【2024樓市展望入市策略分析】一年將盡。回顧2023年，整體樓市表現不算好。新一年走勢又如何？是否適宜入市？其實，若果明年有需要置業，最好先了解當前形勢，然後才作出決定。綜合專家分析，有3個利好樓市因素在明年呈現，預期樓市走勢會轉好，可以考慮入市。何時是入市時機？較多專家提出在下半年入市。另外，如要選擇入市地區，新界西北和啟德新發展區值得考慮。

今年樓市價量齊跌

2023年樓市價量齊跌。據土地註冊處資料，首11月一手住宅買賣合約為9793宗，按年同比下跌2.7%；二手住宅買賣合約為30,280宗，按年下跌6.8%。整體樓價亦同樣下跌。據差餉物業估價署資料，首10個月亦累跌3.97%。據中原城市領先指數CCL最新報149.99點，估計至年底148點，比4月高位跌約12.1%。跌勢與2022年下半年相似，去年底CCL報156.77點，較同年5月高位累跌14.2%。

自從在今年首季中港兩地復關後，樓價曾回升。據差餉物業估價署資料，首4個月樓價指數累升5.8%，但在加息周期下，到了第二季卻後勁不斷，4月之後至10月，樓價指數卻累跌9.3%，首季升幅已被蒸發。

2024年樓市走勢視乎息口

新一年樓市走勢，息口動向是主要關鍵因素，近期美國三次議息，未有再加息，本港按揭利率亦未有再調升，市場更預期明年減息。威格斯資產評估顧問副董事總經理張宏業指，明年樓市要視乎利息動向而定，現時美國通脹溫和，應該不會再加息，但是否減息要視乎新一年通脹是否仍處於低水平而定。

倘港減息樓價回升10%

即使美國減息，本港是否跟隨會更重要。張宏業說，如果通脹處於低水平，美國可以明年在第二季開始減息，預計減幅不會很大，香港未必即時跟隨，有可能第三季才開始減息。他預計，首兩季本港未減息，期間樓價下跌10%之內，到了第三季樓價向上，全年樓價升5%至10%。他說，本港物業市場規模不算很大，而且跟鄰近城市相比，香港買賣限制較少，稅務不算複雜，買家入市顧慮少，故反彈會很快。

據聯儲局在本月議息會議後發布資料指，明年將會減息減3次，幅度合共0.75%，即每次減幅0.25%。市場預期，若果香港跟隨減息，減幅同樣是0.25%。

上半年趁低吸納入市

如果一如市場預期，明年減息，樓市回升，如有需要置業，何時入市最適當？不同專家有不同看法，很難一概而論。雖然市場普遍預期明年年中減息，但張宏業覺得，可選擇明年第一、二季入市，因可趁跌市跟業主議價，這段時間買家議價能力較強。而且，租金升了不少，如果未有再加息，不少人轉租為買，特別是在今年第二、三季租樓的人士。

利好消息或下半年呈現

不過，有資深投資者建議，在下半年入市較好，因利好因素可望在這段時間內呈現。資深投資者伍冠流指，如果明年買樓，應該要等候到下半年入市較佳，因屆時香港可能跟隨美國減息，而且政府決定明年中開始接受申請投資移民，估計將會有過千億元流入香港。所以物業市場會逐步上升。總括來說，上半年樓市不好，下半年會好。

投資移民計劃料帶動豪宅

政府先前公布的投資移民計劃，雖然不包括住宅物業投資，但既然申請人可以購買3000萬元投資產品，相信其財政實力強，對住屋質素具一定要求，況且他們購置住宅物業同時受惠於先免後徵政策，預期將有助帶動豪宅市場的租賃及買賣。

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗亦同意在下半年入市。他指出，預期明年年中減息，而且以往政府通常參考完半年經濟或樓市數據後，在第三、四季推出新的調控措施，如修訂印花稅措施，都會在第三、四季推出，準買家可觀望如施政報告公布的相關措施，然後在第三季入市。

專家：政府有機會再減辣

馬耀宗指，施政報告公布推出減辣措施後，市場交投未有大升，反映措施未必為市場太受落，故政府仍有再減辣的空間。

施政報告提出3項減辣措施，包括縮減額外印花稅的適用年期，由三年減至兩年；調低買家印花稅和新住宅印花稅的稅率一半，皆由原先15%減至7.5%；以及修改為外來人才的置業印花稅，由原先實施「先徵後退」，改為「先免後徵」。

首次置業、換樓 揀邊區必知

正如學者所指，減辣措施暫時未見有很大效應，市場期望政府再加大力度去做。若果未來政府再推行進一步措施，如再調低印花稅率，對樓市有帶動作用。

除了掌握適當時機入市外，置業人士亦要衡量自己的購買能力，以及根據自己的財政實力選擇在那區入市。市場上買家基本是首次置業人士和換樓人士，他們揀選地區或屋苑各有不同，有以下選擇：

1. 首置：適宜揀新界西北樓

張宏業指，現時新界北樓價最平，其次是九龍區，港島區最貴。如果準買家是首次置業人士，那就選擇北部都會區的地區，如屯門、元朗，這些地區新盤供應量多，樓價較平，新盤提供如印花稅優惠，適合首次置業人士。

2. 換樓人士：宜選啟德

新發展區如啟德、將軍澳適合換樓人士。張宏業續稱，如果有意換樓，可選擇啟德、將軍澳，因始終是新發展地區，樓宇樓齡新，而且不少商場相繼落成營業，並且港鐵可到，是換樓好地區。他舉例說，隨着啟德樓價下跌，發展商新買入的地皮地價亦回落，故區內二手市場業主放盤，議價較容易，換樓不難。

年青買家不揀舊區

他說，今時今日，年青一代買家不會再買傳統藍籌屋苑如太古城、康怡花園、黃埔花園、綠楊新邨、杏花邨等，因這類買家不想住舊區，舊區設施老化，新式商店不會設在舊區。年青換樓人士不在這些舊區搵樓，於是影響區內二手市場和租務市場。若果在這些屋苑再住多數年，然後再放售，屆時這些屋苑樓齡達30至40年，吸引力不大。

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