【投資入門】去年11月，綠地香港與總部設於北京的高和資本簽訂了Pre-REITs合作協議，目標共同成立Pre-REITs基金，標的對準有前景的租賃住房，長遠目標希望創建公募REITs的平台。

Pre-REITs投資環境與內地房地產公募之發展

Pre-REITs是指對於具有發行公募REITs潛力的標的資產，用投資者提前介入的方式，對資產進行建設、運營和培育，並在資產和市場時機成熟時，通過公募REITs實現退場。而中國內地自從2020年開始，就有不同完善和推行基礎設施領域的公募REITs之相關政策出台。

擴展到消費基礎設施領域

到目前為止，相關的公募資產規模，已達到總值超過800億元人民幣，並涉及一些基礎設施類別的資產， 如產業園區，保障性住房等。由於去年3月國家發展改革委員會發布的《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，將公募REITs發行之標的資產類別，擴展到消費基礎設施領域，如明確點名優先支持發行能夠保障基本民生的社區商業項目等REITs，如百貨商場、購物中心、農貿市場及社區商業等城鄉商業網點項目。

以公募REITs的模式退出

Pre-REITs除了以公募REITs的模式退出外，資金也可以通過資產大宗整售、類REITs、基金再續期等方式退出。而Pre-REITs的募集得來的資金，既可用於投資新建項目，也可用於收購現有的項目，進行改造升級。

由於公募REITs對資產的運營期限、收益率等要求較嚴格，不滿足條件的資產需要專業機構介入培育並提升資產估值，故此Pre-REITs可以說是造就了公募REITs的一個前置必經階段。

Pre-REITs的本質

Pre-REITs的本質是公募REITs的前期融資，因此其資產類型的配置，也需要從公募REITs的資產類型的角度去考慮和安排。另外，公募REITs對資金用途限制亦較為嚴格，加上投資周期較長，費用也較高，故此Pre-REITs可充當孵化和準備的作用，也可以快速實現資產盤活。

近幾年內地公募REITs供不應求

由於這幾年內地公募REITs供不應求，投資市場對此的需求甚為殷切，從而激發不少相關資產類別的Pre-REITs也如雨後春筍般出現。早在2022年，國內基礎設施Pre-REITs的市場規模已經突破了人民幣一萬億元，足見Pre-REITs與公募REITs之間的良好互動，以及相互補足的關聯性。

「不動產私募投資基金」類型

去年2月，中國證券投資基金業協會發布了《不動產私募投資基金試點備案指引》，該《指引》在現行私募股權基金的監管框架下，新增了「不動產私募投資基金」類型，鼓勵符合條件的私募基金管理人設立不動產基金，投向特定範圍的房地產項目，投資範圍主要包括特定居住用房、商業經營用房、基礎設施項目，其中特定居住用房包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房。

《指引》亦明確要求符合的私募基金管理人申請試點發行不動產私募基金，並對試點不動產私募基金投資範圍、投資股債比、擴募限制等方面進行了規定，可以說是促進了從Pre-REITs到公募REITs一體化產業鏈條的發展。

一個測試水溫的操作

是次綠地香港與高和資本合作的Pre-REITs基金，可以說是一個測試水溫的操作。由於Pre-REITs基金可以讓投資人提前介入標的資產運營過程，後續可尋機通過公募REITs實現退出的投資業務模式。這次Pre-REITs選擇以保障性租用住宅為標的資產，理由是租金穩定，而且未來市場需求也大，從綠地香港的角度來說，或能協助其轉型，須知道內地傳統房地產企業正面臨著一個嚴峻的時期。

Pre-REITs以發行公募REITs退出為目的

不過需要注意的是，Pre-REITs以發行公募REITs退出為目的，資產範圍自然受公募REITs資產範圍限制。根據當前相關法規和指引，可以做公募REITs的資產主要有交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施等九大試點行業，而市場化租賃住房和商業地產當前尚未放開。因此，中國的Pre-REITs作為公募REITs項目的培育基金，標的資產受公募REITs的資產限制。

公募REITs試點項目

公募REITs試點項目覆蓋資產種類有待進一步擴容至商業地產、市場化租賃住房領域。過往兩年中國證監會、央行和銀保監會等都試圖提出穩步推進房地產投資信託基金（REITs）的試點工作，並且在把控風險前提下，募集資金可以用於住房租賃企業持有並經營長期租賃住房。

把房地產資產管理進一步專業化

按照此做法，也就是意味着未來公募REITs的標的資產或將擴容至市場化租賃住房。去年兩會期間，多個政協委員也建議將公募REITs的資產範圍擴容至商業地產領域。筆者寄望透過Pre-REITs這種金融手段的歷練，能把內地存量時代的房地產盤活優化，並把房地產資產管理進一步專業化。 

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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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