房地產資產證券化，是指將房地產投資直接轉變成有價證券的形式。其本質是以房地產作為擔保，或將房地產股本投資權益以股票或收益憑證等形式發行給不同投資者，讓投資者們獲得房地產投資收益分配的權力。房地產資產證券化作為房地產融資手段的一種創新，將長期資產與短期資金相結合，大幅提升了地產的流動性，進而增加市場抗風險的能力。

2005年中國拉開資產證券化序幕

房地產資產證券化在上世紀70年代就已經出現於美國，但在中國市場上仍處於發展初期。2005年，中國銀行業監督管理委員會發佈《信貸資產證券化試點管理辦法》，拉開了中國資產證券化的序幕，但早期試點主要為銀行發起，尚未涉及到房地產企業。至2005年底，越秀房地產投資信託基金正式在香港掛牌上市交易，成為內地房地產中第一支真正意義上的不動產信託基金（REITs）。四年後，中國人民銀行與有關部門形成了REITs初步的試點總體構架，但鑒於相關法律法規仍不完善，內地REITs遲遲無法正式啟動。隨著2012年內地資產證券化的重啟，首單由房地產企業發起的抵押型產品正式發行，此後房地產企業利用證券化融資的規模開始增速，基礎資產的種類也日益豐富。

內地房企發行ABS逐年遞增

目前中國房地產資產證券化的主要模式包括「類REITs」，CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、運營收益權ABS（資產支持證券）、物業費ABS等。隨著中央政府對地產企業境內市場融資管道進一步收緊，內地房企的傳統融資方式－銀行借款正逐步被交易所公司債和ABS取代。根據金融信息機構wind的資料，內地房企發行ABS逐年遞增，2019年達到2458.94億元。通過分析2020年上半年發行ABS的前十房企資訊，筆者發現目前中國ABS多由規模房企發行，主要原因為ABS的融資模式對發債主體的信用評級和底層不動產有較高的要求。由於在評估底層不動產價值時，物業地理位置、運營能力和可持續性等因素為主要考量參數，因此具有一定運營規模且資產良好的房企更具有發行ABS之優勢。

房企從銀行等金融機構融資的傳統手段受限

筆者認為，中國房地產資產證券化的未來發展可期。從政策看，房企從銀行等金融機構融資的傳統手段依然受限，而ABS的融資限制相對較少，向公開市場募集資金將成為主流。此外證監會和發改委聯合提出推進基礎設施領域REITs試點工作，國務院亦在海南自由貿易港建設總體方案提出支援REITs規範發展，亦為未來房地產資產證券化的推進增添了指引和信心。 

内房「暴雷」成轉捩點

中國房地產資產證券化的起步雖晚，但筆者相信，隨著內地法律法規的不斷完善，以及金融體系的日益創新，加上房地產企業近年相繼「暴雷」，必須從開發型慢慢轉變成為運營型，房地產資產證券化將能發揮出提升流動性、去庫存和防風險的強大作用，為推動國民經濟轉型升級與社會發展起到關鍵性作用。

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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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