2024買新盤必知｜料推逾2萬個單位！建期付款若撻訂損失有限

【2024買新盤必知】2023年樓市下行，一手住宅市場成交縮減，市場估計宗數及金額將是近10年次低。隨着近期市場預期新一年減息，令市場憧憬2024年樓市有回穩向上之勢。在一手住宅市場方面，市場預期將有逾2萬個單位推出，有19個項目值得留意。若果有意買新盤，除了留意項目情況外，選用付款方法是另一個考慮要點。雖然近期天水圍天榮站新盤YOHO WEST開售，逾九成買家選用建築期付款，為後市投信心票。有專家分析，選用建築期付款，有兩個優點。

首11月一手成交暫未逾1萬宗

據土地註冊處資料，2023年首11月一手住宅買賣合約為9793宗，較2022年同期的10,068宗下跌2.7%，暫時未超過1萬宗。據中原地產指，截至12月20日，12月份一手暫錄470宗及64.6億元。預計全月約800宗及90億元，按月分別上升41.1%及35.3%。受惠天水圍天榮站YOHO WEST第1期開始陸續登記，一手宗數將為3個月最高，金額將為5個月最高。

新盤成績料創近10年次低

該行又預計，全年一手住宅買賣合約約10,500宗及1,300億元，較2022年的10,261宗及1,140.6億元，分別上升2.3%及14.0%。宗數及金額將同為2013年的9,753宗及922.7億元後的近10年次低。

有學者預期，明年一手住宅成交可維持超過1萬宗。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，發展商觀望年中會否減息，上半年推盤數目會較少，留待下半年息口明朗化，才積極推盤，除非政府上半年推出放寬措施，否則下半年推出一手住宅會較多。

新盤價未必大幅折讓推售

發展商未必會大幅折讓推盤。馬耀宗指，樓市已從高位下跌很多，已回落兩成，很難再進一步減價，而且近期新盤銷售成績不算差。據市場統計，明年預期全港可推售共49個項目，提供逾2萬個單位。港島方面，預期推出15個項目，涉及逾4800個單位，較矚目的是4個港鐵黃竹坑站上蓋項目，以及柴灣巴士車廠重建項目。單是黃竹坑站提供3550個單位，佔港島區超過七成。相關項目資料如下：

1. 港島南岸第3期

單位總數：約1200個
間隔：兩房至四房
發展商：長實

2. 港島南岸第4期

單位總數：約800個(分4A和4B兩期)
間隔：一房至三房
發展商：嘉里、信置、大古

3. 港島南岸第5期

單位總數：800個
間隔：戶型多元化
發展商：新世界、麗新、帝國集團及資本策略

4. 港島南岸第6期

單位總數：700至750個單位
發展商：會德豐地產

5. 柴灣巴士車廠住宅重建項目

單位總數：850個
間隔：一至四房單位，主打兩至三房
預計落成日期：2025年
發展商：太古

啟德供應佔整體逾三成

至於九龍區，市場預期推出21個項目，涉及超過1.1萬個單位。當中仍以啟德新發展區項目較多，共有8個項目，提供6320個單位，佔九龍區單位總數超過五成，亦佔整體逾三成。另外，何文田站1期亦備受矚目。相關項資料如下：

6. 啟德天璽‧天

位置：啟德協調道10號
單位總數：1490個(分兩期)
間隔：開放式至四房
發展商：新鴻基地產

7. 啟德海灣二期

位置：啟德承豐道15號
單位總數：1121個
發展商：嘉華、會德豐地產及中海外

8. 啟德4E區2號地盤

單位總數：1000個
發展商：長實
座數：8座

9. 啟德維港‧雙鑽

單位總數：702個
間隔：開放式至三房
發展商：中國海外

10. 啟德4A區2號1A期

單位總數：636個
發展商：中國海外、恒基地產、嘉華國際及九龍倉
預計落成日期為：2024年3月30日

11. 啟德MIAMI QUAY II

單位總數：571個
發展商：恒基兆業、新世界、會德豐、帝國集控

12. 啟德天璽‧海

單位總數：439個
單位實用面積：約1100至2,200平方呎的4房戶，佔全盤約七成，項目另設23伙特色戶。
發展商：新鴻基地產
入伙日期：預計於2025年入伙

13. 啟德跑道區4B區1號第一期

位置：啟德承豐道19號
單位總數：361個
發展商：新世界發展、恒基兆業地產、會德豐地產及中國海外
預計落成日期：2024年4月30日

14. 何文田站第一期

位置：九龍何文田忠孝街及佛光街交界
單位總數：918個
座數：5幢
發展商：鷹君集團、港鐵

將軍澳供應佔區內逾四成

至於新界區，預期有13個項目推售，提供7788個單位，將軍澳仍然是一手住宅的主要來源。兩個項目共提供3200個單位，佔區內逾四成。另外，元朗YOHO HUB第C期、錦上路柏瓏III、屯門NOVO LAND第3A期亦是不可忽略的項目。這5個項目資料如下：

15. 將軍澳日出康城第13期

單位總數：2550個
發展商：信和置業、嘉里建設、嘉華國際、招商局置地及港鐵

16. 將軍澳日出康城第12期第A期

單位總數：650個
發展商：會德豐、港鐵

17. 元朗YOHO HUB第C期

單位總數：939個
發展商：新鴻基地產、港鐵
預計入伙日期：已入伙

18. 錦上路柏瓏III

單位總數：680個
座數：由4座住宅大樓組成
間隔：主打中小型單位
發展商：信置、嘉華及中國海外
預計落成日期：2025年3月

19. 屯門NOVO LAND第3A期

位置：位於屯門欣寶路8號
單位總數：534個單位
發展商：新鴻基地產
預計關鍵日期：2025年3月15日。

逾九成新盤買家選用建築期付款

儘管金管局今年9月公布放寬樓花按揭，但在現時高息因素下，而且美國預告明年減息3次，幅度共0.75厘，故大部分一手樓花買家傾向選用建築期付款，避走高息期。以樓花期約9個月的天水圍新盤YOHO WEST為例，經過4輪銷售共賣出1060個單位，選用建築期付款買家多達1029個，比例高達97%，較即供多出32倍。

選建期可做定期賺取利息

不過，有學者指，選用建築期付款，其實也有好處。馬耀宗分析指，現在供樓，利息較高，但如選用建築期付款，在未來半年可以存錢做定期，賺取利息，一旦未來息口調低，用作買樓，一方面賺到半年高息，一方面承造按揭會平一些。他說，樓價已回落兩成，暫時看不到特別利淡因素，於是大家選用建築期付款。

即使撻訂損失不算大

他說，其次，如果樓價下跌三成，選用建築期付款仍有着數。撻訂只是「輸首期」，但選用即供付款，已上會，隨時成為負資產。然而，若果選用建築期付款，需要預備多些資金，以減低銀行估價不足帶來風險。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，預備多樓價10%作為首期。

2024買新盤必知｜料推逾2萬個單位！建期付款兩大優點可留意！萬一撻訂損失都有限