樓市走勢2024｜供應量、息率續高｜大行料今年樓價最多再跌1成

美國有望減息，市場憧憬2024年樓市走勢重新向上，然而並非所有陰霾都已經清除。除了預計港息在上半年仍將高企外，仲量聯行最新亦發表報告指，未來3至4年，本港住宅供應量「相對過剩」，供應量及息率同樣高企，導致樓價在一段時間內仍然受壓，更有大行預料今年香港樓價再跌1成。

樓市走勢2024｜新盤供應量過剩

仲量聯行發佈的《香港住宅銷售市場綜述》指出，按2002至2023年期間平均每年16,400個一手成交量作基準劃分供應相對過剩及相對不足兩個階段，2024至2027年間住宅供應仍處於相對過剩階段，新盤積壓的情況下，意味著樓價下跌的趨勢可能會延長。

本地發展商投地面積升至6成

同時，內地發展商在港競投地皮也未有如以往般活躍。土地市場的需求主要來自大型發展商，以市值計的五大本地發展商（長實、新鴻基地產、恆地、新世界發展及信和）在政府賣地中投地所得的住宅總建築面積已由2018至2020年的51.9%，升至2021至2023年的61.4%，預期此情況將會持續。

三年移動平均住宅落成量

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樓市走勢2024｜供應量、息率續高｜大行睇跌今年樓價最多再跌1成

平均落成量高於一手成交

仲量聯行研究部指出，由於住宅發展項目的週期長，住宅供給滯後於價格的變動。樓價高時動工量增加，樓價低時動工量減少，因此住宅落成量呈現一個長達十年的週期。以2002至2023年期間平均每年一手成交量16,400個單位作基準作比較，1997至2018年間，儘管市場受到外部環境、政治及經濟因素的影響，樓價在住宅供過於求的階段呈整體下行趨勢，而在相對供應不足階段呈整體上升趨勢。在1997年至2007年間，住宅供應的三年移動平均量高於平均一手成交量，整體樓價指數下跌了12.3％。相反地，在2008年至2017年期間供應量持續低於該基準，樓價急升近200％。

供應量繼續走高樓價持續調整

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示：「2018至2023年間，住宅供應持續高於年均一手成交量的基準。至2023年11月，樓價已經較2018年下跌10.4%。我們預期住宅供應將在當前週期內（2018至2027年）保持高位，樓價跌勢可能會延長。自2010年主動賣地機制開始以來，政府在最近一季的賣地計劃中首次未有推出住宅用地招標，使本財政年度的土地供應預計單位數量為11,530個，低於12,900個單位的年度目標。這種調節未來供應的措施可能會促使當前供應過剩週期結束。然而，由於貨尾積壓，市場仍可能面臨一個漫長的調整期。」

尚欠刺激需求之利好因素

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，由於缺乏對住宅需求的利好刺激因素，預計今年新盤銷售速度將持續放緩。發展商將對土地投標保持謹慎態度，除非土地銷售機制或需求端政策有利好變化，從本財年滾存至下財年的住宅用地依然將面臨流標風險。負債率高的發展商在土地市場中顯示出缺乏風險承受能力。過去在香港積極投地的內地發展商，現時投地參與度已顯著放緩。

本地發展商收購更多地皮

鍾楚如指出，內地發展商佔政府賣地中的住宅總建築面積的比例從2018至2020年的52.3%下降至2021至2023年的僅14.3%。相反，五大本地發展商在政府賣地中所佔的比例則從2018至2020年的51.9%上升至2021至2023年的61.4%。財務狀況穩健的本地發展商則正在利用市場低迷進行布局，例如，截至2023年6月，信和置業持有淨現金420億港元，並在過去三個月成功收購了三幅住宅用地，包括長沙和啟德的兩宗政府賣地以及九龍城的一個重建項目。

大摩料今年樓價跌10%

另外，業界人士認為，由於本港加息步伐較美國慢，即使今年美國減息，其影響亦不會立即反映在港息。息率預計於上半年橫行，大行亦睇淡今年樓市。摩根士丹利發表報告指，本港住宅市場需要利率下調及市場氣氛好轉的支持，在預期減息的利好條件須較長時間、甚或於下半年才出現的情況下，維持本港地產股「與大市同步」的評級，樓價則料全年跌10%，重返2016年8月水平。

實際按揭利率維持4厘水平

大摩預期今年本港實際按揭利率，會維持在約4厘水平。供應量方面，大摩表示，截至2023年第三季，香港住宅貨尾單位數量升至逾2萬伙，創下過去20年來最高水平，同樣對樓價造成壓力。

相較商廈及住宅，該行睇好零售市道增長5%，由於預期上半年拆息HIBOR將按年升100點子，對高負債及浮動利率高的公司不利，只有資產負債表較強勁的公司，才有機會維持或增加派息。該行亦偏好收租股，包括領展（0823）﹑希慎（0014）及長實。

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