理財方法｜不少人會投資海外房地產，認為有更多的選擇，而且風險較少。在吳淡如的著作中，她分享了在這個時代背景下，仍投資海外房地產是否不智之舉，亦揭示4個投資的隱藏風險，並提供建議。
購買第一間房是最務實的選擇
吳淡如在《人生實用商學院：富有是一種選擇》（時報出版）中提出了對首購族的忠告，她堅持認為，在台灣購買第一間房是最務實的選擇，除非你有特別的工作需求，例如被長期派駐海外。那麼，究竟在這個時代背景下，投資海外房產是否真的是一種不智之舉？吳淡如又是如何提醒我們，在面對資產配置時，應當注意哪些細節和眉角呢？
第一：找當地有牌、有信譽的仲介
在海外投資不動產充滿誘惑，但也滿是風險。即使急於學習當地語言，建立人脈，直接與當地建商或仲介交流仍顯得至關重要。畢竟，面對「台灣人騙台灣人」的情況屢見不鮮，主因無非是資訊不對等。吳淡如在此提出警告：那些熱情招待你看房，甚至負擔你的旅費者，往往是以你為代價的。有時，對你小氣的仲介反而可能更值得信賴。她分享了一次被邀至東南亞觀光的經歷，背後實則是一場房產推銷，而一番偶然的探索揭露了令人震驚的價格差異。
此外，她提醒我們不要忘記過去的教訓，如台灣人在南寧的購房詐騙案，強調在台灣購房雖貴，但相對安全。她建議，若真要購買海外不動產，最好透過有信譽的仲介，以降低被騙的風險。
第二：選擇需求較穩定的行業
在2012年，我們公司涉足日本的房地產市場，進行合資建設項目。經過兩年的經營，我們發現在日本建房並非如想像中容易賺錢，整體利潤約為15%，且伴隨高昂的營運和行銷成本。相比之下，從事租賃業務的年毛利率在7到9%之間，雖然收益週期較長，但獲利相對穩定。特別是在日本大都市區域，將物業租給餐飲業者尤為理想，因為無論疫情如何，外食需求依然強勁。
疫情期間，我們公司面臨的退租率低於10%，顯示了選擇正確租客的重要性。我想強調，很多人說海外投資多好賺，商業模式再厲害，但是沒有找到對的人幫你探路，以及自己沒有仔細調查市場現況，都是很危險的事。
第三：問自己為何投資海外房地產
人們天生傾向於追逐上漲的價格，無論是投資股票還是房地產。然而，與股票相比，房地產需要更大的資金投入，且其流動性較低，交易成本也更高。我在前作《人生實用商學院：誰偷了你的錢？》中提到，投資房地產可比擬於養雞（收租金）、養豬（賺取價差）和騎馬（滿足虛榮心）三種方式。特別地，東京的房產像是能生蛋的雞，雖然房價增長有限，但長期持有能積累可觀的租金收入。考慮到高達35%至40%的資本利得稅，如果計劃在五年內賣出，則不建議購買。
透過低息貸款和合理的租金收益，即便房價增長不大，長期持有並再投資所得現金可以實現穩定的回報。東京因其大量工作人口和較低的自有率，加之房價相比1996年大幅下降，租金回報率較高。但隨著房價上漲，若年投資回報率達到4%，已算不錯，這引發了是否追漲的考量。如果你資金充裕，對於是否追漲，我保持中立。
第四：長期持有策略
這是學巴菲特說的：當好公司遇到倒楣事……你要勇敢一點。投資界充滿不可預測的意外，但只要有妥善的風險管理，就無需過分擔心。期望每次投資都能賺錢是不實際的，即便是著名的創投公司，成功率也不過是10%。相比之下，房地產投資雖然可能不如投資未上市公司或新創企業那般充滿刺激，但其保本率顯著更高。在創投風險高達90%的情況下，選擇在東京投資房地產，提供了相對穩定的6%回報率，風險也大為降低。
這種選擇反映了我們對風險的謹慎態度，並非出於勇氣，而是基於長期投資的考量。即使面對挑戰，如311大地震，我們的投資最終證明是成功的，這也強調了長期持有策略的重要性。至於匯率問題，對於長期投資而言，並非首要考慮因素，尤其是在日本這樣低利率的環境中。我們學習的是持久戰的策略，不是短期內的勝利。
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