投資入門｜隨着三年世紀疫情結束，城市居民的消費行為也有所改變，各地復常進度不一，但對傳統的商業地產，有着不同程度的影響，甚至打擊。社區商業的定義是一種以社區範圍內的常住人口為服務對象，旨在方便和滿足居民綜合消費為目標的商業地產類型。社區商業最早於20世紀50年代在美國出現。當時由於家庭汽車的普及，以及城郊新建發達的高速公路，使得城市居民大量向上城區（Uptown）擴散，由此產生了專門為上城區新建居住區居民服務的社區商業。
內地的社區型商業側重於超市
國外的社區商業主要以中型購物中心的形式出現，由零售商店及其相應設施組成的商店群體，並以一個整體購物中心進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，並有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。而在中國內地，社區商業一般則指住宅公寓樓底層的商業空間，通常是兩到四層的底商，又或另一種俗稱為「盒子商場」，是大概兩萬平方呎左右的商業地產。內地的社區型商業側重於超市、餐飲、兒童親子及休閑娛樂等業態。
看重盈利無法發揮社區商業的功能
社區商業是作為承擔起周邊居民生活基礎的配套存在，服務半徑主要是3公里以內，甚至是1.5公里內的核心客群，除了滿足周邊居民的日常綜合消費需求，也還是社區社交的生活中心。各國政府鼓勵住宅社區配置一定量的商業配套，其出發點是為居民提供高品質的服務。但是，在實踐中卻有一個可能出現的問題，就是開發商作為一個企業，不管社區商業怎麼做其最終目的都是盈利，尤其在內地不少開發商都以散賣商業部分，以令地產開發的資金儘快回籠，間接導致後續商業部分的管理混亂，無法真正地發揮社區商業的功能。
實現商業利益和社會利益的最大化
而國外社區商業的概念，在近年也有不少新興的安排，如社區以組織信託或基金的模式來自持社區商業，以實現商業利益和社會利益的最大化。如在美國，位於費城的肯辛頓走廊信託基金（Kensington Corridor Trust）是幾個美國社區自持或社區主導的社區商業項目之一，這些新興的社區自持房地產信託實體正在獲得更多的關注。另外例子還包括奧克蘭的東灣永久房地產合作社（East Bay Permanent Real Estate Cooperative）和E.G. Woode商業芝加哥房地產集團等。
社區商業由社區成員來自持
在美國，由於歷史等原因，某些種族聚居的社區相對較難獲得商業地產的貸款，故此社區自持的社區商業地產，或許是解決此問題的出路。社區商業由社區成員來自持的話，便更能有自主的話語權，不用受一個短期出現的開發商來擺布社區商業的內容，這樣才能真正使到社區商業能與他們社區需求建立聯繫。例如，成立了五年的美國東波特蘭社區投資信託，雖然它只有一處房產，是一個小型購物廣場。該物業位於波特蘭的遠東邊緣，擁有29,000平方呎的零售和辦公空間。五年前，當信託剛托管它時，大約只有三分之二店舖被租出並陷入困境。如今，它幾乎 100% 已出租，有 30 多個租戶，包括當地計程車服務，其他一些移民和難民服務組織、大型美髮沙龍和心理健康中心等。
另外在加州也有類似的案例，在奧克蘭地區，把當地的社區商業地產用房地產合作社的形式來持有、管理和營運，實施民主管理。 迄今為止，已有超過 350名投資者來自20個州，累計投資3.25百萬美元，投入該名為：東灣永久房地產合作社的社區商業地產自持實體。 最小的投資額是1,000 美元，最大的一筆投資達到50萬美元。 這些資金幫助合作社具備能力去收購一些潛在的投資組合住宅和商業地產。
社區自持令房產投機性降低
如此種種，美國社區土地信託的模式現在正在進入商業房地產領域，以彌補社區商業地產的管理不善，功能發揮不周等問題。社區自持的房地產實體能有效地彙集社區所需的資源需要，同時留下足夠的利潤令傳統投資者尋求最大的財務收益。最終甚至會反過來吸引到機構性投資者或投機性質的開發商進來改造整個社區，進一步改善社區居民和小商戶的環境。
實際上，社區自持的社區商業房地產運作模式，不會像私人房地產公司那般需要收取過高的租金或投機性質地出售房產投機性。他們更希望創造或保留空間給予為現有居民提供服務的企業，以達致社區商業存在的初心。且看類似的模式會否傳入如內地，香港甚至新加坡等亞洲城市。
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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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