【海外房地產|杜拜樓市】杜拜,又被譽為「黃金之城」,如其美名吸金力特強。這小城過去幾十年間驚人發展,由昔日簡約純樸的小城,搖身一變成為今日的國際都市,不但是最受歡迎的旅遊熱點之一,近年更吸引不少亞洲富豪投資當地。按全球航空調查機構OAG的統計,杜拜國際機場(DXB)連續第九年成為全球最繁忙的國際機場,其航運界的地位舉足輕重,加上當地經濟繁榮且文化多元,成就杜拜變成中東的貿易樞紐。
杜拜人口85%為外籍人士
回顧半世紀前,1960年代,杜拜僅有6萬人口,而最新的統計數據顯示,截至2022年,杜拜的人口已達到355萬,激增5800%。值得留意的是,杜拜的當地居民僅佔總人口的15%,高達85%均為外籍人士。環環相扣,人口結構多元吸引各類海外投資,而投資機遇多亦為杜拜吸引更多外藉人才,步步提昇當地的投資環境。除了人口增長外,杜拜房地產價格亦伴隨當地的高速發展水漲船高。2022年,杜拜房地產交易總數達到122,658筆,價值約1128億港元。而且,杜拜的房產行業發展相當成熟,俗稱「買樓花」的預售交易於去年佔總交易量逾半!樓花買家佔比之高,意味著投資者對當地的樓市及發展商具備充足信心。
杜拜樓市|杜拜房價的增長穩定且具持續性
根據萊坊2023年9月數據,杜拜的房價自2020年第三季度谷底以來,已經迅速反彈225%,連續8個季度成為房產市場的冠軍。報告又指,截至今年6月,杜拜的豪宅房價按年升了近50%。綜觀多年的樓價數據,杜拜房價的增長穩定且具持續性,後疫情時期的反彈亦較快。
罕有地,杜拜樓價升幅雖然急,但泡沫風險屬於全球第三低,遠低於香港、倫敦等城市。按瑞銀2022年全球房地產泡沫指數,杜拜的估值被評為「合理」, 屬於最風險最低的級別,其泡沫風險僅次於華沙和巴西聖保羅。瑞銀認為杜拜的實際房價持續每年以雙位數的增長,是由實體需求產生,主要受惠於強勁的收入增長和熾熱的租務市場,租金的增長甚至超過了自住房價的升幅。
黃金簽證吸金吸人才
論及投資杜拜的優勢,不得不提「黃金簽證」。外藉人士只須投資房地產等各類項目便可獲得這一特殊的簽證,使得投資者能夠在當地享有更長期的居住權益。合資格的房產項目為︰價值200 萬或以上的阿聯酋迪拉姆的一處或多處住宅、商業或其他類型房產。
投資者獲得黃金簽證後,不僅享有家庭團聚權益,還擁有教育權益,包括其家庭成員在當地學校和大學的就讀權益,符合資格的配偶和子女在主申請人過世後仍可繼續居留。同時,黃金簽證持有人及其家人基本上不需坐「移民監」,可於杜拜境外停留超過六個月,為生活提供更大的靈活性。這種全方位的優勢,使得杜拜成為全球投資者安心置業的理想之地。
黃金簽證不僅簡化了投資者、企業家和專業人士等的居留權申請,還為外籍人士提供了更廣泛的租戶市場。同時,免稅政策的實行使得投資者能夠免受當地政府的投資稅收,進一步讓世界各地投資者垂青。
受法規監管嚴防爛尾項目
對投資者最擔心的是,莫過於遇到「爛尾項目」。而杜拜物業受土地局監管、履約保證制度、土地登記制度等多項法規保障措施,確保了房地產市場透明和穩定。在杜拜,所有購房款項進入由土地局監管的ESCROW帳戶,開發商需要將項目價值的20%存入ESCROW帳戶。開發商必須提交工程進度證明才能提取資金。而且對於未建成物業,杜拜法律設有缺陷責任期保障買家。開發商有責任在竣工後的十年內修復結構缺陷,並在一年內處理任何安裝缺陷。
不怕發展商「走數」
簡言之,政府會先收起發展商部份資金,若出現任何問題,會由該帳戶保障業主的損失,不怕發展商「走數」。
杜拜土地局的監管作用不僅體現於法規的制定,還能提高市場透明度進一步促進投資。除了法規健全,杜拜的貨幣阿聯酋迪拉姆與美元掛鉤,價格長期保持1美元等於3.67阿聯酋迪拉姆,匯率風險十分輕微。
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作者簡介:梁柏基美聯集團助理董事(企業拓展)、美聯環球海外物業專家,熟悉多國樓市行情,定期主講海外物業投資講座。逾10年金融經驗,成功帶領公司團隊為超過3萬名客戶及企業提供專業多元化理財、投資服務。並定期於各大媒體撰寫行業相關的專題文章。
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