【理財個案】龔成老師你好：本人是一個單身的42歲女士，每月收入$25000，打算買一套樓作為退休自住，並在未來20年左右將其租出，減輕供樓負擔。我的首期預計是90-100萬元，樓價不超過300萬元。
理財個案｜42歲單身女買細單位 先收租後退休自住
我正在考慮買一套市區樓（沙田/荃灣），面積約300至400尺，樓齡37年或以上；或者買一套樓齡較新的納米樓（屯門/紅磡）面積約200尺，樓齡2至6年，但納米樓通常還有會所的，所以管理費較高。
我想知道如何做出選擇，因為我是一個沒有置業經驗的人，且首期已經是全部的財產，但擔心自住樓齡已是60年，風險過年，但本人的能力也只能如此負擔，請老師分享一下意見。謝謝！
龔成老師分析︰香港未來樓市不會大升
我假設你在未來的20年沒有自住的問題，只是擔心退休之後沒有居住的地方，其實現時沒有置業的迫切性。你咁問，我估計你係擔心樓價一直升，令到你退休時無法置業。所以想先買樓，去到平衡這方面風險。
首先，講將來的香港的樓市發展，香港未來的樓市不會大升，只會平穩增值。較大機會，唔會再好似以前咁，長線一直保持明顯升幅。
買樓要留意以下4點
當然，你用持有物業去平衡將來樓價不確定性，係可以。但要留意以下幾點︰
1. 現時投資物業的租金回報不高，平均只有2-3厘。如果你將這筆投資一些收息工具，回報平均有5%。所以從現金流回報來講，租樓，並將資金投資收息工具，你在現金流方面會較強。但要留意，這動作都有風險的，就是這些工具都有價格波動，同時如果樓價及租金上升，就成為風險。因此，有利、有弊。
樓齡較大物業 隨時會面對維修風險
2. 買入樓齡較大的物業，隨時會面對維修的風險，這會是一筆支出，到時會蠶食你退休生活費。到時都6X年樓，就算想轉手都未必咁易。所以，最好是買入20樓齡或以下物業。
3. 若你係買新架納米樓都得，只要佢適合你未來退休居住就可以。但同一個要思考架問題，到底有無迫切性要而家買定先。
建議你先用其他投資工具增值
4. 如果你上述選擇，都純粹係將價就貨，唔係心目中理想退休居所。建議你先用其他的投資工具增值，等自己有較爲充裕的資金，才考慮置業的問題。
當然，我的假設是你現時較長一段時間沒有自住的需要，同時未來港樓唔會好似過去20年咁長升長有，才建議你唔好急住置業。
買樓資金不太多 未必建議強行買樓
如果你有自住的迫切性需要，或者覺得都係擔心個未來個樓價太波動，都係想買左先，至少有個物業同大市同步，咁就另作別論。
如果你買樓資金不太多，就未必建議強行買樓。相反，如果你買樓後資金仍足夠，考慮上述情況後，都可以買。
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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