差餉物業估價署公佈最新官方樓價指數,在2024年1月,全港私人住宅售價指數按月跌1.57%,跌至2016年11月以來的逾7年新低;同時連跌9個月,創下近20年來的最長跌浪。業界人士分析,樓價續跌,主要是受兩大負面因素影響,期望政府於明天(28日)公佈的新一份《財政預算案》推出有關措施,刺激樓價重新向上。

樓市走勢2024|樓價連跌9個月

差估署公布最新數據顯示,2024年1月份私人住宅售價指數報306.4點,較去年12月的311.3點再跌1.57%,連跌9個月,跌至2016年11月以來的87個月(即逾7年)新低。經差估署修訂後,去年全年樓價跌幅略擴至7%,若與2021年9月的歷史高位398.1點比較,樓價至今年1月則累跌達23%。

以單位類別劃分,5類單位樓價全數告跌,當中跌勢最大為實用面積1,722平方呎或以上的E類大單位,按月跌2.21%,其餘類別的單位則分別錄1.31%至1.78%跌幅。

5類單位樓價指數按月變化

單位類別柔
實用面積
2024年
1月份指數
2023年
12月份指數
A
431平方呎以下
332.0
(-1.31)
336.4
B
431至752平方呎
297.3
(-1.78)
302.7
C
753至1,075平方呎
286.4
(-1.51)
290.8
D
1,076至1,721平方呎
274.7
(-1.44)
278.7
E
1,722平方呎或以上
274.9
(-2.21)
281.1

租金微跌 結束11個月升勢

至於租金走勢方面,差估署2024年1月份租金指數結束11個月連升,回落0.27%,報185.5點。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,相信租金走勢是季節性淡市稍為回氣,預料隨著新春過後,專才及高才持續抵港帶動租賃需求下,上半年租金走勢仍可維持穩中向好的走勢。

利嘉閣︰沙士以來最長跌浪

陳海潮回應樓價走勢指,差估署最新樓價指數跌勢未止,至今已連跌9個月,累積跌幅達13.5%,為2003年8月沙士後,20年半以來的最長跌浪。他指出,今年首月樓價持續下跌,主因是新盤仍以低價爭佔市場份額,令二手業主放盤叫價仍然受壓;此外,港股於期間不斷向下尋底,亦窒礙整體氣氛。

展望2月份走勢,因應港股曾進一步跌穿萬五點大關,加上適逢新春節慶傳統淡市,樓價有機會持續再跌約1%,估計最快3月份才可轉緩持平,按此推算今年首季樓價有機會累跌2%至3%左右。

《財案》成重要指標

陳海潮續表示,預計於《財政預算案》出台的減辣或撤辣政策,將成為3月份物業交投走勢的重要指標。如政府一如市場期望,大幅減辣、甚至全面撤辣,則可推動交投顯著轉旺,可帶動樓價逐漸止跌回穩;否則,樓市仍會表現不濟,需更長時間等待經濟及股市復甦,以及之後減息等利好因素才能有較大起色。整體而言,如財案減辣,配合一手全面推盤及港股回升,以至擴大自由行城市而利好零售消費及經濟,年內樓市走勢仍不致於太悲觀。

中原︰挽救樓市刻不容緩

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,過去一年受加息及經濟下行兩大負面因素雙夾擊,令香港私人住宅樓價連跌9個月,創7年多新低。萬眾期待明天公布的財政預算案為樓市撤辣,陳永傑指,樓價較高位已下調23%,早前本行亦發表報告指出,兩年來的樓價跌幅,香港物業的資產值已蒸發了2.6萬億港元,相等於52萬個沙田第一城單位。部份承造高成數按揭的物業已淪為負資產,倘若樓價持續下調,銀行的資產值更面臨風險,為保香港經濟能健康發展,挽救樓市刻不容緩。

