WeWork是共享辦公室（Co-Working）的龍頭企業，透過低息環境時代培植下的强大創投生態系統，曾實現了在共享辦公室行業中贏家通吃（Winner-Take-All）的局面。然而，WeWork終在上週一（11月6日）正式申請破產。

WeWork估值暴跌425億美元

2019年，該公司估值為470億美元。 到11月月初，已暴跌至 4,500 萬美元，WeWork 股價自年初以來下跌了 98% 以上。根據彭博社報道，截至 2021 年，日本創投公司軟銀已向該公司投資了 170 億美元。

事實上，WeWork本來是要在2019年上市的，但卻觸礁，原因不一而足，主要就是被揭發長期鉅額虧損、管理混亂、醜聞不斷等。結果，創辦人亞當·諾伊曼（Adam Neumann）被罷免，甚至惹起「共享辦公概念已死」的疑慮。

WeWork把「工作空間」包裝成「社區」

共享辦公的盈利模式就是通過租賃或購置辦公室物業，加以裝修後再轉租給個人或公司賺取租金差價。WeWork能成為行業龍頭，除了願意投資提供設計時髦的辦公環境外，主要是諾伊曼從不將WeWork場所形容為「工作空間」，而是將之包裝成一個不僅僅用作工作的「社區」。他們有專人安排各種活動讓來自不同領域產業的租戶互相交流和建立人脈網絡，令各個租戶個體（Me）凝聚成一個共同發展奮鬥的社群（We）。根據紀錄片中受訪的前WeWork租客形容，諾伊曼喜歡以傳統宗教領袖形象示人，他的演講充滿魅力和感染力，宣揚的社群（We）觀念幾乎形成一種信仰，以品牌忠誠等方式來留住租戶。

諾伊曼無懼風險的管理風格

第二個就是諾伊曼無懼風險的管理風格。紀錄片中描述了諾伊曼和軟銀孫正義第一次見面的情況，孫正義起初拒絕投資WeWork，但指點了諾伊曼，表示：「聰明人和瘋子打架，一定是瘋子獲勝」。意思就是要諾伊曼要不畏風險，勇於短時間內把業務做大做強才能打敗對手。諾伊曼的確實行了如此戰略，亦順利獲得軟銀注資，一躍成為行業龍頭。

失敗乃過度擴張所致

不顧風險的過急擴張，終於令WeWork陷入危機。早在計劃上市前，WeWork的財政狀況早已千瘡百孔，但諾伊曼仍然不停在公開場合謊稱WeWork擁有龐大盈利和描繪他的美好願景；在不停強迫員工參加團體活動粉飾太平時，卻不斷暗中大幅裁員削減開支，但在削減開支的同時，諾伊曼挪用公司資金來購置私人飛機。而諾伊曼的管治亦日益腐敗，例如將私人物業租給WeWork從中獲利、隨興挪用公款發展不相干業務、甚至涉嫌偷運毒品等等。這一切終於在計劃上市時暴露，導致上市失敗、諾伊曼和軟銀決裂的慘淡收場。

投資者尋求高回報新穎企業

最後，WeWork衹能透過SPAC在2021年以大概93億美元的估值上市，比起高峰期銳減。及後兩年内，經歷疫情和高息環境等大環境，反魂乏術也是可以預料的。

筆者認為，WeWork的失敗並不代表共享辦公空間的失敗，相反，WeWork失敗的致命傷終究是因為過度擴張所致，實際上，市場對共享辦公空間的需求從未達到與 WeWork 大規模收購相符的水平。2010 年代的低利率時期，投資者尋求能夠帶來高回報的新穎企業，當借貸費用較低時，投資者對資金投向的審查也會減少。

軟銀兩次在PropTech領域投資失敗

在房地產科技（PropTech）的領域當中，其實另外還有一隻有着軟銀支持的建築公司–Katerra獨角獸，也早在2021年破產。可見，軟銀已經有兩次在PropTech領域投資失敗的情況，兩個興衰故事看來有著類似的軌跡。

頭頂著硅谷的光環

Katerra 於2015 年成立，以「裝配式建築和平台一體化」的模式，在傳統建築領域嘗試引進數字化改革，理順建築流程供應鏈的管理，希望做到直接從工廠發貨，消除中間供應商眾多而分散的傳統操作模式。加上其星光熠熠的創始人團隊，頭頂著硅谷的光環，並聲言要用軟硬兼施的態勢來顛覆這老行業，成爲各大風險投資機構追捧的對象。

改造傳統建築行業可謂浩瀚藍海

從2016年開始的A輪融資，一直到軟銀的身影出現在D輪，投資者們都認為改造傳統的建築行業可謂浩瀚藍海。2018年，軟銀願景基金的加碼入主，將其打造成建築科技的唯一「獨角獸」，估值最高曾達40億美元。願景基金累計投下18億美金，Katerra在通過收購，快速擴張的同時，也在迅速燒錢，導致破產收場，獨角獸黯然倒下。

對了點子 錯了執行

Katerra在充足的銀彈的支持底下，也像WeWork一樣，對了點子，錯了執行。Katerra在運營企業過程中的冒進，加上全球疫情的影響，都可以說是其資金鏈斷裂的主因。另外，外界指出其管理層並不了解建築行業的運作模式，也是關鍵。  簡單來説，或許這就是兩個揠苗助長的故事，期盼往後創投金融市場回歸理性，並能真正健康地培育對行業有顛覆效果的創新企業。

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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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