【理財方法|逆按揭】想在退休後額外多一筆流動現金,部份人會選擇「安老按揭」(即「逆按揭」)的方式,將物業抵押給銀行換取貸款。據統計,去年全年錄得的安老按揭宗數按年上升46%,安老按揭相比其他按揭產品有何特色,為何全年錄得較顯著升幅?
安老按揭(逆按揭)宗數按年升4成6
目前,全港共有11家銀行參與提供安老按揭。根據中原按揭研究部及土地註冊處數字指出,2023年全年錄得346宗安老按揭登記,對比去年同期237宗,按年增加46%;其中,中銀香港錄得341宗安老按揭登記,按年增51.6%,市佔率達98.6%佔榜首,連續13年主導安老按揭(逆按揭)市場。上海商銀排名第二,期內有3宗安老按揭登記,按年增加50%,巿佔率增至0.9%。東亞銀行和交通銀行並列第三,各有1宗登記,市佔率0.3%。
近5年本港主要銀行承辦安老按揭登記統計
年份 | 私人住宅 | 資助房屋 | 總數 |
2019 | 391 | 188 | 579 (-6.8%) |
2020 | 300 | 164 | 464 (-19.9%) |
2021 | 321 | 145 | 466 (+0.4%) |
2022 | 250 | 87 | 237 (-49.1%) |
2023 | 211 | 135 | 346 (+46%) |
12月份登記按月增加35%
中原按揭研究部資料顯示 ,2023年12月錄得39宗安老按揭(逆按揭)登記,與11月份29宗相比增加10宗,按月增加35%。自安老按揭計劃推出以來,中銀香港一直高踞巿佔率榜首位置,而12月份的29宗登記全數由中銀香港承造,市佔率高達100%。
另外,根據香港按證保險公司統計數字,2023年12月份有101宗安老按揭(逆按揭)申請,比上一個月110宗減少9宗(減少8.2%)。2023年全年季累積共接獲805宗申請,對比去年964宗,減少16.5%。
2023年全年本港銀行安老按揭按年變化
2023 排名 |
2022 排名 |
銀行 | 2023年 宗數/市佔率 |
2022年 宗數/市佔率 |
變化 |
1 | 1 | 中銀香港 | 341/98.6% | 225/94.9% | +51.6% |
2 | 3 | 上海商銀 | 3/0.9% | 2/0.8% | +50% |
3 | 2 | 東亞銀行 | 1/0.3% | 10/4.2% | -90% |
3 | 4 | 交通銀行 | 1/0.3% | 0/0% | - |
6個安老按揭趨勢
香港按揭證券公司於2011年7月正式推出安老按揭計劃,根據該公司統計資料顯示,截至2023年12月31日為止,安老按揭計劃累計有6,978宗申請,當中反映出以下趨勢︰
- 以單人申請佔最多,比例達65.5%;雙人佔34.3%;三人則佔0.1%
- 安老按揭用家平均年齡約68歲
- 安老按揭平均物業價值為580萬元(介乎36萬元至6,500萬元)
- 每月取得之年金平均為17,400元(介乎0元至198,000元)
- 物業樓齡平均31年(介乎1年至71年)
- 選擇終生領取年金的申請人佔最多,達51.9%,因選擇終生領取年金之保障最大,無需擔心還款問題;其次是選擇固定10年期,高達21.8%,主因是選擇10年固定期可獲取最高年金金額
顯著升幅主要受低基數影響
中原按揭董事總經理王美鳳接受《香港財經時報》專訪時表示,2023年安老按揭(逆按揭)宗數按年顯著上升,主要是受前年基數低所影響,整體數字未有因環境因素而大幅波動。她續指,近年安老按揭計劃經歷不少優化,包括申請條件、資格、物業類型等都有放寬,如計劃最初推出時以私樓為主,後來延伸至資助房屋;符合條件的業主,亦可申請將單位出租。對用家而言,安老按揭的彈性增加,吸引更多客源承造。
理財方法|1類人最常選擇安老按揭
王美鳳續指,去年樓市經歷樓價跌、息率升的時期,雖然加息周期期間本港息率走高,但本港息口升幅始終較小,而安老按揭主要仍提供P-2.5厘,同樣沒有因為加息周期而大幅加息,不算特別優惠。
她又說,安老按揭對擁有一棟自住物業的退休人士最有吸引力,由於不用還款、可以增加流動資金等優點,安老按揭(逆按揭)適合他們多拿一份「養老退休金」,增加生活使費。事實上,數據顯示,承造逆按揭的人士,平均年齡為68歲,單人借款佔比亦是最大,這一類人多數已退休、不是在職人士,可透過磚頭套現一部份現金,對其比較有吸引力。
如有多個物業可直接套現
至於雙人或三人組合,王美鳳就建議,業主最好因應自身需求、物業估值,計算出適合的年金、年期,再視乎需要承造逆按揭。
對於擁有多個物業的人士,王美鳳表示,如需要流動資金,業主一般不太會考慮安老按揭(逆按揭),因有其他較方便的按揭產品,例如可直接將物業套現,可省去申請安老按揭時需要支出的保費、輔導費等額外支出。
承造逆按揭前應留意
王美鳳提醒,物業估值跌,對安老按拫的年金金額會造成影響,由用家角度出發,應考慮計算清楚每月的年金是多少、又適合自身的生活所需與否。她續稱,安老按揭對很多用家而言始終陌生,亦須經過一系列程序,如前期要做輔導。使用後如對計劃有不清楚的地方,建議要了解清楚產品的費用和對自己的影響,善用六個月冷靜期,視乎情況取消按揭計劃。
今年按揭市場平穩向升
整體按揭市場方面,王美鳳預期,今年按揭市場應會出現明顯增長,因樓市交投回暖,惟仍未完全恢復到以前的活躍程度,因此新造按揭暫未必顯著。展望市道仍不算活躍,上半年息率橫行機會較大,估計樓市增長幅度不大,雖然比起上年有利好因素,但會緩慢發展,即使美國下半年減息,都不預期香港同步減太多。樓市始終要視乎拆息下跌走勢,但在大家都預期減息,而用家已適應息口的情況下,相信今年按揭市場會平穩向升。
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