樓市走勢2024｜本港樓市「走辣」令人振奮，市場交投顯著回升，近日筆者忙於接受中外媒體訪問，其中一個關注點是，周末十大指標屋苑成交連周處於雙位數水平，估計短期交投量會否進一步上升，或只處現水平徘徊？
樓市走勢2024｜短期交投轉熾熱
對此，筆者認為，撤辣初期，市場反應較大是可理解的，一方面是辣招實施了逾13年，這些年間積聚了不少購買力。此外，因應樓價有機會轉穩回升，有買家唯恐遲買更貴，故預期最近至少一、兩個月間，交投仍會熾熱，較心急的買家會繼續積極入市；再加上如遇上新盤推售空窗期，周末十大指標屋苑交投可望偶爾穩中再升，而一般情況料可維持在20多至30多宗水平上上落落，算是回復至無辣市況下較健康及活躍的成交量。
撤辣後成交個案的物業類型分佈
另一點近日市場關注的是撤辣後，成交物業種類的分布，而本地及非本地購買力分別傾向入市哪類住宅？首先，本地客也可分成數類，一些是首置上車客，續以細單位為入市目標，主要結合自己工作及生活方便程度需要去選擇地區物業。
另一類是換樓客，大多追求較大空間以改善生活，包括部分可能會追求校網，故會選擇一些特定地區之中型或以上的單位；而配合樓價3,000萬元以下可承做較高成數按揭，此銀碼層範圍內的中型戶會受換樓客歡迎。
投資者及非本地買家選擇類別
另外，投資者則會選擇交通便利，鄰近核心商業區或一些租賃需求較大的地區性物業，如鄰近大學校園一帶的物業。至於非本地買家，如一些內地或海外專才及高才，則較鍾情一些規劃較完善的新區住宅，例如啟德新區、將軍澳、黃竹坑，以及一些新界較北或鐵路沿線、方便兩地往返的物業。
撤辣後出現反差現象？
撤辣後，市場持續出現一些反差較大的現象，例如有媒體問及筆者，指傳出荃灣有細價樓業主，近日不惜賠訂重售單位，而在撤辣前後單位成交價足足高出30萬元；而另邊廂卻又繼續有業主減價蝕讓，到底情況應如何解讀？
睇好後市賠訂重售
筆者的看法是，細價樓較受各方追捧，包括上車客及投資者均有需求，故部分業主有見全面撤辣後，預期物業有較多人爭相購入，於是有部分剛在撤辣前一刻簽了臨約的業主，毅然選擇撻訂加價重售，以爭取最大利潤，一般在市況出現明顯大逆轉時，不時亦有類似情況出現。
樓價高位購入 蝕讓離場
至於為何市場上仍有蝕讓成交，不排除是一些手頭資金真的十分短缺而被逼急於賣樓套現的個案，如業主是在數年前，舉例是在2021年樓價高峰期購入單位，而過去兩年多樓價已由高峰累挫25%，現時賣樓便幾乎肯定是要蝕讓的。因此出現這樣大的反差，主要是涉及買入年份(樓價水平)及是否急需賣樓套現所致。
料更多買家轉租為買
過去一段日子，市場出現租金上升、樓價下跌的現象，大家都十分關心此現象在撤辣後帶出的改變：樓市撤辣前，有「買轉租」的趨勢，現時有沒有轉變成「轉租為買」？樓市租務及租金會否因此受壓？
筆者認為，之前礙於市況不濟，高息及有辣招制肘下，的確有「買轉租」的情況；而最新在辣招全面撤銷後，加上免壓力測試及可做更高成數按揭，再配合樓價自高位顯著回調了約兩成半，的確引發了一批之前審慎觀望的買家趁機入市，令部分原欲續租的市民陸續「轉租為買」，把握低位入市機會，相信類似情況將續出現。
需求持續 看好全年租金升半成
總括而言，因應全面撤辣，樓市租務及租金表現料較不撤辣下略為遜色，不過，今年尚有大量專才及高才魚貫抵港，初到貴境料很大部分會先選擇租樓以熟悉環境及門路，之後再部署入市；因此在有一定數量的新增人口租賃需求支撐下，今年租務市場料仍活躍，租金可望持續穩中向好，全年租金維持看升半成。
更多樓市走勢2024相關文章
- BT專訪｜調解仲裁中心主席蘇文傑：對樓市前景感樂觀！5個投資需要有的特質
- 樓市走勢｜殺頭生意有人做、蝕本生意冇人做！樓價必跟成本掛鈎｜第一桶金
- 香港樓市走勢｜中原估價指數CVI連升2周！樓價升跌看這分界線
作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
