天水圍樓市走勢預測｜新盤開價低過同區二手私樓！買平盤推介

天水圍新盤YOHO WEST即將開售，首批單位入場費低於300萬元(折實價)，不單止較同區二手私樓樓價低，更貼近同區二手居屋樓價水平。發展商以低價開盤，料市場認購反應熱烈，二手市場受壓。若果買不到一手樓，又有置業需要，不妨在二手市場搵平盤。專家分析現時天水圍二手私樓和二手居屋市況，並預測未來走勢，以及介紹3個屋苑。

首批入場費低於300萬

由新鴻基地產和港鐵合作發展的天水圍天榮站上蓋項目YOHO WEST即將開售，首批280個單位定價由346.78萬至836.33萬元，呎價介乎11,561至14,812元。若果扣除最高13.5%折扣優惠，單位折實價介乎299.96萬至723.42萬元，折實呎價介乎10,000至12,812元。今趟首批單位折實平均呎價10,888元，較去年區內Wetland Seasons Bay3期平23%，亦創6年來全港新盤首批單位均價新低水平。入場費是新界西逾兩年來最平新盤。

嘉湖提供逾15,000伙

現時天水圍二手私人屋苑不多，包括嘉湖山莊、栢慧豪園、慧景軒、以及Wetland Seasons Park。其中嘉湖山莊更是最大型的老牌私人屋苑，樓齡達26至32年，提供超過15,000個住宅單位。栢慧豪園僅次於嘉湖莊，樓齡16年，提供近3000個單位。慧景軒樓齡19年，提供1091個單位。Wetland Seasons Park是區內半新屋苑，樓齡僅3年，提供1727個單位。

新盤低開料拖低二手交投跌20%

新盤YOHO WEST以低價開盤，令區內二手市場業主持觀望態度。美聯物業營業經理王亦倫表示，直至本月至今(21日)，天水圍二手市場錄得22宗成交個案，按月同比稍低，其中嘉湖山莊成交最多，佔16宗；栢慧豪園佔4宗；Wetland Seasons Park佔餘下兩宗。他說，新盤以低價開盤，有個別業主封盤，亦有業主持觀望態度，未有調低叫價。

不過，代理預期年底交投會下跌。王亦倫指，YOHO WEST低價開售，將會凍結大部二手市場購買力，預期年底交投會下跌10%至20%，樓價會受壓，但不評估樓價跌幅。他預期，到了明年首季，息口走勢明朗，二手市場會平穩。

嘉湖盤源和成交最多

據地產代理資料，天水圍以嘉湖山莊放盤和成交量最多，其次是栢慧豪園。半新屋苑Wetland Seasons Park剛「解封」(轉售不受制於辣招稅)不久，放盤量暫時不多，呎價高過栢慧豪園，現時成交少。利嘉閣地產嘉湖山莊分行高級經理黃肇雯指，由於另一期Wetland Seasons Bay仍有一手貨尾單位，買家寧願買一手樓多於二手樓，影響Wetland Seasons Park二手交投。

若果揀不到一手樓，嘉湖山莊、栢慧豪園和Wetland Seasons Park可供選擇，以下是3個屋苑的資料和代理意見：

1. 嘉湖山莊：350萬入場

買賣盤數目：399個
放盤叫價：350萬至1600萬元
實用呎價：6897至22,852元

最新買賣成交個案：7期景湖居13座中高層B室，實用面積629平方呎，成交價540萬元，實用呎價8575元(註冊日期：2023年11月17日)

嘉湖山莊屋苑資料

地區	天水圍
地址	天湖路1號
座數	58座
單位總數	15,852個
單位實用面積	441至1462平方呎
入伙日期	1991年12月至1997年12月
發展商	長實
配套設施	住客會所包括嘉湖鄉村俱樂部及嘉湖會所以及商場嘉湖新北江商場及+WOO嘉湖
校網	小學：72 中學：元朗區

樓價平易上車

嘉湖山莊樓價平和配套成熟是最大優點。王亦倫指，屋苑銀碼低，容易上車。其次，屋苑附近交通和社區配套設施成熟，有輕鐵接駁至港鐵天水圍站，並且設有兩個商場。

2. 栢慧豪園：位於市中心

買賣盤數目：96個
放盤叫價：450萬至1550萬元
實用呎價：7873至31,440元

最新買賣成交個案：1期6座中層G室，實用面積588平方呎，成交價572萬元，實用呎價9728元(成交日期：2023年11月20日)

栢慧豪園屋苑資料

地區	天水圍
地址	天恩路2號
座數	8
單位總數	2960個
單位實用面積	455至832平方呎
入伙日期	2007年11月至2010年7月
發展商	長實
配套設施	住客會所
校網	小學：72 中學：元朗區

屋苑身處市中心

王亦倫指，屋苑鄰近新盤YOHO WEST，位於市中心，附近有輕鐵站、巴士站、商場等民生配套設施，而且樓齡不算高，約15年，受到年青一代買家追捧。

3. Wetland Seasons Park：樓齡僅兩年

買賣盤數目：136個
放盤叫價：410萬至1798萬元
實用呎價：11,290至19,058元

最新買賣成交個案：2期15座地下A3室，實用面積535平方呎，成交價698萬元，實用呎價13,047元(註冊日期：2023年11月10日)

Wetland Seasons Park屋苑資料

地區	天水圍
地址	濕地公園路9號
座數	40座(分3期)
單位總數	1727個
單位實用面積	282至1958平方呎
入伙日期	2020年11月
發展商	新鴻基地產
配套設施	基座商場
校網	小學：72 中學：元朗區

鄰近濕地公園

Wetland Seasons Park附近環境和交通民生配套取勝。黃肇雯指，屋苑鄰近濕地公園，環境好。其次，屋苑位近輕鐵濕地公園站，交通方便，並設有基座商場。

YOHO WEST首批較平的單位，只有一個單位折實價低於300萬元，屬於3A座5樓A9室，實用面積295平方呎，折實價299.96萬元，折實呎價10,168元。若果以定價計算，295平方呎細單位基本上要300多萬元。當然，若果跟區內二手居屋相比，YOHO WEST最平單位定價仍稍高於居屋，只不過其價位已與居屋拉近而已。

新盤入場費貼近居屋價

現時天水圍二手居屋樓齡最新的是屏欣苑，僅5年。翻查中原地產資料，現時屏欣苑最平單位為C座低層14室，實用面積376平方呎，叫價350萬元(未補地價)，實用呎價9308元。YOHO WEST最平單位定價346.78萬元，實用面積295平方呎，一房間隔，其實貼近屏欣苑最平單位水平。

「居二」市場或短暫受壓

黃肇雯指，YOHO WEST細單位售價貼近「居二」(即居屋第二市場)價價位，搶到部分「居二」買家，預期新盤開售期間，「居二」交投會下跌，「居二」樓價受壓。但她續稱，新盤未必可以完全搶走「居二」買家，因申請居屋按揭，有政府擔保，即使部分「居二」買家收入未必可以通過壓力測試，但仍可借到高成數按揭。但如果這些買家申請私樓按揭，未必符合壓力測試的要求，故「居二」市場仍有需求。當新盤銷售完後，預期「居二」交投回升，因政府放寬居屋按揭保證期，部分居屋如天盛苑、天頌苑可納入「925」(九成按揭和25年還款期)擔保。