貨尾仍多 撤辣不至令樓價急升

陳永傑補充,市場不必擔心撤辣會令樓價急升。現時市場累積2萬多伙貨尾單位,即使撤辣,發展商為了去貨,將保持克制開價,甚至仍會以各項優惠搶客,務求加快清貨速度。他相信,需待貨尾跌至8,000伙水平,成交量回復正常水平,樓價才有望回升,現階段撤辣只會穩住樓價跌勢,不至於令樓價急升。

至於1月份租金錄跌幅,陳永傑指,年尾屬傳統租賃淡季,而早前高才輸入計劃引發的龐大租賃需求開始淡化,加上經濟下行,令租金下滑。

美聯︰料2月份樓價跌勢持續

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,根據「美聯樓價指數」顯示,最新2月26日報134.6點,樓價已連跌10個月,同創自03年後最長紀錄;與此同時,差估署1月樓價指數比起2021年歷史高位已下挫約23%,為2003年後最大跌幅;而最新「美聯樓價指數」則較21年歷史高位跌約24%,亦是2003年後最大跌幅。

值得留意,根據「美聯樓價指數」2月迄今樓價進一步下跌,相信差估署2月份樓價跌勢持續,屆時將連跌10個月,即意味著跌浪進一步延長之餘,跌幅亦會進一步擴大。冀新財案為樓市「全面撤辣」,以穩定樓價,加快經濟復甦,避免市民投資於物業的財富蒸發。

今年迄今成交量創8年新低

劉嘉輝表示,去年10月底施政報告已為樓市減辣,但樓價跌勢未止,而物業交投仍然疲弱。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示,本年迄今(截至2月26日)整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量合共錄7,158宗。按目前推算,估計今年首2個月宗數將不足8,000宗,屆時創8年同期新低。

以現時的經濟情況推斷,即使全面撤辣,樓價亦難以大幅回升,但相信對穩定樓市有正面的幫助。呼籲撤辣為樓市「拆牆鬆綁」,令物業交投正常流通,助樓市「軟著陸」,減低樓市調整帶來的影響。

CBRE︰近月跌勢放緩

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事郭偉恩表示,觀及近兩個月樓價指數,跌幅相較過去幾個月有所減緩。在這一輪跌幅當中,二手單位,特別是新開樓盤附近的屋苑,其跌幅較為顯著,歸類兩個主要因素︰

  1. 發展商用具有吸引力的價格推盤;
  2. 因此,二手樓業主需要降低更多價錢,始能出售他們的單位。

郭偉恩稱,以目前市場狀況看,這些二手樓單位已經跌至相對有吸引力的價格,這為長期投資者或用戶提供了入市機會。他指出,市場預期政府會進一步減辣甚或撤辣,樓價短期會有一定支持,但後市要視乎息口走勢及發展商新盤開價。

萊坊︰料全年樓價有5%跌幅

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,雖然去年《施政報告》已經提出「減辣」,但力度不足。高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素,令樓價繼續向下,市場明顯需要「完全撤辣」來增加入市信心。

他續指,市場預期今年美國減息3次,而香港最快下半年才減息,料高息因素在上半年㑱繼續影響上車買家、換樓人士及新造按揭。他預計今年樓價走勢呈L型,上半年仍有機會再下跌3至5%;下半年略為回穩,全年則下跌5%內。同時,市場整體購買力嚴重不足,預計今年一二手成交量會處於4.8萬至5.3萬宗水平。

預計今年全年租金續升

一手方面,發展商開始大幅減價去貨,受貨尾囤積影響,王兆麒相信,發展商推盤時會針對買家在現金流及回贈方面的考慮,提供更多優惠及財務計劃去吸引買家。

租金方面,政府「高才通」計劃令勞動人口及高收入人士規模回升,對住宅租務需求繼續有剛性支持,預計今年租金繼續上升5至8%,整體租金回報率提升至近3%,預料中小型住宅租金升幅將跑贏豪宅,未來幾個月住宅租金走勢保持平穩。

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

更多樓市走勢2024相關文章

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。