買樓攻略樓市下行,若果有意置業,究竟買一手樓抑或二手樓?那類樓風險較低?專家從樓價、按揭,隱藏風險等分析,普遍指買二手樓風險較一手樓稍低,並提出5個理由,支持這種說法。

現時買樓要面對3大風險

但凡買樓,都會有一定風險。現時選擇買一手樓或二手樓,風險主要分為3大類:

  • 一是樓價風險,即是買家會否有金錢上損失,特別在現時樓市向下情況下,會否「買貴樓」;
  • 二是按揭風險,即是可否成功申請到按揭(即可否上會);
  • 第三是物業會否有隱藏風險,如是否有僭建、業權是否清晰等。

雖然這跟市況無太大關係,但若果未有查核清楚,買家同樣會蒙受損失。專家從這三面分析,比較買一手樓和二手樓,提出5個要點,力挺買二手樓風險較一手樓稍低。

1. 買新盤或買貴樓

首先,發展商未必會一次過推售旗下樓盤所有單位,有時會分期推出,先前入市的買家有機會「買貴樓」。但在二手市場,沒有分期推售這回事,業主較少主動減價。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國舉例指,如發展商減價20%推出新一期單位,單位數量多,買入上一期的單位相應貶值20%,故買一手樓存在這類風險。但二手市場情況不同。他表示,一幢大廈二手放盤量不會很多,業主之間沒有協調,他們較少主動減價。

2. 建期付款有機上不到會

買一手樓,通常可揀選即供和建築期兩種付款方法。這種方法是指樓宇未落成就開始供款,付款成交期可長可短,通常以90至180日較多。建築期付款方法是指樓宇落成後才開始供款。一般來說,選用建築期付款的買家在簽署臨時買賣合約後先支付樓價5%的訂金,簽署正式買賣合約時再付樓價5%訂金,通常留待一年後物業入伙後14天內支付餘下九成樓價。現時買家普遍選用建築期付款,留待物業入伙時申請九成按揭保險。

多人仍選建期付款 選即供彈性不大

雖然按揭證券公司去年放寬樓花按揭,買樓花可以申請九成按揭保險,但據地產代理指,早前新盤YOHO WEST開售,選用建築期付款買家比例高達97%。這反映較多買家仍然選用建築期付款。

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指出,不少人寧願選用建築期付款,因自己想留多些資金,用作其他投資產品,而且物業入伙後可以隨即放租。但若果選擇即供付款,好處是可以上到會,但資金會被鎖,而且樓花是不可以放租,彈性不大。反而買二手樓,可以隨即放租,有回報。

建期風險在於批出按揭少

不過,專家指買一手樓,選用建築期付款有風險,有機會上不到會。陳超國分析指,買一手樓選用建築期付款,等於買樓花兩年後付樓價尾數才上會,但兩年後如果樓價大跌,銀行重新估價,未必估得到先前預期的樓價,屆時申請按揭會失預算。

倘補不到差價惟有撻訂

陳超國舉例指,先前以600萬元買入物業,預期借九成按揭,可借到540萬元,但兩年後樓價下跌,物業估價跌至500萬元,銀行只借450萬元,餘下90萬元便要自己繳付,但未必每個人會有餘款,一旦周轉不到,惟有撻訂。

相反,買二手樓,付款方法簡單得多。買賣雙方簽署臨時買賣合約後14日內,便簽署正式買賣合約,買方需向賣方支付大訂,通常是樓價10%(細訂加大訂),買方在簽署正式合約後一、兩個月便收樓,樓價餘款會留待驗樓後向賣方支付。

陳超國指,二手樓成交期相對較短、成交期一個多月後便要上會,市況不會短期內大跌10%至20%,通常上到會。

3. 建期按息變化難料

另一個要點是按揭利率問題。申請一手樓按揭,如選用建築期付款,利率變化屬未知數,但申請二手樓按揭,則沒有這個問題。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指,若果選用建築期付款,未來利率可能有波動,入伙時上會,息口或者會高一些。他續稱,雖然現時市場頻傳會減息,但未知未來是否真正減息。

4. 一手樓減價影響按揭

馬耀宗指,現時買二手樓,承造按揭利率最高,但另一方面,未來申請一手樓按揭,利率可能變化大,多了不確定因素,反而申請二手樓按揭事宜可以現時完成。

承接上述第一點,一手樓分期推售,發展商減價推售最新一期,可能會影響銀行批出按揭的取態。馬耀宗指,一手樓不同期數樓價相差很大,最新一期減價,先前買入的買家不着數,直接影響按揭。正因樓價平一些,銀行估價不高,未必批出太多貸款。

