樓市走勢前瞻｜10大專家點評列陣：買樓換樓按揭投資最新分析

【樓市走勢前瞻：專家點評】政府全面撤辣後，樓市交投暢旺，但減息預期降溫、風險管理等因素，近日有大型銀行將二手及非按保的物業按揭現金回贈削減至零。究竟現在是否「旺市不旺價」？樓價何時才真正回升呢？撤辣後樓市旺勢持續多久，備受市場關注。

《香港財經時報》整合多位專家意見，為讀者分析香港最新樓市趨勢。無論大家準備買樓、換樓，或是想先靜觀其變，都可在此找到最新最齊分析。

1. 傳有大型銀行收緊現金回贈！經絡曹德明：建議轉到多優惠銀行上會

市傳有大型銀行收緊現金回贈，除按揭保險個案，其餘一般新買賣按揭、轉按或加按申請將不提供現金回贈。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明回應市傳大型銀行削減回贈時表示，預料此舉不會影響入市意慾，拆息高企及邊際利潤微薄，銀行改以服務質素與市場競爭。

詳細分析：傳有大型銀行收緊現金回贈！經絡曹德明：建議轉到多優惠銀行上會

2. 袁偉基：勿以先前升市為參考指標

經濟學者袁偉基利用近月兩個新盤認購票數，計算實際市場需求。他指，按照這個計算方法，現時市場購買力可於3個月消化，下半年樓市受到3個因素影響：包括新需求、息口走勢和本港經濟狀況，預期樓價平穩。

他又建議現時入市要注意兩個要點：首先，不要按照過去20年樓市升勢，作為現時買樓投資基準；其次，買樓齡達30至40年的二手物業適宜長期自用，轉售不易。

詳細分析：樓市走勢前瞻：專家點評｜袁偉基：勿以先前升市為參考指標！40年樓轉售不易

3. 陳永陸：買樓投資回報低！買非地產股票回報更好

股評家陳永陸（陸叔）屬於審慎樂觀派。他指，現時新盤供應多，樓價不會很快反彈，估計升幅介乎0%至5%。談到買樓投資，陳永陸覺得，買樓投資博升值，未來幾年樓價升值能力不多。若果揀選收租股，其回報不算好，反而買非地產股股票回報會較好。

詳細分析：樓市走勢前瞻：專家點評｜陳永陸：買樓投資回報低！買非地產股票回報更好

4. 袁志光：換樓要揀20年或以下物業、收租防守性高

第一太平戴維斯董事總經理兼投資及銷售部主管袁志光指出，近月樓市轉旺，反映政府全面撤辣後，投資者和外地人進入住宅市場。

現時發展商正推售囤積的單位，預計樓價橫行，最多有數個百分點升幅。他又向有意上車和換樓人士提出兩點：如想上車，最好先考慮自己收入可否負擔得到；如想換樓，最好揀樓齡20年內物業，因質素較佳。

詳細分析：樓市走勢前瞻：專家點評｜袁志光：換樓要揀20年或以下物業、收租防守性高

5. 雷鼎鳴：香港人口或增至千萬！樓價跌不算壞事

澳門科技大學發展經濟學研究所所長兼香港科技大學兼任教授雷鼎鳴接受《香港財經時報》訪問時指，現時市況屬於預期之內，本港樓市在中短期內受到息口、地緣政治因素所影響，如減息，香港樓價可望止跌微升。長遠而言，本港要發展成為中國的金融、科技、貿易、商業服務中心，有需要增加人口，倚靠輸入外地人才來港居住，對樓市有利。

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6. 張宏業：料兩三年旺市不旺價！上車適宜選平價新盤

威格斯資產評估顧問副董事總經理張宏業預計，一、二手市場單位供應合共約13萬個，按照去年住宅買賣成交宗數計算，需要2至3年時間消化，樓市會「旺市不旺價」。

但一手市場表現會較二手市場活躍，因不少購買力來自內地，並大手入貨。另外，他又向3類買樓人士提出建議：包括上車適宜選平價新盤；換樓適宜買半新盤；買樓投資宜選近大學區的物業。

詳細分析：樓市走勢前瞻｜張宏業：料兩三年旺市不旺價！3類買樓建議必知

7. 余錦雄：樓市回升睇兩個因素！買樓收租好過做定期

香港測量師學會前會長余錦雄指出，現時市場成交量增加，但成交價未有調升，不算是轉勢，預計至年底樓價平穩。

樓市是否回升，要視乎息口和地緣政治兩個因素而定。談到買樓策略，他建議，無論上車或換樓，最好多睇樓，以便全面了解市場情況。

詳細分析：樓市走勢前瞻：專家點評｜余錦雄：樓市回升睇兩個因素！買樓收租好過做定期

8. 麥萃才：投資者入市3大因素！樓價升跌無礙買樓自用

浸會大學會計、經濟及金融系副教授麥萃才認為，現時投資者入市，反映他們看好前景，並有3個利好因素支持，故他對後市不會看得太淡。

他說，如果買得起，兼且短期工作沒有問題，是可以買樓。若果想買樓，最好在減息前早些考慮，因以前有辣招，市場用家為主，大家同樣沒有很大財力，可揀選物業較多，不會計較，能夠買得到。他又指，正因投資者大舉入市，用家買樓選擇減少，容易買不到樓。

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9. 鄧淑賢：大手成交多但難掀炒風！細價盤價跌宜上車

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢預計，今年全年住宅成交較去年升30%至40%，達至5萬至6萬宗，如果利好因素如減息、整體經濟改善等呈現，全年樓價升5%至7%。

她認為，現時樓價處於低位，如有自用需要，是上車、換樓時機，買樓投資前景亦不差，如長期持有，可等待下一個樓市升浪。

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10. 王震宇：業主急去貨超賣！4大利淡因素不宜上車

Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇看淡未來一、兩年樓市。他解釋，有4個利淡因素影響後市走勢，包括長息會上調、公營房屋供應增加、新盤爭相減價開售，以及外圍有戰爭爆發。他提醒有意置業人士，未來樓市持續向下，上車、換樓不是時機，最好租樓。

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