投資入門｜傳統來說，房地產投資大致上分兩大類型，一是以收取租金的現金流型態的投資物業，如寫字樓及商舖等，另外就是以銷售為目標的開發型項目，如土地開發和住宅發展等。
另類房地產吸引精品型的投資機構
隨著近年科技的迅速發展，衍生對都市生活型態的巨大變化。這亦促使房地產作為一個實體空間的功能開始變得多元化，告別以往比較單調的用途，從而也影響了房地產作為投資工具的收益界限。近年經濟大環境不佳，利息高企，機構投資者以及開發商都活躍於考慮核心傳統房地產以外的投資，這些稱之為房地產界別裡面的「另類房地產投資」。一般對於小型的私人投資者和開發商來說，核心傳統的房地產投資一般難以與巨頭們爭奪資源。故此，另類房地產投資開闢了新的投資機會，吸引了不少精品型的投資機構積極參與，而當大型的機構投資者也開始進入另類房地產投資的領域時，早著先機的精品型投資者便可從中得益。
另類房地產四種類別
另類房地產並沒有清晰權威的定義，一般指寫字樓，零售，商場及工業地產以外的非主流房地產。比如，恆常吸引投資者的酒店物業，新興的學生公寓，共享居住空間和長租公寓物業等。具體來說，可參考大致上四種類別：
- 教育類：如國際學校校舍，學生公寓和幼稚園；
- 健康產業類：長者護理中心，醫療中心，私立醫院，養老院，甚至墳場骨灰閣之類的「陰宅」等；
- 服務類：酒店，共享寫字樓，共享居住空間，自存倉儲和停車場；
- 科技相關類：數據中心，室內耕作場所，用作擺放通訊科技設備的天台，甚至新興的沉浸式娛樂體驗場所等。
另類房地產的興起
近年，另類房地產興起的原因不一而足，如人口老化的趨勢促進對長者屋，以及其他醫療產業衍生的地產需求。至於，科技迅速發展也對傳統的房地產行業帶來顛覆性的影響，比如辦公樓受到共享工作空間的衝擊，零售地產在網購日常化的情況下也極需轉型，近年可見不少快閃店（pop－up shop），以及聚焦文化創意即時體驗來帶動餐飲零售消費的地產空間，如台北的松山文創園區，北京的798藝術區，這些都是試圖活化不再具備投資價值的地產之良好例子。
平台式日租公寓對傳統酒店帶來競爭
另外，平台式的日租公寓也對傳統的酒店帶來了競爭。資訊科技也催生了數據儲備中心的猛烈增長，甚至電競娛樂等也帶來了新式的沉浸式體驗房地產。另外，人口增長和城市的迅速高密度化，令年輕人置業困難，在世界各地的發達城市也同樣出現。年輕一代對是否擁有房產自住的觀念也慢慢改變，不少人都不介意以長期租房的模式去生活，這樣帶動了長租公寓，學生公寓以及自存倉儲的需求。
市場上熱錢會尋找新興投資領域
筆者相信，隨著核心傳統的優質房地產回報未算理想，市場上的熱錢會去尋找新興的投資領域，而另類房地產投資，絕對是未來數年不可忽視的投資類別，定必為投資者帶來理想而穩定的回報。而各國不同文化其實也會對另類房地產有不同的影響，如電競在東南亞年輕人口大國如印尼有著不錯的發展，星馬的大排檔式「咖啡店」、歐洲人注重飲食態度也衍生了室內耕作場所的興起，房價長居全球高位如香港，共享居住空間的需求是殷切的。而投資者也不妨多瞭解科技創新，社會變化等對房地產之於人們，尤其是年輕一輩的影響，從而捕捉具備投資潛力的另類房地產。
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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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