澳門樓市2024｜仲量聯行今天（7日）發佈的《2023年澳門物業市場回顧》指出，澳門經濟已逐步恢復，物業資產受利息高企等因素影響持續受壓，預期澳門樓市的復甦之路仍然緩慢。

澳門博彩業收益顯著回升

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字顯示，2023年澳門博彩業收益合共約錄得約1,830.6億澳門元，按年上升333.8%，下半年的升勢更為顯著，已回復至疫情前逾六成的水平。2023年貴賓市場收益約為451.9億澳門元，按年上升345.3%，達至疫情前約三成的水平，在整體市場佔比約24.7%。

澳門去年首三季GDP按年升近8成

竹2023年首三季，澳門本地生產總值錄得約2,530.4億澳門元，按年上升77.8%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，升幅主要由貿易出口、固定資本形成及私人消費支出所帶動，分別按年上升87.3、13.0%及11.6%。政府最終消費則與去年相約，按年微跌0.6%。其中住戶於外地消費支出增950.2億澳門元，按年上升88.2%。

訪澳旅客人數大增逾3倍

統計暨普查局數據顯示，2023年的訪澳旅客人數錄得約2,821.3萬人次，按年上升394.9%。香港旅客增加至約719.6萬人，佔訪澳旅客總人數的25.5%，接近疫情前的水平；內地旅客則佔訪澳旅客總人數的67.5%，約回到疫情前七成的水平。截至2023年底，澳門的酒店客房供應量為46,552間，較去年底上升8,854間，上升23.5%；酒店累計入住率錄得81.5%，住客平均留宿時間約1.7晚。

勞動市場回復 收升16.7%

2023年澳門就業情況改善，外地僱員迅速補充澳門勞動市場。根據澳門統計局數字顯示，截至去年年底澳門的外地勞工人數約176,661人，較2022年底上升21,749人，增加幅度約14.0%，澳門總體失業率及就業不足率分別回落至2.3%及1.4%。財富收入和存款方面，澳門總體收入中位數上升至17,500澳門元，按年上升16.7%，為歷年高位；本地居民存款約為7,074.6億澳門元，按年上升1.4%。

仲量聯行︰物業市場仍受壓

仲量聯行澳門評估及諮詢部董事黃嘉良指出，澳門本地經濟已逐步轉趨穩定，經濟結構正邁向多元化的方向發展。受惠於旅遊業復甦強勁，周邊商舖及住宅租金得到最大支持，但在高息環境下投資氣氛疲弱，投資者對物業投資抱審慎態度，市場上放售的不良資產增多，物業價值仍然受壓。展望2024年，市場普遍預期美國加息週期已到頂並於年中以後開始減息，但外圍環境仍然多變，預料物業市場走勢與去年相約。

2024年澳門住宅市場預測

高級住宅 中小型住宅
2023年資本值 +1.3% -5.0%
2024年資本值預測 平穩 -0%至5%
2023年租值 +16.3% +19.4%
2024年租值預測 +0%至5% +0%至5%

去年住宅成交微跌

澳門財政局數字顯示，截至2023年共錄得2,913宗住宅買賣成交，按年下跌1.3%。住宅新盤開售活動滯悶，全年樓花銷售只錄71宗成交，佔全澳住宅成交量4.3%。新樓成交主要由路環珀悅帶動，該項目開售價格吸引，以建築面積計算，平均成交呎價約港幣7,000元，合共售出69個單位。

租值上升 資產值跌

外地僱員回流澳門勞動市場，帶動住宅物業租賃表現。根據仲量聯行澳門物業指數，2023年的高級住宅租值按年上升16.3%，中小型住宅租值則按年上升19.4%。資產表現方面，2023年高級住宅資產價格按年微升1.3%，中小型住宅資產價格則按年下跌5.0%，投資回報率分別約1.7%及1.8%。

