首季則錄得0.05%的輕微升幅。陳永傑指，租金與樓價同步止跌回升，反映香港經濟復甦理想，租金回升，亦有利物業市場回報，有助進一步鞏固樓價。

高力香港︰住宅市場成交持續回暖

高力香港研究部主管李婉茵表示，綜觀香港樓市全面撤辣後，香港一二手住宅市場在3月份共錄得3,971宗成交，較2月份增長67.2%，其中一手市場氣氛熾熱，按月更錄得308.4%增幅，預測本年綜合市場成交宗數將比去年上升43%。她續指，雖然聯儲局最近表示利率下調時間表或會延後，惟近月市場表現熾熱，最主要仍因為政策釋放投資需求，以及價格因素導向。

此外，3月住宅租金按年上升5.6%，並因為專才入境下帶動租務需求，同時形成購買力。即使利率依然高企，但由於發展商以貼市價甚至低於市價的開價策略，誘發物業買家或長線投資者入市意慾。

貨尾量創新高 樓價受壓全年看跌

不過，李婉茵亦指出，據房屋局的數據，已落成但未售出的現樓貨尾單位共2萬伙，而建築中但未售出的樓花單位亦涉及7.1萬，同創有紀錄以來新高，推高私人住宅一手市場的潛在供應，故相信年內發展商仍會保持同樣的推售策略，會對二手市場的價格和成交造成一定的下挫壓力。如利率延遲下調，高力維持預測整體樓價全年會有5%至10%的下調空間。

世邦魏理仕︰市場靜待減息轉機

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩表示，政府宣佈撤辣之前，樓市已經連跌10個月，相信樓價在當時已經充分反映負面因素。撤辣初期，二手樓市曾短暫出現業主反價情況，帶動樓價短暫反彈，但之後發展商相繼減價推盤，二手樓價因此受壓。

郭偉恩指出，由於差估署樓價指數只計算二手成交，3月的樓價指數呈現止跌微升的局面，至於樓價後市，則要密切觀察發展商的定價策略。發展商一手貨尾量龐大，在發展商「求量不求價」的情況下，預計整體樓價向下機會較大。在一手成交主導大市的情況下，二手業主需要大幅降價，方能出售物業，但目前拖欠比率（Delinquency Ratio）仍處於低位，以及業主持貨能力普遍都較強，在低失業率及GDP仍在增長的經濟狀況下，很多業主都不願以低價出售物業，惟市場一旦減息，樓價有機會止跌，甚至輕微回升。

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