【樓市走勢前瞻:專家點評】撤辣後樓市旺勢持續多久,備受市場關注。經濟學者袁偉基利用近月兩個新盤認購票數,計算實際市場需求。他接受《香港財經時報》訪問時指,按照這個計算方法,現時市場購買力可於3個月消化,下半年樓市受到3個因素影響:包括新需求、息口走勢和本港經濟狀況,預期樓價平穩。

他又建議現時入市要注意兩個要點:首先,不要按照過去20年樓市升勢,作為現時買樓投資基準;其次,買樓齡達30至40年的二手物業適宜長期自用,轉售不易。

新盤認購反映市場需求

自從政府全面撤辣後,近月整體住宅市場交投暢旺,市場關注今趟旺市可持續多久。袁偉基表示,不妨從撤辣後兩個新盤入票認購數據分析,可以反映到市場實質需求。近期將軍澳新盤SEASONS PLACE和港島黃竹坑站新盤BLUE COAST分別開售,前者售價主要低於1000萬元,後者售價主要高於1000萬元。

現有購買力需3個月消化

他說,以Blue Coast來說,不是一人一票認購,如果是一人一票,未必揀到樓,通常每人最少入3張票。這個樓盤首輪開售,認購票數約28,000張,假設每人入3張票計算,即真正需求約有9000人。另一個樓盤SEASONS PLACE首輪開售,認購票數11,536張,同樣假設每人入3張票計算,真正需求約有3845人。

上述兩個新盤真正需求約共12,845人,以3月住宅買賣合約約3900宗成交計算,約3個月可消化。不過,袁偉基指,今年還有新盤開售,政府預期未來單位潛在供應為10萬個,這還未計二手樓供應。先前二手成交為7萬宗,故供應一定充足。純粹從供求來說,要多看幾個月。

預計美累減息四分三厘

若果一如專家預期,撤辣後爆發的購買力在3個月消化,那麼下半年樓市走勢將會見真章。袁偉基提出3個影響樓市走勢的因素。第一個因素是息口走勢,市場對美國減息預測時間表一拖再拖,現時有傳今年年中未必可以減息。他說,雖然減息言之鑿鑿,但未真正減息,適逢今年美國總統大選,相信會減息,營造較好氣氛。他預期,美國減息3次,每次減四分一厘。即是說,累積減息四分三厘。

港今趟或跟足減息

雖然先前美國加息,本港未有完全跟足,但今趟香港會跟足減息。袁偉基分析指,近期大型銀行下調定期利息,P(優惠利率)跟住走,定期利率減四分三厘至1厘,去年利率4厘至5厘,最近6個月定期利率跌至3厘半。香港會否跟足減息,視乎資金流向而定。正因前兩年定期利率達4厘,銀行體系內已存放足夠資金,流動性足夠,香港可以跟足美國減息。而且,如果美國減息,美元跌,港元相應下調,資金會重返香港,屆時資金較充裕。

另一個因素是新需求。袁偉基指,下半年樓市可否見真章,新需求如專才來港,會起帶動作用,因先前一批專才已來港,已計算在目前需求,如果下半年樓市在新需求帶動下,維持到成交量和穩定性,樓市便會見底。

經濟未轉差

第三個因素是本港經濟環境。袁偉基覺得,現時整體經濟增長2.8%,預算案預期未來幾年平均經濟增長2.8%,屬合理水平,不會大幅放緩,屬政府預測之內。他續稱,息口理應下調,而且有高才通、優才通來港,市場有新需求,加上經濟不會轉差,預期樓價平穩。除非下半年經濟環境轉差,不減息,樓價才有可能大跌。

外圍因素存隱憂

不過,樓市存有隱憂。首先是外圍因素。袁偉基指,地緣政治問題是令人擔憂,可說是黑天鵝,因俄烏戰爭久久未完。他續稱,另一個隱憂是巴拿馬運海乾旱,影響供應鍵,一旦供應鍵出現問題,美國通脹上升,因美國產品由亞洲運去,如巴拿馬運河未能運作,利用其他路線前往,距離會遠很多,成本上升,如供應鏈出現混亂情況,美國通脹未必跌得很快,於是影響減息,從而影響股票、財富效應,這方面是隱憂。

如通脹升可再加息

但他補充稱,上述隱憂暫時未見到,因美國仍說會減息,雖然巴拿馬運河乾旱,但目前未到旺季,到了旺季,要視乎供應鏈是否有問題,令美國通脹是否轉變。然而,一旦減息後,但上述供應鏈因素出現,通脹不跌而飊升,有可能再加息。

另一個隱憂是,近期有內地買家買港樓,部分大手買入一手樓單位,但可否持貨上會屬未知之數。

內地人大手買港樓

袁偉基指,近期內地銀根放鬆,惟內地缺乏投資機會,於是部分資金流入香港,如地產投資者在內地難搵投資機會,如有資金,在香港投資地產,因香港市場穩定。

他表示,其實,來港的內地資金會受到限制,但現時未見到這種情況,因買入一手盤屬遠期樓花,目前只過了一個月時間,要留待未來上會時才知道,這些投資者會否持貨至上會,或者短炒轉手,或者最終撻訂,這要留待下半年觀察。

如留港可慢慢揀心頭好

袁偉基說,現時未知他們短炒或「長揸」,亦不知道資金來源,如果資金可以一個月內流入本港,可以「長揸」,將單位收租,對本港樓市有實質承托,但若果短炒,未能轉手,要撻訂,市場氣氛轉差,令樓市波動性大。

若果有意上車,袁偉基認為,應先考慮對自己工作、收入是否有信心,如供樓需數十年,對自己工作是否有信心,如有信心,又打算留港發展,那就慢慢物色心儀的物業。

勿以先前升市為參考指標

至於買樓投資,博升值,袁偉基提醒,最重要是不要以過去10至20多年樓市升幅作為重大參考指標,因世界已變了,未來經濟環境、整個市場情況跟以往不同,國際形勢不同。

「不要以為在20年前樓價升,未來20年一定升,不要以這個概念作為換樓、投資基準。」他舉例說,先前由2008至2022年,利率處於「零利率」,但未來「零利率」不會重臨。

40年樓轉售不易

另一個要點是,若果買樓齡高二手物業,需審慎考慮。袁偉基指出,現時本港有些二手物業樓齡已達30至40年,如果不打算長期自用,未來會轉售,需考慮一些問題,包括承造按揭、升值潛力有多少。

他舉例說,如果買樓齡40年物業,銀行審批按揭時,會以75年減樓齡計算供款年期,還可以做30年按揭,但居住10年後再轉售,未必可以做30年按揭,最多做25年。

不打算轉賣 長期自用可考慮

新買家購買力降低,因他做不到30年按揭,故樓齡愈大的物業,如40至50年,樓價相對折讓性大,轉售愈來愈難。若果買樓齡20年或以下物業,未來轉售較容易,因新買家不需考慮上述按揭問題。

他說,若果用作長期自用,不打算轉賣,無需計算未來物業價值走向,這類舊樓有好處,因始終夠實用,以及樓價平。

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