現時在按保計劃下下，購入私人自住物業最高可承造9成按揭，不少上車人士為了減低首期支出，都會選擇成數較高的貸款計劃；但若買家打算將物業出租營利，貸款上限就會大減至5成。若然瞞報私下租出單位，不但有機會被銀行Call Loan，更有可能被檢控。《香港財經時報》報導最近一個瞞報個案，買樓前記得了解清楚出租物業與自住物業的按揭分別。

違例個案︰瞞報物業出租被捕

早前，廉政公署在調查貪污時，揭發一名黃姓物業買家涉嫌瞞報物業已出租，以誘使一間銀行不向她追討須符合自住規定而獲批的八成按揭貸款，涉款逾800萬元，早前落案起訴該名買家欺詐罪名。廉署獲律政司進一步法律意見後，日前加控買家的23歲兒子劉匡哲，他被控一項欺詐罪名，違反《盜竊罪條例》第16A條。

借800萬買何文田樓

廉政公署指，根據香港金管局發出的指引，銀行須遵守自住物業按揭貸款的按揭成數上限規定。案發時，中信銀行（國際）有參與按證保險公司的按揭保險計劃，可為800萬元至1,000萬元的自住物業提供最高八成按揭貸款。

劉匡哲的母親為48歲保險代理黃顯寧，她於2020年2月底，以998萬元為當時身處海外的劉購入何文田一個私人住宅物業。黃顯寧及劉匡哲按上述計劃向信銀國際申請八成按揭貸款，並申報該物業將由二人自住。他們在按揭貸款申請表上簽署聲明，如該物業日後不再由他們自住，他們有責任即時通知信銀國際。該銀行於2020年6月底批准有關申請，並向黃顯寧及劉匡哲批出一筆逾800萬元貸款。

將單位出租 未通知銀行

劉匡哲涉嫌於2020年8月至2021年9月期間與黃顯寧將該物業出租予一名租客，但他們並沒有通知信銀國際該物業的佔用情況有所改變，並意圖詐騙而誘使信銀國際不要求二人償還就該物業獲批的按揭貸款或誘使信銀國際不施加其他條件，包括上調利率。

黃顯寧早於今年10月，就隱瞞上述和其後另一宗租賃交易被控兩項欺詐罪名。

出租物業不可借5成以上貸款

根據金管局自2009年實施「物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施」，非自用住宅物業的按揭成數上限為5成，承造5成以上貸款的物業只可自住，不可用於出租。若業主將以5成以上按揭計劃購入的物業出租，就要通知銀行，並「補錢」將按揭成數降至5成或以下；而如果未有通知銀行，即屬違反按揭條款。銀行很大機會向業主或借貸人Call Loan，追討超出5成的貸款金額，甚至會被檢控詐虛假聲明或詐騙等罪項。

有機會被銀行Call Loan

中原按揭董事總經理王美鳳指出，如果借款人申報物業作自用，但卻私下將物業出租，違反按揭條款之餘，礙於現行按揭成數規限，亦需將按揭成數下調至五成。若情況被銀行發現，輕度處理方法是終止按保並要求業主轉為出租物業承做的5成按揭，當中需補回樓價差額；若評估情況後屬不理想個案又或業主不合作，銀行嚴厲處理方法是提出Call Loan，業主亦有機會基於虛報資料而遭到檢控。

她提醒業主勿抱僥倖心態，因按保公司會在按揭期內發函抽查，包括不時寄信件往按揭物業單位，要求業主在指定期內回覆確定物業為自用，甚或要求提供水電煤單據證明業主使用有關單位。

自住物業最多可借9成

若不打算將物業出租，而只是作自住之用，現時在新按保計劃下，不論是現樓或樓花，所有於2023年9月22日或之後簽訂臨時買賣合約的自住物業，樓價為1,000萬元或以下，最高可做9成按揭；而1,000萬至1,500萬元物業可承造8成按揭，貸款上限900萬元；3,000萬元以下物業最多可借7成，貸款上限1,200萬元，以較高者為準。要留意的是，若物業為樓花，計劃按保僅適用於樓花期12個月以內的項目。

按揭保險計劃的最高按揭成數

物業價格 最高按揭成數
400 萬港元以上至
1,000 萬港元或以下		 80% 或 90%*
1,000 萬港元以上至
1,125 萬港元以下		 80% - 90%*
(貸款上限為900 萬港元) 
1,125 萬港元或以上至
1,500 萬港元		 80%
1,500 萬港元以上至
1,715 萬港元		 70% - 80%
(貸款上限為1,200 萬港元)
1,715 萬港元以上至
3,000 萬港元		 70%

*註︰只適用於所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；所有申請人須為固定受薪人士 

資料來源︰香港按揭證券有限公司

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