海外房地產|日本樓市】日圓頻創新低,不但吸引港人「返鄉下」,大阪、東京等旅遊熱點更為熱鬧,藉著匯率優勢,表示有意到日本置業的查詢亦有增加。然而,日本當局正研究修改法案,最快2024年4月便會提高非長期居留當地人士的置業門檻。換言之,未來數月將是欲買日本樓的港人最後機會。

日本樓價度過失落十年

縱觀日本不動產市場,樓價早已度過了失落的十年,並於近廿年穩定地拾級而上,走勢健康。直到近年日圓持續走弱,入手當地物業更為划算,日本樓便開始走進港人眼球。美聯環球樓價指數顯示,東京的物業價格過往幾年一直呈現增長趨勢。截至 2023年第2季的數據,以當地貨幣計算,過去5年東京房價大增逾40%,相較去年同期亦增約17%,以美元計亦有逾一成升幅。

日本經濟環境優勢成日本樓市最大支撐

觀望未來,日本樓市將受惠於三大因素。隨疫後的報復式旅遊,當地酒店、短期住宿需求大幅上升,推動樓價走上。同時,旅遊業及相關行業的復甦蓬勃,日圓弱勢亦大為利好出口,作為外向型經濟,日本經濟環境的優勢將成樓市最大支撐。政策方面,日本央行最新會議紀錄顯示,委員一致認為央行必須維持目前的貨幣寬鬆政策,加上通脹壓力降溫,「零息」亦進一步推升樓市的投資潛力。

日府新政策將提高外國人投資門檻

相比英國和加拿大等國家,日府對海外移民的審批一向較為嚴謹。以獲取日本永居權為例,港人需於日本連續居住 10 年,期間不能離境超過 3 個月。因此,港人普遍以投資為購買日本物業的主要目的。由於投資客並非以移民為目的,既不會長居當地,沒有當地的固定居住地址,也不會有日本永居權。

可是,目前日本政府正研究修改不動產登記法,計劃於 2024 年 4 月 1 日起進一步提高購買日本物業的門檻。新規定要求至少一位擁有日本長期居住權人士的基本資料,並與買家一同登記在不動產登記簿上。簡單來說,港人首先要找個日本人幫忙登記,才能符合資格購買房產。

把握最後的入場機會

不動產登記權利情報,即所謂的權利書,是日本法務局發行的最重要文件之一。這份文件具有證明不動產業主權利的功能,包括所有權、抵押權等相關資訊。換句話說,購買日本物業需得到日本人的支持,並願意將其身份登記在法律文件上。

值得一提的是,當局修改不動產登記法的主要原因並非針對海外買家,而是為了確保可以順利收取稅款及相關款項如每月的管理費等。根據日本政府的現時規定,業主每年需繳交不動產稅項,包括固定資產稅和的都市物業稅。由於聯絡海外買家較為困難,增加日府收取相應款項的難度。

雖然修例意不在此,但無疑不動產登記法倘如預期於 2024 年 4 月生效後,港人要投資日本樓市將更受限。建議有意在日本置業的港人,要把握最後的入場機會。

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作者簡介:梁柏基美聯集團助理董事(企業拓展)、美聯環球海外物業專家,熟悉多國樓市行情,定期主講海外物業投資講座。逾10年金融經驗,成功帶領公司團隊為超過3萬名客戶及企業提供專業多元化理財、投資服務。並定期於各大媒體撰寫行業相關的專題文章。

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