政府政策無助激活交投

仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂稱，澳門政府公佈自2024年起豁免第二套房徵收百分之五取得印花稅，並將住宅樓宇的按揭成數上限劃一設為七成，預計該減稅措施可減緩市民的換樓成本。但同時取消了青年首次置業按揭計劃，成交價於800萬澳門元或以下的住宅單位因借貸成數減少而受壓，中小型住宅及唐樓價格跌速加快，變相居民賣出自身物業後可動用的換樓資金減少，因此無助激活樓市成交。

應考慮全面撤銷冷卻樓市措施

他補充，近期受高息環境及股市表現波動拖累，導致本地居民財富縮減，政府應考慮全面撤銷冷卻樓市措施來挽救岌岌可危的房地產市場，並可考慮放寬周邊鄰近地區對澳門物業市場的投資門檻，以穩定澳門樓市的健康發展和促進融合大灣區發展格局。同時，可檢討土地溢價金的計算參數，從而減低開發風險，促進澳門都市更新以及提振投資者對澳門房地產市場的信心。

2024年寫字樓市場預測

整體市場 甲級寫字樓
2023年資本值 -4.2% -4.2%
2024年資本值預測 -0%至5% -0%至5%
2023年租值 -0.6% -5.3%
2024年租值預測 -0%至5% -0%至5%

寫字樓市場仍淡靜

2023年共有5,011家新公司在澳門註冊成立，按年上升21.9%。寫字樓市場淡靜，部份皇朝區寫字樓單位成為不良資產出售，價格出現較大折讓。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2023年整體寫字樓租值按年下跌0.6%，甲級寫字樓租值則按年下跌5.3%。根據統計局資料顯示，截至2023年第三季澳門寫字樓空置率約為12.3%。

成交量按年跌一半

銷售市場方面，根據澳門統計局數字顯示，截至2023年11月底的寫字樓單位成交量只有42宗，按年下跌一半。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2023年整體寫字樓及甲級寫字樓資本值均按年下跌4.2%，整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.8%及3.1%。

料今年走勢繼續向下

仲量聯行澳門租賃部高級經理高英杰表示，受外圍經濟復蘇緩慢及政府遷出私人寫字樓市場等影響，預計寫字樓市場在2024年將持續下探。較低的租金環境將刺激更多的辦公租賃搬遷活動，有望打破過去澳門甲級寫字樓供應不足的困境，租戶將會趁此機會來降低成本並提升辦公室質素。

2024年商舖市場預測

一線商舖
2023年資本值 -7.0%
2024年資本值預測 平穩
2023年租值 +9.7%
2024年租值預測 +5%至10%

零售市道升至歷年高位

澳門統計局數字顯示，2023年首三季零售業銷售總值共錄得約656.4億澳門元，按年上升53.0%，為歷年高位。旅客消費佔零售業總銷售額回升至41.2%，比重回復至疫情前的水平。大部份類別的零售業銷售額錄得顯著升幅，中式食品手信的升幅最大，按年上升346.8%；皮具、百貨商品及鐘錶珠寶等銷售額按年升幅超過七成；服飾及鞋類等銷售額按年升幅超過五成；化妝品及藥房貨品等類別則按年上升三成半。然而，超級市場貨品是鮮有出現跌幅的類別，其銷售額按年減少3.9%。

全年租值9.7%

2023年首11個月共錄得248宗商舖銷售成交，按年下跌27.1%。根據仲量聯行澳門商舖指數，2023年一線商舖的租值按年回升9.7%。縱使商舖租金表現上升，但在高息環境下投資氣氛仍然低迷，資本值按年下跌7.0%。截至2023年底，一線商舖回報率約為2.2%。

零售及商舖前景較樂觀

唐偉樂稱，去年訪澳旅客數目恢復勢態良好，但他們的消費模式有所改變。「我們觀察到主打高級零售及大眾市場的零售生意不俗，然而中價零售市場表現則相對遜色。此外，居民外遊和澳車北上等活動令本地消費力外流，令民生區商舖受到影響。人民幣走弱和海南島離島免稅政策等因素將持續改變周邊地區的零售業面貌，澳門應投放更多的資源來提升旅遊和購物體驗，專注於吸引更優質的旅客。」

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

更多樓市相關文章

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。