樓市走勢前瞻:數據分析|傳統豪宅區及藍籌屋苑向來是富豪「聚居地」,但隨著近十年來新盤建成入伙,中產家庭的居住地亦稍有變動。據中原地產及政府統計處數據,近期樓市焦點的將軍澳日出康城,屬本港有史以來最大的地鐵站上蓋住宅項目,近年已成為年輕中產家庭首選居住地區。從統計處及中原地圖按「樓市片區」劃分的最新人口普查數字可見,康城家庭住戶收入,已超越傳統中產地區太古城,成將軍澳最「富有」地區。
樓市走勢2024|康城家庭收入升幅顯著
將軍澳劃分為5個樓市片區,包括坑口、將軍澳、康城、調景嶺及寶琳。根據2021年人口普查數字顯示,全區總人口近42萬,較2016年40萬人增加4.7%。康城仍是將軍澳最「富有」地區,2021年家庭月入中位數達60,100元,較2016年55,240元上升8.8%,較全港中位數27,650元高逾1.1倍,全港則排行第29。
全港最豪地區排名
全港家庭月入中位數最高的3個片區,全部位於港島傳統豪宅區,分別為︰
- 舂磡角(201,040元)
- 深水灣(195,850元)
- 山頂(183,000元)
排位榜尾方面,則以石硤尾則取代流浮山「包尾」,2021年家庭月入中位數為16,060元。
全港樓市片區收入排行榜(頭10位)
排名 | 片區 | 2021年家庭 月入中位數 (元) |
2024年3月 平均呎價 (元) |
1 | 舂磡角 | 201,040 | 27,459 |
2 | 深水灣 | 195,850 | 101,067 |
3 | 山頂 | 183,000 | 62,738 |
4 | 大潭 | 179,370 | 33,787 |
5 | 壽臣山 | 161,660 | 67,935 |
6 | 渣甸山 | 149,520 | 30,903 |
7 | 中半山 | 125,140 | 20,924 |
8 | 貝沙灣 | 115,190 | 19,802 |
9 | 京士柏 | 114,820 | 15,497 |
10 | 大坑半山 | 107,990 | 23,596 |
太古城5成業主供滿樓
提到中產屋苑,可能大家會馬上聯想到鰂魚涌太古城,該區2016年家庭月入中位數為58,200元,2021年微跌至58,180元。從數據可見,居於在日出康城一帶的居民,其家庭月入中位數已超越太古城這個港島東藍籌屋苑。曾有網民指,「年輕人係咪已經唔會再追捧
太古城、黃埔花園啲舊式藍籌屋苑」,但據2021年人口普查統計,太古城業主供滿樓(自置、沒有按揭供款及借貸還款)比例高達52%,康城則為10.4%。
日出康城新盤入伙 整體住戶大增
隨着日出康城多個新盤入伙,吸引不少本地及海外人士進駐,該區2021年總人口增至46,755人,較2016年30,575人急升53%;其中主打三房及四房大單位的第3A期緻藍天,家庭月入中位數高達87,610元,冠絕同區。區內收入最少為LP6第3座,家庭月入中位數為42,050元。
康城年齡中位數38.8
人口特徵方面,康城現有逾4.6萬人口之中,年齡中位數38.8歲,全港排名第3(玉桂山灣畔同樣38.8歲),僅次南昌站(37.5歲)及馬料水(29.3歲),日出康城一帶名乎其實「年輕中產地區」。而太古城年齡中位數47.8歲,排名第129。
學生人口佔4成 不乏租客
除了中產一族外,日出康城也受到內地學生租客歡迎,租務市場活躍,吸引不少投資者買樓收租。據中原地圖數據顯示,康城2021年19,931名非工作人口之中,學生人口佔比40.1%,即大約7,992人,較2016年增加約3,153人,是將軍澳學生人口最密集的一個片區,估計當中不少學生租客。日出康城今年首季已錄得約400宗租務成交,按季增加約16%。
如以全港173個樓市片區作分析,位於沙田的馬料水學生人口比例最高,2021年達65.1%,即平均每10個人,就有差不多7個是學生,他們主要為居於中文大學及科學園的學生。
全港樓市片區收入排行榜(第11-40位)
排名 | 片區 | 2021年家庭 月入中位數 (元) |
2024年3月 平均呎價 (元) |
11 | 東半山 | 103,070 | 33,191 |
12 | 淺水灣 | 96,030 | 28,423 |
13 | 康樂園 | 91,290 | 15,086 |
14 | 赤柱 | 83,960 | 10,204 |
15 | 又一村 | 82,790 | 15,165 |
16 | 玉桂山灣畔 | 80,750 | 15,915 |
17 | 九龍站 | 80,400 | 26,426 |
18 | 奧運站 | 80,220 | 17,702 |
19 | 九肚山 | 80,170 | 13,038 |
20 | 西半山 | 80,070 | 16,512 |
21 | 九龍塘 | 79,860 | 10,281 |
22 | 北角半山 | 78,240 | 17,316 |
23 | 龍坪 | 75,050 | 22,977 |
24 | 愉景灣 | 74,920 | 8,765 |
25 | 馬料水 | 74,480 | - |
26 | 跑馬地 | 70,090 | 15,410 |
27 | 加州 / 錦繡 | 67,870 | 10,557 |
28 | 海怡 | 64,840 | 12,593 |
29 | 康城 | 60,100 | 12,837 |
30 | 海逸 | 59,980 | 17,267 |
31 | 太古城 | 59,140 | 15,121 |
32 | 馬灣 | 56,720 | 10,304 |
33 | 大埔半山 | 56,250 | 13,253 |
34 | 深井 | 53,290 | 9,469 |
35 | 薄扶林 | 52,270 | 22,850 |
36 | 杏花邨 | 52,240 | 12,421 |
37 | 麗城 | 51,720 | 10,055 |
38 | 康怡 | 51,100 | 13,454 |
39 | 愉景新城 | 50,140 | 12,259 |
40 | 黃埔 | 50,070 | 13,039 |
全港樓市片區收入排行榜(末10位)
排名 | 片區 | 2021年家庭 月入中位數 (元) |
2024年3月 平均呎價 (元) |
164 | 屏山 | 20,000 | 9,550 |
165 | 啟德新區 | 19,550 | 19,565 |
166 | 大窩口 | 19,500 | 10,552 |
167 | 打鼓嶺 | 19,410 | - |
168 | 坪石 | 19,250 | 15,278 |
169 | 長沙灣 | 19,140 | 9,970 |
170 | 流浮山 | 18,670 | 10,685 |
171 | 深水埗 | 17,680 | 8,681 |
172 | 牛頭角 | 16,170 | 9,186 |
173 | 石硤尾 | 16,060 | 12,946 |
資料來源:政府統計署及中原地圖
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