本月由香港投資推廣署主辦的StartmeupHK 創業節 2023的一連串推廣新經濟及科技的活動中，當中由筆者創辦的Asia PropTech（亞洲房地產科技社）籌辦的「房地產超域2023（Real Estate Beyond 2023）」高峰會，邀請到包括初創企業、投資者、業界領袖、學界等講者，就亞洲房地產企業的創新科技發展進行演講及討論。 

PropTech公司面臨著更具挑戰性的經濟環境

是次世紀疫情後舉辦的PropTech國際性峰會，世界經濟情況在加息週期下業已發生巨大變化，房地產企業更面臨著不少挑戰，甚至危機。在PropTech歷史上其中一個估值最高，最成功的案例：WeWork剛申請破產的陰霾下，整個房地產和PropTech行業，都需要沉著應對。在強調創新和科技的同時，峰會也揭示了當前市場趨勢、科技創新採用的重要性以及對房地產行業的益處。

整體來說，可以說PropTech公司都面臨著更具挑戰性的經濟環境，通貨膨脹，利率上升和潛在的衰退。而要窺探整體PropTech公司的投資表現，可以參考唯一以PropTech為主題，美國上市的ETF（US：HHH）。HHH的投資組合涵蓋全球參與PropTech業務的頂尖公司，而該等公司的市值必須為2.5億美元或以上。但HHH在2021年十月上市后，到2022年年中股價已下跌接近50%。，及後更在2022年六月底宣布停止交易，理由是市場需求的不明朗。 

如何通過房地產科技來提高房地產業界的績效

峰會當中，由房地產科技生態研究機構發表的《2023年及以後的房地產科技投資者情緒》報告表示，承認了當前不利的市場條件，這些條件是由持續了三年的世紀疫情和其他因素造成的。隨着經濟衰退，對即使是成熟如房地產的行業，都造成了重大影響。對於房地產科技初創企業來說，由於該行業的相對新穎性和客戶需求的下降，這個時期更加具有挑戰性。

最初，房地產科技的主要目標是顛覆房地產市場。它不是一種主要產品，而是一種支持性功能，通過從側面提供解決方案，來幫助房企來解決問題。然而，隨着所謂的PropTech3.0的出現，它已經從「擁有就好（Good to Have）」轉變爲「必須擁有（Must Have）」。科技變得更加細緻和多樣化，按照不同的細分領域和子領域進行分類。峰會當中也有小組討論有關如何通過房地產科技來提高房地產業界的績效，討論過程中強調最具挑戰性的事情之一，是當房地產科技的理想能力與客戶的現實和限制相遇時，客戶更關注的是結果和成果，而不是具體使用的技術。 

《火爐聊天》聚焦創新和科技

峰會中另一環節，在本地一家交通基建和房地產發展的半公營機構之創新部門參與的《火爐聊天》中，討論的焦點是創新和科技。該機構分享了他們最近收購了一家專注於數字孿生（Digital Twin）科技的公司，該科技簡化了規劃階段並提供了有關碳追蹤的寶貴信息，建築過程數字化持續發展的日益關注也是焦點之之一。另外有本地房地產發展商的企業發展總監提到，將部門名稱從「數字轉型」改爲「創新的業務轉型」改變了他們對科技的看法。這種變化強調了公司通過科技採用來增強價值和可持續性的承諾。

另外，本年科技界熱議的Generative A I《替代投資中生成式人工智能簡介》專題討論了人工智能的能力和侷限性。儘管人工智能被證明是有用的，並且在能力上不斷增長，但其侷限性包括可能提供的不完整和潛在虛假的信息。警告不要盲目信任人工智能，因爲它不是一種適用於所有情況的解決方案。不同人工智能模型的複雜性和對充足數據的需求進一步增加了所面臨的挑戰。

給初創企業的建議

至於針對房地產科技界別的初創企業來說，峰會中的講者都建議初創企業家需要瞭解房地產的商業文化，並建立商脈關係。另外，也建議初創企業專注於提升推銷技巧，或聘請具有推銷專業知識的人才，以確保獲得投資。同時，也不能忽略科技的成本，有本地房地產發展商認為強調科技是有成本的，但關鍵是如何將科技成本轉化爲利潤。本地開發商也建議初創企業要識別他們的產品，如何使整個消費者羣體受益並改善整體狀況。最後也強調在商業環境中保持謙遜的重要性，鼓勵初創企業與其他公司建立合作關係和外部合作。

總括來說，房地產科技創新整體還面臨著大大小小的挑戰，筆者冀望在創投行業轉為理性冷靜後，而在傳統房地產開發商體驗到賺錢並不容易時，房地產科技的創新企業能真正為整個業界價值鏈注入活力，並能以嶄新的角度來對行業進行數字轉型，改善人們對使用房地產的質素。

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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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