【海外樓市】據報，阿里巴巴集團聯合創辦人馬雲的妻子張瑛，於今年年初在新加坡以4500萬元至5000萬新加坡元（折合約港幣2.6億至2.9億元）的價格，購入了位於達士敦路的三棟相鄰店屋（Shophouse），引起不少房地產投資人重新再審視「店屋」這項具有當地特色的房地產類別。
據悉，3棟店屋均樓高三層，佔地總面積爲3,239平方尺，總樓面面積爲10,700平方尺，無論是作爲商業用途還是私人會所，都能提供充足的空間和靈活性。
新加坡店屋投資
其實近5到10年，新加坡店屋已成為私募股權基金、家族辦公室和超高淨值投資者的熱門投資對象。店屋是新加坡常見的一種傳統建築，通常爲兩到三層樓，一樓爲店鋪，二、三樓爲住家，外面則有各式各樣的南洋風情裝飾，並有一條五英尺長的走道遮蔭，以保護行人免受日曬雨淋，其他顯著特徵還包括紅色粘土屋頂瓦片、引入光線和空氣的中央通風井以及色彩繽紛的裝飾立面。
土地地契通常分爲99年 999年及永久產權
在新加坡，有超過6500棟受保護的店屋，大概建於1840至1970年代期間，土地地契通常分爲99年、999年以及永久產權。如今，有些店屋是單戶住宅，但大多數仍是混合用途建築，底層設有零售或餐飲店，上方為住宅或辦公室。
店屋不只是新加坡獨有
事實上，店屋也不只是新加坡獨有，類似的概念，也充斥在南洋不同的國家，包括馬來西亞，越南，柬埔寨，印尼等。甚至，香港有著騎樓架構的唐樓，也可以歸納為「店屋」的概念，甚至韓國不少城市的舊區也有不少類似「店屋」的出現。
隨着三年的世紀疫情結束，城市人的消費模式也有所改變，對傳統的商業地產，有着不同程度的影響，甚至打擊。筆者認為店屋具備投資的潛力，跟後疫情年代，社區商業地產存在的重要性有關。
社區商業
社區商業是一種以社區範圍內的常住人口為服務對象，以便民、利民，滿足居民綜合消費為目標的商業地產類型。社區商業是作為承擔周邊居民生活基礎的配套存在，服務半徑主要是3公里以內，甚至是1.5公里內的核心客群，除了滿足周邊居民的日常綜合消費需求，也是社區的社交生活中心。
房地產需要重新定義
新冠疫情對我們的生活，包括餐飲，娛樂，社交，購物和工作方式造成了深遠影響，同時迫使城市適應新的挑戰，並重新思考城市空間的利用。筆者認為房地產需要重新定義，加上結合近年來如何善用土地資源的大前提下，亦同時兼顧以人為本和環境文化保護的理念。
店屋商住混用設計合乎環保人性
對可持續設計和優化空間利用的元素，以創造一個可滿足社區多樣需求的動態環境，藉此鼓勵充滿活力的城市生活方式以及提升城市區域的可持續性，而店屋這一類型商住混用，設計合乎環保人性，加上其歷史和文化的內涵，可以說是房地產重新定義後，一個能提升城市社區可持續性的一個鮮明房產類別。
外國人都可購買商業店屋
在新加坡，外國人都可以購買商業店屋，但住宅店屋只有新加坡公民才有資格購買。資產管理者可以透過多種方式為店屋投資增值。首先是實施租賃策略，引進願意且有能力支付更高租金的租戶，例如高檔餐飲企業，甚至共享辦公室，精品型酒店等。
店屋的價格穩定上漲
雖然店屋作為房地產來說，收益率較低（約 2% 至 3%），但在過去二十年來，店屋的價格穩定上漲。2000年3月的平均價格為每平方尺377新元，2010年店屋的平均價格約為1,500新元。價格在 2013年至2014年左右達到高點，每平方尺超過4,000 新元，2020年7月甚至升值至每平方尺 6,000 新元左右。
而近幾年，平均尺價保持穩定大概在3,000-4,500新元的水平。店屋的稀缺性保存了其價值，就像限量版藝術品一樣，不難預見如此稀缺的店屋價格將繼續企穩。
安全的避風港
隨著投資者發現店屋是一個安全的避風港，外國和本地買家將繼續投資，需求量預計在加息週期後回升，並會關注一些有改造升級潛力的區分，就如位處星洲東部的如切區（Joo Chiat），該區的店屋都比較破舊，有著不少色情場所和低端卡拉OK廳，現在卻是新加坡最熱鬧、最適合打卡的地區之一。時尚品牌 Coach 在一棟三層店屋中開設了全球最大的概念店，而不少米芝蓮星級的餐廳也開設在如切區的店屋裡面。
一個具備潛力的載體
整體來說，店屋並不具備特高的收益率，但隨著科技發展，加上後疫情時代的生活模式，社區商業房地產的存在越發重要，而店屋是發揮社區商業房地產的一個具備潛力的載體，故此在資本保值和資本增值方面將會有更好的表現。
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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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