【2024買新盤必知】2023年樓市下行,一手住宅市場成交縮減,市場估計宗數及金額將是近10年次低。隨着近期市場預期新一年減息,令市場憧憬2024年樓市有回穩向上之勢。在一手住宅市場方面,市場預期將有逾2萬個單位推出,有19個項目值得留意。若果有意買新盤,除了留意項目情況外,選用付款方法是另一個考慮要點。雖然近期天水圍天榮站新盤YOHO WEST開售,逾九成買家選用建築期付款,為後市投信心票。有專家分析,選用建築期付款,有兩個優點。
首11月一手成交暫未逾1萬宗
據土地註冊處資料,2023年首11月一手住宅買賣合約為9793宗,較2022年同期的10,068宗下跌2.7%,暫時未超過1萬宗。據中原地產指,截至12月20日,12月份一手暫錄470宗及64.6億元。預計全月約800宗及90億元,按月分別上升41.1%及35.3%。受惠天水圍天榮站YOHO WEST第1期開始陸續登記,一手宗數將為3個月最高,金額將為5個月最高。
新盤成績料創近10年次低
該行又預計,全年一手住宅買賣合約約10,500宗及1,300億元,較2022年的10,261宗及1,140.6億元,分別上升2.3%及14.0%。宗數及金額將同為2013年的9,753宗及922.7億元後的近10年次低。
有學者預期,明年一手住宅成交可維持超過1萬宗。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指,發展商觀望年中會否減息,上半年推盤數目會較少,留待下半年息口明朗化,才積極推盤,除非政府上半年推出放寬措施,否則下半年推出一手住宅會較多。
新盤價未必大幅折讓推售
發展商未必會大幅折讓推盤。馬耀宗指,樓市已從高位下跌很多,已回落兩成,很難再進一步減價,而且近期新盤銷售成績不算差。據市場統計,明年預期全港可推售共49個項目,提供逾2萬個單位。港島方面,預期推出15個項目,涉及逾4800個單位,較矚目的是4個港鐵黃竹坑站上蓋項目,以及柴灣巴士車廠重建項目。單是黃竹坑站提供3550個單位,佔港島區超過七成。相關項目資料如下:
1. 港島南岸第3期
單位總數:約1200個
間隔:兩房至四房
發展商:長實
2. 港島南岸第4期
單位總數:約800個(分4A和4B兩期)
間隔:一房至三房
發展商:嘉里、信置、大古
3. 港島南岸第5期
單位總數:800個
間隔:戶型多元化
發展商:新世界、麗新、帝國集團及資本策略
4. 港島南岸第6期
單位總數:700至750個單位
發展商:會德豐地產
5. 柴灣巴士車廠住宅重建項目
單位總數:850個
間隔:一至四房單位,主打兩至三房
預計落成日期:2025年
發展商:太古
啟德供應佔整體逾三成
至於九龍區,市場預期推出21個項目,涉及超過1.1萬個單位。當中仍以啟德新發展區項目較多,共有8個項目,提供6320個單位,佔九龍區單位總數超過五成,亦佔整體逾三成。另外,何文田站1期亦備受矚目。相關項資料如下:
6. 啟德天璽‧天
位置:啟德協調道10號
單位總數:1490個(分兩期)
間隔:開放式至四房
發展商:新鴻基地產
7. 啟德海灣二期
位置:啟德承豐道15號
單位總數:1121個
發展商:嘉華、會德豐地產及中海外
8. 啟德4E區2號地盤
單位總數:1000個
發展商:長實
座數:8座
9. 啟德維港‧雙鑽
單位總數:702個
間隔:開放式至三房
發展商:中國海外
10. 啟德4A區2號1A期
單位總數:636個
發展商:中國海外、恒基地產、嘉華國際及九龍倉
預計落成日期為:2024年3月30日
11. 啟德MIAMI QUAY II
單位總數:571個
發展商:恒基兆業、新世界、會德豐、帝國集控
12. 啟德天璽‧海
單位總數:439個
單位實用面積:約1100至2,200平方呎的4房戶,佔全盤約七成,項目另設23伙特色戶。
發展商:新鴻基地產
入伙日期:預計於2025年入伙
13. 啟德跑道區4B區1號第一期
位置:啟德承豐道19號
單位總數:361個
發展商:新世界發展、恒基兆業地產、會德豐地產及中國海外
預計落成日期:2024年4月30日
14. 何文田站第一期
位置:九龍何文田忠孝街及佛光街交界
單位總數:918個
座數:5幢
發展商:鷹君集團、港鐵
將軍澳供應佔區內逾四成
至於新界區,預期有13個項目推售,提供7788個單位,將軍澳仍然是一手住宅的主要來源。兩個項目共提供3200個單位,佔區內逾四成。另外,元朗YOHO HUB第C期、錦上路柏瓏III、屯門NOVO LAND第3A期亦是不可忽略的項目。這5個項目資料如下:
15. 將軍澳日出康城第13期
單位總數:2550個
發展商:信和置業、嘉里建設、嘉華國際、招商局置地及港鐵
16. 將軍澳日出康城第12期第A期
單位總數:650個
發展商:會德豐、港鐵
17. 元朗YOHO HUB第C期
單位總數:939個
發展商:新鴻基地產、港鐵
預計入伙日期:已入伙
18. 錦上路柏瓏III
單位總數:680個
座數:由4座住宅大樓組成
間隔:主打中小型單位
發展商:信置、嘉華及中國海外
預計落成日期:2025年3月
19. 屯門NOVO LAND第3A期
位置:位於屯門欣寶路8號
單位總數:534個單位
發展商:新鴻基地產
預計關鍵日期:2025年3月15日。
逾九成新盤買家選用建築期付款
儘管金管局今年9月公布放寬樓花按揭,但在現時高息因素下,而且美國預告明年減息3次,幅度共0.75厘,故大部分一手樓花買家傾向選用建築期付款,避走高息期。以樓花期約9個月的天水圍新盤YOHO WEST為例,經過4輪銷售共賣出1060個單位,選用建築期付款買家多達1029個,比例高達97%,較即供多出32倍。
選建期可做定期賺取利息
不過,有學者指,選用建築期付款,其實也有好處。馬耀宗分析指,現在供樓,利息較高,但如選用建築期付款,在未來半年可以存錢做定期,賺取利息,一旦未來息口調低,用作買樓,一方面賺到半年高息,一方面承造按揭會平一些。他說,樓價已回落兩成,暫時看不到特別利淡因素,於是大家選用建築期付款。
即使撻訂損失不算大
他說,其次,如果樓價下跌三成,選用建築期付款仍有着數。撻訂只是「輸首期」,但選用即供付款,已上會,隨時成為負資產。然而,若果選用建築期付款,需要預備多些資金,以減低銀行估價不足帶來風險。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,預備多樓價10%作為首期。
更多香港樓市最新走勢及買樓攻略
免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。