【樓市走勢前瞻：專家點評】撤辣後樓市轉活。澳門科技大學發展經濟學研究所所長兼香港科技大學兼任教授雷鼎鳴接受《香港財經時報》訪問時指，現時市況屬於預期之內，本港樓市在中短期內受到息口、地緣政治因素所影響，如減息，香港樓價可望止跌微升。長遠而言，本港要發展成為中國的金融、科技、貿易、商業服務中心，有需要增加人口，倚靠輸入外地人才來港居住，對樓市有利。

市況轉活屬預期內

撤辣後超過1個月，樓市續活躍。雷鼎鳴指，撤辣對樓市有支持作用，屬預期之內。樓市活躍，樓價微升，這些不算驚訝。至於現時市況可維持多久，他說，目前未有數據推斷。

雷鼎鳴相信，樓市表現要視乎本港經濟增長。今年香港經濟開始復甦，但力度不大，而且香港長期處於中國和美國之間的磨心，這種情況不會在一、兩年消失，是長期，樓市復甦視乎中美兩國之間博奕而定，但較難預測。

樓價高不算是泡沫

息口是其中一個影響樓市的主因。雷鼎鳴指，今年趨勢是減息，對樓市有支撐作用，過去一、兩年，樓價受壓，一方面是香港經濟不特別亮麗，另一方面是樓價過高，但不是泡沫，因供應量少，不可以稱得上是泡沫。

他續稱，樓價仍下跌，明顯是受到美國急劇加息影響，香港實施聯繫匯率，故利率要跟美國，即使不是百分百跟隨，亦要跟得相當貼，美國加很多息，本港不可以完全不跟，於是加重供樓負擔。另外，從投資角度，許多人把資金存放在銀行定期，賺取高息，這對樓市不利。

減息與否涉非經濟因素

美國會否減息，涉及非經濟因素。雷鼎鳴預期，今年美國減息，但何時開始做未知，現時經濟未穩，而且涉及非經濟因素，現時俄烏戰爭仍未完，美國會否借錢軍援烏克蘭，存有大爭議，但臨近總統大選，減息是誘因，趁大選年催谷經濟，如減息，有利投資和經濟。

他說，即使未有條件減息，總會減息一、兩次，靠人為營造利好消息，故今年減息可能性高，這不是純經濟因素，大選年是重要因素，另一方面是應付戰爭，不夠錢，如未能借錢，便要靠加息吸納資金，有兩種不同力量存在。「我傾向大選年不太亂來，減息機會高，但減幅難預測。」

如量寬推高通脹

雷鼎鳴指，市場普遍預期，美國年中開始減息，但首次減息不會拖至年底，拖得太久用錢太多，要繼續借錢，如不借錢，可靠印銀紙，但會有通脹，這會抵銷過去兩年加息政策。正因先前通脹過高，才加息。

但他強調，其實美國未有條件減息，因正借錢。在聯繫匯率制度下，香港正受美國決定所影響，處於被動。影響香港樓市的其中一個因素是利率，是受美國財經形勢所影響，財經形勢要視乎戰爭所帶來的影響，香港樓市跟世界大事有緊密關係，故難預測。香港會跟隨美國減息，惟不評估減多少。

港減息要視乎資金狀況

香港減息與否，亦需考慮本身資金狀況。雷鼎鳴分析指，香港會觀望如美國減息，香港不減息，資金流入本港的情況，香港不太需要資金，特別是熱錢，作用不大。在聯繫匯制度下，香港會跟貼美國調整息率，但過去兩至三年香港不太跟貼美國加息，因實在太多錢流人香港。

他說，如果息口下調，樓價有上升空間，升幅未必多，未必快，這對香港是好事，因希望趁這段時間收入升幅快過樓價升幅。他預期，從中短期因素分析，香港樓價可止跌回穩。

中美博奕礙樓市

近年中國和美國博奕，亦影響香港樓市。雷鼎鳴指，香港樓市長遠受到地緣政治影響，美國繼續向香港施加制裁，如近期美國決定限制香港官員簽證，對經濟影響不大，但未來可能會加碼，美國兩黨議員統一思想，要對付中國，既然香港是金融中心，於是出手壓迫香港，屬預期之內，但程度未知如何，中國亦會還招，這樣會影響香港經濟和樓市。

長遠港發展需增人口

不過，長遠來說，香港人口有機會大增，樓市會受惠。雷鼎鳴指，香港要發展成為中國的金融、科技、貿易、商業服務中心，是有條件這樣做，但人才未夠。未來香港人口再擴大，不是靠生育，香港生育率很低，而是靠輸入人才，近年本港推出措施吸納人才，成效不差。

有人移民離開 亦有人回流

雖然近年香港有一批人移民離開，當中亦有人回流，但香港人口未有下跌，最初曾下跌，但現時又再回升。他估計這跟輸入人才有關，政府公布輸入優才計劃有效用。

據統計處資料，在2019年年底，本港居港人口約752.05萬人，在2020和2021年同期居港人口分別跌至約742.67萬人和740.15萬人，到了2022年同期則回升至約747.26萬人。去年同期再回升至約750.31萬人，按年升0.4%。不過，去年居港人口未返回2019年水平。

未來人口或增至千萬

他說，香港經濟有復甦力量，未來香港人口會否增加，以香港地理位置，相信香港人口將增至近1000萬人。如澳門在回歸前，人口只有30萬至40萬人，但現在已增至約70萬人，增加近一倍。未來有計劃增至100萬人，澳門有獨立地理位置，人口不夠，但都發展到。

「上月曾去廣州一個論壇，跟當地人交流，有高學歷人士想來港，不是一般來港家庭團聚人士，是高端人才，我覺得有點驚訝，他們是有購買力的人士，但最終有多少人來，這要視乎已來港人士可否香港成功定居，找到工作，需要時間考驗。」

經濟板塊擴大

他相信，樓市要靠經濟，預期未來土地供應增加，樓價會受壓抑，經濟板塊擴大發展，利好樓市。同時，如果未來香港加入RCEP(區域全面經濟夥伴協定)，對樓市利好。但若果長遠來說，香港土地供應增幅不太多，樓價就會一如以往處於過高水位。

樓價下跌不算壞事

雷鼎鳴說，雖然樓價正下行，但不算平，以世界標準來說仍然偏貴，他希望香港樓價平穩上升，升幅可以慢一些，等待收入追升，樓價上升慢過收入上升。去年許多人香港人擔心樓價高，怕支持不住，但現在下跌其實不是壞事。因此，只要經濟增長，樓價升幅才可健康。

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