大灣區樓價去年跌7.1%｜12城市7個報跌｜任澤平：內房10大預測｜行業將洗牌、未來2至3年為關鍵期

據中原地產數據，最新「中原大灣區指數」已連跌7個月。2023年，12個大灣區城市中，共有7個錄跌幅，全年整體樓價跌幅約7%。今年內地樓市點走？任澤平剛發佈《中國房地產市場展望2024》，當中提出「2024年房地產十大預測」，預測今年內房形勢。

樓市走勢｜大灣區樓市連跌7個月

12月份「中原大灣區指數」報106.37點，連跌7個月，累跌逾12%，按月跌2.8%。四大中心城市指數續跌，其中深圳及廣州與大灣區指數同步，齊跌7個月。12月份錄得上升的指數3個，升幅由0.91%至2.84%；其餘9個城市指數皆下跌，跌幅1.5%至5.06%。

2023全年樓價跌7.1%

總結2023年，中原大灣區指數下跌7.1%，返回4年前水平。全年錄得下跌指數7個，四大中心城市，只有澳門指數全年錄得輕微升幅1.6%，其餘三個城市均報跌，深圳廣州跌幅較2022年明顯擴大，均錄雙位數跌幅，分別下跌14%及11.4%。

分析︰內房樓價缺乏上升動力

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，灣區城市於去年第三季開始，陸續為樓市鬆綁，如推認房不認貸、減息等措施，為樓市帶來了動力，刺激各城市交投。深圳於2023年全年一二手成交錄64,389套，較2022年上升14.7%，其中二手表現較突出，錄32,768套，較前年升51%。廣州情況相若，2023年全年一二手錄181246宗，較前年多16%。

陳永傑指，內地灣區城市於放寬樓市限制的刺激下，成交量顯著增長，但在一二手相互競爭下，樓價乏力上升，展望成交量穩定下來，樓價才有望回升。

香港樓市2023全年價量齊跌

有別於其它灣區城市，香港樓市於2023年價量齊跌。計及匯率因素，大灣區香港指數於2023年僅錄2.7%跌幅，較純以港幣計算的樓價跌幅為少。港府於10月份公布的施政報告公布為樓市減辣，惜力度不足，未能扭轉香港樓市跌勢，再加上美國於年內加息4次的陰霾下，令香港住宅市場一籌莫展，2023年香港二手私人住宅市場錄29,620宗登記，創有紀錄以來28年新低。市場正憧憬2024年美國開始減息，以及港府進一步減辣，為香港樓市帶來曙光。

任澤平2024年內房預測

內地經濟學家任澤平團隊於日前發表《中國房地產市場展望2024》指，內地房地產作為國民經濟第一大支柱行業，牽連經濟、就業、金融等多個因素，「一定要軟著陸，避免硬著陸」。報告指，當前房地產市場供求關係發生重大變化，逐推出「2024年房地產十大預測」，預告內地樓市未來的10個趨勢︰

已完成開發 供應量主導

（1）房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代，主要是20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點出現，城鎮化率達到66%，套戶比超過1.09，人均住房面積超過34平。「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」。

（2）土地財政面臨轉型，土地財政占地方財力一半，地方債務問題凸顯，亟待化解，推動向稅收財政和股權財政轉型。

（3）房地產市場面臨調整分化，調整就是消化此前的高房價、高庫存、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場將分化明顯。

未來2至3年為關鍵期

（4）人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化後半段都出現了人口集聚的現象和規律。

（5）房地產市場能否軟著陸，很大程度上影響著中國經濟增速換擋能否順利，關系幾千萬人就業、幾十個上下遊產業鏈，以及佔比超過三分之一的金融信貸安全，未來2-3年很關鍵。不可大意，全球經濟史表明，房地產是周期之母，十次危機九次地產。

（6）放鬆限購、限貸、限價等限制性措施是大勢所趨，這些都是此前房地產市場過熱時期出台的收緊措施，形勢已變，房地產市場從防過熱轉向防過冷，應加快取消限制性措施，促進房地產市場軟著陸。

行業洗牌是大勢所趨

（7）房地產行業洗牌是大勢所趨，大部分房企將消失或被並購重組，加大力度支持優質房企重組行業，優勝劣汰，這是所有行業發展到成熟階段必然要經歷的。

（8）房地產銷售和投資將逐步放緩，預計在未來2-3年見底，未來住房市場的主要支撐來自城鎮化、改善型需求、城市更新、保障房需求等。

（9）三大工程是2024年房地產投資的主要支撐，資金主要來自中央政府，可考慮組建住房銀行，收購開發商庫存用於保障房，開發商獲得資金後優先用於保交樓，有助於防止爛尾、土地資源浪費以及化解金融風險。

（10）城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購並舉是實現房地產市場供求平衡健康發展的治本之策，改變認知，順應經濟規律。

2024年房地產三種情景預測

3大措施促進房地產軟著陸

任澤平在報告中指，為促進房地產軟著陸，短期可考慮三大措施：

1. 借機全面取消限購，釋放合理住房需求，降低存量房貸利率，包括二套房，降低居民利息支出負擔；
2. 組建住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房；
3. 加快「三大工程」建設，支撐房地產投資。

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