5. 二手樓存隱藏風險

買二手樓存在隱藏風險,如樓齡高的物業,屋內設施陳舊和老化,這方面可靠裝修工程做好。同時,二手樓亦可能涉及業權不清晰、樓契不完整、違規僭建等問題,若不處理好,容易惹上官非。相反,一手樓通常在業權、樓契上問題不大,而且裝修會較新淨,這是較二手樓優勝的地方。

一手樓不需承擔維修費

馬耀宗指,買家較了解一手樓內櫳間隔,而且不需承擔維修費,這方面風險較二手樓低。但他說,買二手樓,需要查核物業樓契、僭建等問題,可透過地產代理、律師查閱。

雖然按揭證券公司去年放寬樓花按揭,買樓花可以申請九成按揭保險,但據地產代理指,早前新盤YOHO WEST開售,選用建築期付款買家比例高達97%。這反映較多買家仍然選用建築期付款。

選即供彈性不大

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指出,不少人寧願選用建築期付款,因自己想留多些資金,用作其他投資產品,而且物業入伙後可以隨即放租。但若果選擇即供付款,好處是可以上到會,但資金會被鎖,而且樓花是不可以放租,彈性不大。反而買二手樓,可以隨即放租,有回報。

建期風險在於批出按揭少

不過,專家指買一手樓,選用建築期付款有風險,有機會上不到會。陳超國分析指,買一手樓選用建築期付款,等於買樓花兩年後付樓價尾數才上會,但兩年後如果樓價大跌,銀行重新估價,未必估得到先前預期的樓價,屆時申請按揭會失預算。

倘補不到差價惟有撻訂

陳超國舉例指,先前以600萬元買入物業,預期借九成按揭,可借到540萬元,但兩年後樓價下跌,物業估價跌至500萬元,銀行只借450萬元,餘下90萬元便要自己繳付,但未必每個人會有餘款,一旦周轉不到,惟有撻訂。

相反,買二手樓,付款方法簡單得多。買賣雙方簽署臨時買賣合約後14日內,便簽署正式買賣合約,買方需向賣方支付大訂,通常是樓價10%(細訂加大訂),買方在簽署正式合約後一、兩個月便收樓,樓價餘款會留待驗樓後向賣方支付。

陳超國指,二手樓成交期相對較短、成交期一個多月後便要上會,市況不會短期內大跌10%至20%,通常上到會。

3. 建期按息變化難料

另一個要點是按揭利率問題。申請一手樓按揭,如選用建築期付款,利率變化屬未知數,但申請二手樓按揭,則沒有這個問題。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指,若果選用建築期付款,未來利率可能有波動,入伙時上會,息口或者會高一些。他續稱,雖然現時市場頻傳會減息,但未知未來是否真正減息。

4. 一手樓減價影響按揭

馬耀宗指,現時買二手樓,承造按揭利率最高,但另一方面,未來申請一手樓按揭,利率可能變化大,多了不確定因素,反而申請二手樓按揭事宜可以現時完成。

承接上述第一點,一手樓分期推售,發展商減價推售最新一期,可能會影響銀行批出按揭的取態。馬耀宗指,一手樓不同期數樓價相差很大,最新一期減價,先前買入的買家不着數,直接影響按揭。正因樓價平一些,銀行估價不高,未必批出太多貸款。

5. 二手樓存隱藏風險

買二手樓存在隱藏風險,如樓齡高的物業,屋內設施陳舊和老化,這方面可靠裝修工程做好。同時,二手樓亦可能涉及業權不清晰、樓契不完整、違規僭建等問題,若不處理好,容易惹上官非。相反,一手樓通常在業權、樓契上問題不大,而且裝修會較新淨,這是較二手樓優勝的地方。

馬耀宗指,買家較了解一手樓內櫳間隔,而且不需承擔維修費,這方面風險較二手樓低。但他說,買二手樓,需要查核物業樓契、僭建等問題,可透過地產代理、律師查閱。

專家分析:買二手樓風險會較一手樓稍低

綜觀專家分析,買二手樓風險會較一手樓稍低。首先,二手樓樓價短期內上落幅度不會很大,反而發展商分期推售新盤,特別是在跌市時,發展商有可能短期內減價推售新一期單位,先前買入的買家會買貴樓。

其次,申請一手樓按揭,如選用建築期付款,入伙時樓價下跌,銀行估價審慎,買家分分鐘上不到會。即使二手樓存在隱藏風險,但相比之下,二手樓通常上到會,買貴樓機會較細,故買二手樓風險相對較低。

更多香港樓市最新走勢及買樓攻略

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。