竹弓特區政府自上月底施政報告公布「減辣」後，發展商爭相低開推售新盤，部分貨尾盤亦趁勢劈價逾20%加入爭客，然而從「減辣」後的6個新盤推售首日銷情來看，銷售量只有4伙至78伙，銷售率只有一成多至五成左右，銷情未如今年首7個月所見，新盤劈價後首日可以售出300多伙，甚至626伙，全數沽清的熱鬧場面未再復現。

二手樓價繼續下跌

施政報告「減辣」並未能為地產市場注入足夠的活力，二手樓價繼續下跌，一手市場活動亦未如預期復甦。10月施政報告後的兩周內，主要新盤推售的首日售出率只達到24.6%，而在第三季推出的主要新盤首日售出率為73.9%。若銷情未見顯著改善，發展商的投地意慾將持續冷淡，目前的市況可能會對實現長遠私人房屋土地供應目標帶來挑戰。

人才「先免後徵」對樓市幫助有限

另政府下調買家印花稅，並讓外來人才「先免後徵」置業印花稅，對樓市幫助有限，因內地人購買香港物業的熱潮已過，內地經濟亦欠佳。至於下調新住宅印花稅至7.5%，他相信在經濟欠佳下，有意買第2個物業的人不多。減半買家印花稅及新住宅印花稅有利整體樓市氣氛，但在高息環境下，購買力需時釋放，相信減辣有助增加交投，樓價跌勢放緩。今年一、二手成交量介乎4.8萬至5萬宗，按年升約一成，全年樓價仍跌約5%，額外印花稅已與樓市脫節。

減辣效應對樓價作用曇花一現

樓價自5月起，連續六個月下跌，累積跌幅9.26%。展望11月份，減辣效應對樓價只有曇花一現的作用，發展商低價開盤令二手業主叫價持續受壓，料11月份樓價跌幅只能略為收窄，仍跌1.8%。至於12月份，相信發展商在新盤存量較多下，將繼續採取「先求量後求價」的低價開盤策略，二手業主繼續捱打，並跟隨低價賣樓，料屆時樓價將再跌1%至1.5%。 業內料第四季樓價跌幅5%，全年樓價料挫7%，將較2021年9月的歷史高位累挫近22%，當年若以八成按揭入市的業主，將成為負資產。

蝴蝶效應下買家風險更高

施政報告推出樓市減辣措施一個月，暫時對樓市刺激作用似乎不太顯著；發展商新盤持續劈價、地價低迷、賣地頻現流標，多家大行相繼下調明年本港樓價預測。本港樓價今年初7%升幅全數蒸發，自2021年高位回調約21%，由於二手減價持續擴大，跌幅較新盤急，左右全新樓盤開價，蝴蝶效應下，新盤定價會再一步急跌，而且會採用更優惠方式推售樓盤，這情況再度惡化，一手減價戰拖累樓價跌幅更大，買者面對的風險更高。

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作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。

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