【理財個案】讀者：龔成老師你好，睇完你本《5年買樓4部曲》，開始同男友搵樓，希望日後結婚用嘅。我地主要睇港島區，因為有投資價值，加上男友的生活圈都係港島區，我自己都覺交通好方便。目標係750萬或以下2房單位，我哋睇緊港島西同鰂魚涌嘅單位，以下係我嘅少少分析。
港島西（西營盤至堅尼地城）
- ✓ 因應明日大嶼計劃，日後升值潛力較高
- ✓ 有MTR，交通十分方便
- ✓ 社區生活配套齊全
- ✓ 傳統名校網之一
- ✕ 社區相對老化，小店為主，無大型商場
- ✕ 舊式單幢樓為主，多數樓齡40年以上，管理費/大廈維修費高
- ✕ 一落樓就係食肆、店鋪，低層單位較嘈雜
鰂魚涌
- ✓ 深受中產家庭歡迎嘅傳統住宅區
- ✓ 港島區中最多大型屋苑的地區，管理費/大廈維修費較低
- ✓ 社區生活配套齊全，有大型商場、百貨公司、超市
- ✓ 有MTR，交通方便
- ✓ 旺中帶靜，環境舒服
- ✕ 屋苑呎數普遍較大，入場費較高
- ✕ 區內較易上車嘅屋苑樓齡大，如南豐新村（樓齡4X年）
鰂魚涌係心水地區，但我對樓齡高有少少困擾，因為銀行以75年 - 樓齡（如44年）嚟做按揭，如果我地而家入場，銀行都仲可以30年期嘅按揭。
但當我地住咗十年八年後想換樓，下手買家做按揭可能少左，咁係咪會影響放售物業嘅機會呀？ 我地都係第一次置業，好多野都係上網自學。老師，可唔可以畀啲意見呀？
個案重點：
- 搵樓希望日後結婚用
- 男友本身生活圈係港島區
重點目標：
- 目標物業$750萬
- 2房單位
- 港島西與港島東之選
龔成老師分析：
你都分析了2個地區，不同的地方和利弊，都講出了不少重點。港島西及港島東，都是不差的地區，而且配套完善，無論是「自住」又或者是「投資」都是不錯的選擇。不過，正因為質素唔差，樓價相對就會比其他地方貴，又或你只能選面積較少，樓齡較舊的單位。
投資角度 港島西會略好
如果從投資角度，港島西會略好，因為有明白大嶼計劃，政府想打造第三個核心商業區，完成後，港島西除了本身接近香港第一個核心商業區中環外，相信會有一些連接交通配套，很快到達大嶼山商業區，加上港島西本身供應有限，因此長遠投資價值正面。
買物業考慮投資回報率
至於港島東，其實都不差，都有一定的投資價值，本身是市區，又有購物區、商業區、住宅區，配套成熟，加上供應有限，投資價值絕對有。另外，九龍東是香港第二個核心商業區，發展愈來愈成熟，都有利港島東的價值。
另外，在考慮購買物業的時候，投資回報率，區内的情況，交通配套等都是考慮的因素，但這都是外在的，而樓齡正正是物業本身的質素問題。
樓齡低 轉手容易
好多人喜歡買樓齡低物業，因為樓齡低，轉手容易，但買入成本一般較貴。如果買樓齡太大的樓，就有維修成本問題出，同時下一手投資者，按揭年期至短，所以到時就更難賣。你表示鰂魚涌係心水地區，如果要在這區找你目標物業，的確不少都是樓齡較大的，有這個問題。
最理想，係找到一間可以長住10-20年物業。若你預要換一次樓，最好找一些樓齡不太高，有一定升值潛力的物業（至少同大市同步）。統合上述的分析，如果從投資角度，這兩個區都有投資價值，而港島西會略好。
買樓要考慮3點
當然，你買樓的目的是自住，在上述兩個地區都有投資價值的前題，我認為，你應該較考慮自住因素，那一個區，你自己較喜歡。你有幾個方案：
- 第一，如果你喜歡港島東，除了鰂魚涌，其實西灣河或筲箕灣，都可以一同考慮，這兩個地方都是配套成熟的住宅區，可以令你較多選擇。
- 第二，雖然較理想是找一些樓齡在10年-20年的樓，但一些物業，就算有30年或多少少，如果維修等因素理想，其實仍可考慮。當然，你所擔心的，如果40年以上樓齡，下一手買家可能有影響，的確會有這情況，所以這類物業會略為扣分。
- 第三，港島西你可以考慮堅尼地城，都是一個不差的住宅區，如果找一些20年、30年樓齡的樓，以你的目標金額都能找到的，但你要考慮自住因素，是否自己喜歡的地區。
第一次買樓建議你多睇樓
你表示第一次買樓，我建議你多睇樓，多睇不同的地區，有些新手睇樓，睇數間就認為自己已了解整個樓市情況，但這樣其實不足夠的，最好大量睇樓，同時，多到不同的地區，了解這區的配套，自己是否喜歡，始終你自住的因素較大。
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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