憧憬3個利好因素｜美聯工商舖︰料今年交投反彈2成｜核心舖租有望升10%

去年香港經濟處於復甦，股樓市場下滑之際，工商舖市場亦面臨多重挑戰，成交量持續低迷，整體數字按年下跌14.3%。踏入2024年，不少利好市道的消息陸續浮現，美聯工商舖預期，在3個因素支持下，今年工商舖交投有望反彈2成，而工廈租售價、核心區舖位租金等，更有望升最多10%。

2024年工商舖成交量望升2成

美聯工商舖回顧與展望2023及2024年工商舖市道。美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示，2023年整體工商舖成交量錄3,843宗（包括逾億元公司轉讓買賣），總成交金額則錄610.1億港元，按年分別下跌約14.3%及25.7%。

然而，踏入2024年，受惠不同因素，預計工商舖的成交宗數有望按年上升約20%。

1. 減息在望︰環球通脹受控，預料各國的央行將會停止加息；
2. 投資移民︰政府重推「資本投資者入境計劃」，將非住宅房地產投資納入到獲許投資的資產，令工商舖市場直接受惠於
3. 北水再臨︰內地政府正實施擴張性貨幣及財政政策，令大量資金得到釋放，相信未來將有更多「北水」流入本地，而中資買家將在物業市場中佔有相當的比重

工廈︰預料租售價增1成

美聯工商董事陳偉志表示，2023全年計工廈成交宗數共錄1,993宗，按年減少516宗，下跌約20.6%；工廈成交金額約175.3億港元，按年跌52.9%。租售價亦出現偏軟現象，售價按年下跌4.5%，租金按年回落1.2%。

展望2024年，市場憧憬環球央行有望減息，而本港正積極吸納創科企業來港設研發中心，加上不少本地企業銳意趁市況淡靜而購入工商物業作業務發展之用，相信可以令本港工廈市場帶來支持，預期工廈租售價有望錄得5%至10%的增幅。

中小型單位成交續成市場主流

陳偉志指，政府銳意將元朗洪水橋及相關地段發展成為物流樞紐，相信有望帶旺元朗及整個新界北區內的工業大廈改造為現代物流貨運中心。另外，不少創科公司亦加緊租入工廈物業以擴大在港的營運規模，例如電動車代理商承租大圍地廠、長沙灣工廠等作維修中心之用。

有見政府積極打造本港成為高科技城市，現正發展新田科技城與港深創新及科技園，同時亦大力支持電動車及大數據產業發展，陳偉志預期，這將引入不少中外創科公司來港，料企業來港設研發中心料成新趨勢。由於投資者的取態偏向審慎，相信中小型單位成交預料將繼續成為市場的主流，新式工廈及地廠的市場吸引力有望維持。

商廈︰去年成交微升 甲廈空置率仍高

商廈方面，美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，受到低基數效應影響，2023全年商廈成交量錄818宗，按年微升2.8%，成交金額上升8.0%，錄234.9億港元。指標甲廈及乙廈售價按年分別微升0.3%及下挫3.0%，其中灣仔甲廈售價升幅明顯，按年上升19.8%。

同時，由於外資企業持續減少在本港的辦公面積，內地企業對租賃的需求亦不如預期，加上市場上尚有大批商廈供應未完全消化，本港甲廈需求不足，空置率持續處於高位。截至12月底，中環甲廈空置率為10.2%，九龍東錄17.3%，拖累整體甲廈空置率處於10.6%高位。

2024年交投料升25%

翁鴻祥預期，雖然經濟復甦進度不似如期，然而根據2023年施政報告，港府將致力於振興經濟、促進企業發展和吸引人才，並倡導發展總部經濟，相信以亞太區為業務核心的企業及內地企業會將總部設於核心區，帶動核心商業區商廈需求。加上政府重啟工商舖投資移民，新增上限為1,000萬元的非住宅物業獲準投資，未來市場前景將逐漸穩定上升，未來中小型商廈單位將會因此持續受惠，料明年商廈交投上升25%。

供求失衡 租售價升幅料於5%內

他又預計，本港經濟復甦緩慢，商業市場仍受壓，加之通關後寫字樓新租賃步伐比市場早前預期的進度緩慢，預料明年租售價升幅在5%之內。2024將有180萬平方呎（建築面積）甲級商廈落成，相比前三年供應量已大幅回落，但未來三年市場將至少有700萬平方呎的甲級寫字樓入市，市場仍需要數年時間消化，商廈市場仍處於供求失衡的狀態。但其中仍然錄得預租個案，如恒基旗下中環商業項目The Henderson預租率已達50%。相信隨著息口回落，經濟及社會逐步復常，帶動需求回升，交投亦會好轉。

舖位︰零售商戶將繼續擴充

至於零售市道和舖位方面，美聯旺舖高級區域營業及策略董事江靜明指出，2023年舖市僅錄1,032宗買賣成交，成交金額則錄約200億港元，按年分別下跌約12.6%及13.7%。

不過，由於2023年初有不少投資者預期舖市將會復甦，所以年內錄得不少商舖大手成交，其中，不少成交屬於全幢商場買賣。隨著零售業表現的改善，不少商戶都重新進駐本港舖位，令四核心區的街舖空置率下跌至2023年第三季的9.7%，同時，今年舖市再度錄得多宗大額租務成交。

今年核心區舖租料升5%至10%

江靜明預料，一旦美聯儲落實減息，港元強勢的情況有望被緩和，加上內地實施刺激經濟措施的成效有望在2024年反映，內地經濟的好轉可以帶動更多旅客來港，未來零售商戶擴充的範圍將會擴大至中環及旺角等核心區，預料核心區的空置率將會進一步回落，區內舖位的租金在來年可望按年升約5%至10%。

不過，由於利率仍會保持在一定的水平，相信整體舖位的售價全年只會微升約5%以內。受到復常及近年消費外流的影響，鄰近內地的民生區將最受影響，但由於本港經濟將會維持溫和增長，相信零售業銷售額會保持平穩向上，民生區的舖租仍可按年升約5%以內。

2024年全年工商舖租售價預測

提供多元體驗吸引顧客

江靜明認為，在現時網購經濟盛行的環境下，為顧客提供更多體驗型服務將會是未來旅遊及消費的新趨勢，例如近期有航空公司在中環設立店舖，提供機艙模擬體驗便是一例。

目前一些需要提供面對面服務的行業如化妝品、奢侈品銷售及提供試衣服務的時裝品牌在未來仍難以被網購取代，相信這種在商舖提供體驗服務的經營模式將會擴大至其他行業。

發展深度遊推動零售市道

此外，他指出，政府在2023年施政報告中提到將開發特色旅遊產品，如提供一些生態環境和本地文化為主題的旅遊，並在北部都會區設立「藍綠康樂旅遊生態圈」。

由於近年旅客越來越重視旅遊的體驗，因此，本港旅遊業亦應轉型。通過發展本地的深度遊方能提升香港的吸引力，並推動周邊零售業的發展，以保持舖市的動能。

【按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】

更多樓市走勢相關文章

• 樓市走勢2024｜四大代理行指標屋苑︰周末成交量全面回升｜中小型單位減價盤最多
• 2024樓市走勢綜合分析｜5大數據反映樓價未必可扭轉跌勢轉好
• 香港樓市走勢2024：全港減價盤比率最多的三個區份曝光

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。