中原：若樓價跌三成、97年負資產慘況重現！利嘉閣：籲再減辣

香港樓市走勢｜差估署樓價指數按月跌2.16%，連跌6個月，創逾6年半新低，中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑認為，如樓價下跌3成，銀主盤將會倍增，97年負資產慘況將會重現。利嘉閣地產研究部主管陳海潮更表示，當局應慎重考慮提早在明年預算案前便要再調整辣招內容。

10月售價指數跌幅擴大

差估署公布最新私人住宅樓價指數，10月售價指數報321.4點，跌幅擴大，按月再跌2.16%，已連跌6個月，累跌約9.26%，指數並為2017年3月後約6年半新低，而今年首10個月樓價累跌約3.97%。中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑表示，10月份差估署樓價指數尚未反映施政報告為樓市減辣，減辣後一手樓仍要低開，二手盤超低價才有承接，加上目前利率高企，經濟疲弱，估計下月指數將繼續下跌。

恐97年負資產慘況將會重現

陳永傑表示，最新樓價指數與2021年9月歷史高位比下跌約19.27%，部份屋苑跌幅超過2成，現時樓市可謂危在旦夕，如繼續惡化下去，將再出現「金融海嘯」，勢必影響整個金融體系。如樓價下跌3成，銀主盤將會倍增，97年負資產慘況將會重現。

二手盤要「超平價」才有承接

陳永傑指，施政報告減辣至今一個月，買家加快入市，樓市稍見改善。本月一手市場錄約600宗成交，較上月倍增，二手成交量亦增加3、4成，惟樓價未能回穩，發展商仍要低價開盤，二手盤要「超平價」才有承接。新一份施政報告大力推行吸引入外來人才措施，包括將外來人才置業印花稅「先免後徵」，近期外才買樓個案的確有所增加，惟佔比只約1成，外才買家並非主流，同時成交只集中個別地區及主要惠及豪宅市場。

天水圍新盤平均呎價低至1萬元水平

事實上，剛需盤仍要繼續減價，最近天水圍新盤平均呎價低至1萬元水平，創逾6年來新盤市場新低，更即時衝擊二手市場。現時市場壓力沉重，利率持續高企，近日拆息亦趨升，經濟數據疲弱並走下坡，香港環境十分嚴峻，估計政府不止要減辣，料很快會推行救市措施。

新盤低開勢必影響二手樓價

展望12月樓市，天水圍新盤銷情將具指標性，如能夠熱賣，料其它發展商會繼續採低開策略，勢必影響二手樓價，料下月樓價指數繼續向下調整。

市民未來仍要繼續捱貴租

租金指數方面，10月私人住宅租金指數186.3點，按月升0.32%，連升9個月，今年累升6.15%，指數是近4年來高位。陳永傑指，政府推出一系列搶人才措施，吸引大量海外人才，推升了本港住屋需求，加上部份買家觀望後市轉買為租，支持租金上升，並跑驘樓價，相信市民未來仍要繼續捱貴租。

承造八成樓按負資產的警戒線

利嘉閣陳海潮表示，差估署修訂對上兩個月的樓價跌幅，據此8、9、10月連續3個月樓價均挫逾2%，跌勢明顯轉急，樓市辣招應當再作檢討以防樓價崩潰令市場氣氛惡化及拖累整體經濟。

差估署今日公布的最新數據顯示，2023年10月份私人住宅售價指數報321.4點，較9月的328.5點再跌2.16%，連跌6個月，跌至2017年4月以來的79個月(即逾6年半)新低。今年首10個月樓價累跌3.97%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價跌幅更達19.27%，已達當年承造八成樓按負資產的警戒線。

業主賣樓多要減價才有承接

陳海潮指出，樓價自5月起，至今連續6個月下跌，累積跌幅高達9.26%。至於10月份樓價持續下跌，主要受累本地主要銀行於9月中下旬大幅調高新造樓按封頂息0.5厘，加上息口仍然高企，兼逢市場靜觀《施政報告》出台，交投極為淡靜，業主賣樓多要減價才能成交所致。

減辣效應曇花一現

展望11月份市況，減辣效應對樓價而言，只屬曇花一現的作用，樓價仍因應發展商低價開盤而令二手業主叫價持續受壓，料11月份樓價跌幅只能略為收窄，但仍料跌達1.8%。至於12月份，相信發展商在新盤存量較多下，將繼續採取「先求量後求價」的低價開盤策略，二手業主繼續捱打並跟隨低價賣樓，料屆時樓價將再跌1%至1.5%。

籲財案前再辣招

陳海潮估計，第四季樓價跌幅料達5%，全年計樓價料挫7%，屆時指數約報310.9點，將較2021年9月的歷史高位累挫近22%，意即當年若以八成按揭入市的業主也將墮入負資產行列。港府如不盡快檢討及再修訂撤辣方案，恐樓價跌勢將延長至明年首季，為防樓價急跌帶來更多負資產，當局應慎重考慮提早在明年預算案前便要再調整辣招內容，以挽回市民入市信心。

料全年租金升幅約達6.67%

租金走勢方面，差估署10月份租金指數報186.3點，按月升幅收窄至0.32%，預期第四季餘下兩個月，租金維持與10月相若的升幅穩步向好，故料全年租金升幅約達6.67%。

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