【香港樓市走勢】眼前樓市情況令人擔心，擔憂的不是樓價向下，而是我們浪費氣力去作數以十年計的「兜圈」！樓價的確仍在下跌，有人表示「未跌夠」，筆者認為大家應用經營者的思維和會計的知識去計算這條「是否跌得足夠」的數字！
樓價跌但建築成本沒有停過上漲
近兩年樓價在下跌，但是樓價跌的同時建築成本卻沒有停過上漲！即是樓價跌的同時建築成本卻愈來愈高！如果政府要繼續賣地的話，地價便難以避免要向下跌！地價佔建築成本的比重也將愈來愈少！
政府現實中是香港最大的「地主」，樓價下跌，對政府的收益影響最大！正確來說是對香港的稅收影響最大！過去香港庫房擁資龐大，理財亦審慎，但近年應付疫情等多場災難之後，已經不可以說盈餘充分了！
香港欠缺的只是市場氣氛
另一方面發展商繼續要面對比以前更高的息口！發展商本身其實亦未必想地價太低，因這會引起資產價格下跌、甚至因此要補倉！
於是發展商入市審慎，「無人起樓」！這個怎會是一個正改善的樓市！？
面對當下樓市的困境應怎樣解決？香港並不缺錢，亦不缺買家，欠缺的只是市場氣氛，人們看不通、看不透前景，亦掌握不到政府對樓市的真正態度，所以筆者建議以下重點，希望政府考慮。
建議重點
- 政府應該要統一內部方向，究竟未來香港地產發展是用高價賣地還是薄利多銷，因為賣地價格和賣地數量的態度與市場不配合的話會浪費解決問題的時機！
- 政府應該在訂定方向之後，清楚告訴市民及發展商其決定的方向，現在是很混亂的，因為政府賣不同地也給予市民不同的訊息，甚至有高官讓市民覺得樓價還未跌得夠，這是很浪費時間的，再配合不同的網上評語去加鹽加醋或帶風向，變相令市場的訊息混亂。
- 政府是應該和市民說清楚之後付諸實行，做一連串的行動去確認提倡的事，現在是有少許混亂及無力，政府是主導不到市場的發展。
首先要做好的應是政府
筆者認為對政府最有利的，亦合乎長遠各方利益的平衡就是政府追求薄利多銷，既然決定了賣地，那就應該在量方面做一點功夫，推出不同政策宣示：
「除了短期炒賣外，盡量釋放所有購買力。」
這個才是主動的做法，市場上很多錯誤的想法影響到市民，首先要做好的應是政府。
處理好地產市場可以得到最大社會效益
當然，有很多人認為香港不要依賴地產項目，筆者十分同意及支持這個理想，但必須提醒的是現在處理好地產市場是可以得到最大的社會效益，只要訂定正確的方向就可以，在現實中地產仍然是經濟的旗艦，不應該害怕被指摘官商勾結或者不想繼續依賴地產，而荒廢了能夠解決對市場最大的助力，始終政府的政治理念都是應該以市民利益為優先的。
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作者簡介：汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年，於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯，主力撰寫有關新常態（new normal）文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化，得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」，認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術，故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」，認為營商要「追求增值不求奪財」，祥益地產高度參與社區公益及慈善活動，融為一體！
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