理財個案｜36歲家庭月入8.5萬與奶奶同住！有樓收租想買多間自住

【理財個案】老師你好！本人現時36歲，想3年內可以購買400至500呎單位自住，想問下老師如何理財可以達到目標？

本人家庭狀況如下：

本人及丈夫薪金收入一共$85,000
有一間私樓放租，每月收租金$13,000
供樓每月支出$17,000
有1位小朋友，小朋友學費雜費支出每月$11,000
每月平均開支 $60,000 - $70,000
暫時與奶奶同住
本身有購買派息基金約$300,000，但近幾年跌晒，現值$230,000
另有儲蓄保險約$200,000
流動資金大概$1,300,000，暫時作短期定期用

龔成老師分析︰你物業收支不平衡

1. 首先，講你現有財富組合：你現時已經持有一個放租單位，如果再買入單位自住的話，整體財富會較爲集中在物業上，這點要留意。另外，你物業收支不平衡，你要睇翻物業個質素。我預期香港樓市高速增長的時期已經過去，我預期未來不會大升，只會平穩增值，港樓自住的價值仍在，但投資的價值只屬於一般。

建議考慮將現時放租單位賣出

如果質素較弱，建議用方案一，就是考慮將現時的放租單位賣出，換入自己想住的單位，這樣你手持的流動資金會較爲充裕。方案二是為保留現時的物業，用手頭上的現金增值至較多的首期再買入單位。

2. 保險主要係用來防守

買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產(如優質股、物業等)，效果才會理想。

債券這其實只是「產品」

3. 債券，這其實只是「產品」，物業、優質股是「資產」，所以從財富本質上，我地應較集中持有「資產」，才對我地最有利（你可以睇睇《財務自由行》一書，我從財富本質上，講述了當中原理）。同時，現時息口低，但未來有機會重回加息週期，債券未必是最好的投資工具。

債券基金分好多種

至於債券基金(或稱派息基金)，坊間分好多種，你要小心睇，因為有d風險低，無乜問題，有d則有潛在的風險，絕對不是保本的產品，有機會出現了「賺息蝕價」的情況。

第一，有些債券基金，會投資「高收益債券」，即是「垃圾債券」，你一定要睇睇佢所佔的比率。
第二，債券基金往往不是單純地持有債券，而是可以作買賣，以及利用衍生工具作對沖等策略，即是可能有價格上的波動。
第三，不少銀行都會提供借貸，以槓杆去放大回報，以平息借貸去賺取息差。低息環境時間題不大，但進入加息週期，不止借貸成本增加，同時債券價格往往在加息期下跌，雙從打擊下，投資價值成疑。當然，若然加息步伐不快，息差利潤就可觀。

我不是說債券基金有問題，只是說明當中的風險，因為市面上的基券基金好多，你要仔細分析。

4. 定期存款款增長力唔高

定期存款增長力唔高。但如果你投資經驗不高，都可以選擇。未來投資策略：由於你置業的年期較短，不建議投資太高的風險的工具，建議用「平穩增值股」+「收息股」建立一個平台。平穩增值股，例如指數基金，美股如（VOO）、港股如盈富（2800.HK）。

平穩增值股、收息股推介

另外再加：美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388.HK）、港鐵（0066.HK）、恆基（0012.HK）、港交所（0388.HK）、領展（0823.HK）、長建（1038.HK）等，你可以了解下，並從中選股。

收息股，例如港燈（2638.HK）、深高速（0548.HK）、香港電訊（6823.HK）、工行（1398.HK）、置富（0778.HK）、陽光（0435.HK）、高息基金（3110.HK）都可以，你可以了解下，並從中選股。

可以先動用約70萬分注買入以上股票

現時大市處於合理區底部，你可以先動用$130萬的$60-70萬分注，慢慢買入以上股票，建立一個組合。到你打算買入物業的前半年到一年，就要分階段放售股票套現，以減少價格波動的風險。至於你手上定期、派息基金、儲蓄保險是否加入這些股票做增值。

定期：可以，睇你自己風險承受力決定
派息基金：睇你自己風險承受力和認知情度去決定
儲蓄保險：不太建議，你可以當佢係儲備資金，係必要時才用。但緊記，都暫時不要再加大儲蓄保而方面架投入。

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