工商舖市況｜首季四核心區舖市空置率跌至9.6%！元朗上水回升

工商舖市況｜美聯工商舖表示，核心區零售業復甦勢頭現，餐飲業續成舖市主要租戶，四核心區空置率跌至9.6%，錄720間吉舖創三年半新低。然而，北上消費成風，元朗區及上水區在今年首季的空置率按年回升。

工商舖市況：元朗區及上水區空置率回升

本港的零售業銷貨價值回升，核心區的零售業持續復甦，同時，餐飲業亦繼續成為舖市的主要租戶，令該區的空置率回落。不過，北上消費成風，令民生消費行業萎縮，而鄰近內地的民生區亦大受影響。美聯工商舖資料研究部數據顯示，今年首季四核心區合共錄得720間吉舖，而空置率則為9.6%，按年分別減少26間及0.4個百分點。

然而，元朗區及上水區在今年首季的空置率較去年同期回升。最新數字分別為7.1%及8.3%，按年分別增加2.1個及1.9個百分點。美聯工商舖預計，本港平穩的經濟增長將為零售業帶來支持，但餐飲業將「汰弱留強」，部分業務不理想的商戶或會離場，導致未來半年核心區的空置率將維持在現水平。

美聯工商舖：核心區及民生區空置率表現「兩極化」

美聯工商舖行政總裁盧展豪指出，核心區餐飲業繼續成為舖市的主要租戶，而零售業亦持續復甦，令四核心區空置率在過往一年持續回落。截至今年第一季為止，街舖空置率為9.6%，創2020年第三季以來的新低，而四核心區整體吉舖數目錄得720間，按年淨減少26間。然而，在港人北上消費的熱潮下，鄰近內地的購物區最受影響，區內不少商戶因業務萎縮而結業。今年首季元朗區及上水區的空置率分別為7.1%及8.3%，按年增加2.1個及1.9個百分點。

盧展豪指出，是次統計涵蓋241條街道共10,908間街舖(四核心區佔7,480間；元朗佔2,622間；上水佔806間)，數據可反映出港人北上消費及中資品牌南下本港發展的最新舖市表現。

各大主要購物區預測空置率

中資品牌南下擴充帶動核心區食肆續增

美聯旺舖董事梁國文指出，在港人北上消費的熱潮下，不少中資食肆品牌都深受港人歡迎，並成為港人北上的「聚腳點」。因此，不少中資餐飲商戶都趁機南下香港發展，令飲食業繼續擴張。四核心區最新則錄得2,057間餐廳，較2023年第三季增加41間。其中，四核心區中淨增長最多的食肆為中式餐館，與2023年第三季比，增幅達36間，其次為飲品外賣店，共增加了16間。

按區域劃分，餐廳增加最多的兩個區域為銅鑼灣區和旺角區，分別錄得26及11間食肆的淨增加。尖沙咀區則增加了5間食肆，而中環的食肆減少了一間。本行相信銅鑼灣區和旺角區乃旅客的首選旅遊區域，所以成為餐飲業經營者的首選開業地帶，故令食肆總數增幅跑贏另外兩區。

四核心區飲食行業店舖數目及變化

零售業持續復甦帶動核心區空置率回落

梁國文又指，零售業逐步由疫情時的低谷復甦，商戶營業額亦有改善跡象，令不少商戶趁機進駐本港舖位，導致過往一年四核心區的空置率回落。若按行業劃分，表現較突出的行業是藥房，在四核心區相關店舖在2024年第一季有228間，按年增加43間。此外，四核心區的服裝業及奢侈品行業的店舖數量最新分別錄683間及358間，按年分別增加19間及10間，表現不俗。

主要零售商戶如藥房、服裝、奢侈品及化妝品相關行業集中在主打旅客及本地市民消費的區域擴張。在尖沙咀區及銅鑼灣區，上述四個行業按年共分別增加58間及17間，其中，區內的主要街道如彌敦道、廣東道及駱克道皆錄得不少零售商戶進駐。至於旺角區的零售業則維持平穩向上，區內的零售商戶維持溫和的擴張，但由於本港的支柱產業尚未恢復到疫情前的水平，本港的高端消費表現疲弱，令中環的舖市在過往一年未能受惠於零售業的復甦。

市民北上消費成風、民生消費行業萎縮

除了娛樂外，港人北上購物逛超市亦已成新常態，因為貨物種類多，價格亦相對便宜。這導致市民對本地民生行業需求減少，對該類型的產品消費習慣改變，令本地民生消費行業難以維持。對比2023年第三季，今年四核心區的家居電器/傢具/家品店大幅減少11間；食品店則減少8間。元朗區受影響的行業比四核心區的更多，北上消費為該區的飲食店帶來巨大挑戰，特別是中式餐館及非中式餐館，比去年第三季均減少8間。而小食/食品外賣店、飲品外賣店均減少了2間。中資餐飲品牌通常會選擇在旅遊核心區及距離內地關口較遠的地區插旗，令元朗區沒有受惠於北店南下的新現象。

核心區空置率將在現水平徘徊

美聯工商舖行政總裁盧展豪預期，由於在疫情間零售業持續萎縮，預料行業在未來仍有較大的反彈潛力。假如今年本港經濟能維持平穩增長，相信零售業仍有復甦的空間，為舖市帶來支持。不過，由於餐飲業在過往數年持續擴充，所以現時行業內的商戶正面臨激烈的競爭，餐飲業或會在未來出現「汰弱留強」的局面，部分業務不理想的餐飲商戶將會退出市場。因此，未來半年核心區內的空置率將繼續維持在現水平，而今年全年核心區舖租只會上升約5%以內。

在近年港人北上消費的熱潮下，不少市民都會到內地進行飲食、娛樂及其他悠閒活動，更有市民會到內地的大型超市購買生活必需品。鄰近深圳的民生區將會最受影響，預料元朗及上水的街舖空置率將會進一步上升，今年民生區的舖租全年預料會跌約5%以內。

預料今年全年整體舖位售價維持平穩

售價方面，聯儲局一再推遲減息的步伐，高息環境料持續，預料今年全年整體舖位售價將維持平穩。盧展豪建議，面對民生區鋪位表現疲弱的情況，本港應多舉辦具經濟價值的盛事，鼓勵旅客在港消費，從而為零售行業帶來正面連鎖效應，但舉辦盛事時應確保活動的質素是符合市民及旅客的期望。

同時，本港應著力保持國際商貿及金融中心的地位，從而吸引高端人才在港發展及投資，為香港的高端消費帶來支持。

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